城市居民住房:不应当成为问题的问题
2014-11-19柳昌清
柳昌清
摘 要:中国部分城市房价过高、上涨过快的问题,根源在于现在的城市住房制度与中国的国情和基本制度背道而驰,照搬了西方模式,结果促成了粗放的经济发展方式,人为地扩大了贫富分化,给腐败寻租提供了可乘之机,阻滞了中产阶级(阶层)的发展壮大,给城镇化设置了障碍。现在需要拨乱反正,实行城市住房公营和计划管理改革。这一改革有利于减少贫富差距,排除城镇化和农业现代化的最大障碍,推动经济发展方式转变,同时解决“老有所养”的风险问题,促进政府职能转变,推进政治民主化。
关键词:城市住房;公营;计划管理;改革;城镇化
中图分类号:F290 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2014)30-0151-02
一、城市住房实行公营和计划管理的涵义
主张城市住房实行公营和计划管理,并不是要退回到计划经济时代。计划经济时代的城市住房制度,可以用“保障化+公租+计划管理”这样的公式来表示。西方资本主义国家实行的住房制度,可以用“商品化+私营+宏观调控”这样的公式来表示。宏观调控包括政府为低收入阶层建经济适用房和廉租房,实行供求调控、资金(价格)调控等举措,这是西方国家也有的法律、制度和措施。城市住房实行公营和计划管理的方案,可以用“商品化/保障化+公营+计划管理”这样的公式来表示。总体来说,它兼有商品化和保障化二重属性:住房出售给居民户(不是像计划经济时期居民户只是租用),有商品的属性,但同时又限定价格、限定套数,带有保障化的属性;住房由政府根据居民和流动人口的需要,计划建设,价格由政府根据居民的收入水平确定,而不是由房地产开发商来确定。这种模式,应该说最符合社会主义市场经济的实际和本质。住房作为基本需要,变动不大,是可以实行计划管理的。城市可用于建住房的土地有限,所以住房的供给具有一定程度的刚性,而住房又可以作为保值增值的不动产,容易出现超过人们实际居住需要的购买需求。住房完全商品化,就会变成投资甚至投机的对象,出现相互矛盾的现象:一方面存在大量的无房户,而另一方面是大量的商品房空置;一方面是缺少建房用地,而另一方面是房地产商大量囤积土地、炒作土地。
中国改革开放以来实行的房地产政策,实际上就是照搬西方(照搬西方经济学)的模式。这样的做法忽视或违背了中国与西方国家一个根本的不同,这就是中国的土地是公有的(城市土地是国有的),而西方国家的土地基本上是私有的。土地私有,实行公营和计划管理有很大困难。住房私营,产生了严重的经济和社会问题,2008年的全球金融危机,就是由美国房地产市场“次贷危机”引起的。另一方面,资本主义发达国家都有住房保障的制度和法律,采取各种非市场化手段,帮助低收入者解决住房问题。其中,新加坡由政府建设“组屋”,再按“居者有其屋”的原则买给居民。该国居民中有80%以上的家庭都住在“组屋”,可以说基本上已经实现了住房的公营和计划管理。
中国的城市土地国有,住房实行公营,本来顺理成章,有利于解决居民的住房问题,有利于阻滞两极分化、实现公平正义,但是,我们照搬西方的做法,搞房地产私营,结果把优势变成了劣势,加速了两极分化、违背了公平正义,社会主义的优越性荡然无存。
二、现有“商品化+私营+宏观调控”模式造成的失误和危害
(一)促成了粗放的经济发展方式
“土地财政”和GDP竞争使房地产业畸形发展,带动钢材、水泥等许多相关产业超常发展,形成产能过剩,效益低下。大量商品房空置,甚至形成“鬼城”,浪费宝贵的资源。大量资金投入房地产进行投机,造成实业经济资金短缺和资金链断裂。
(二)人为地扩大了贫富分化
把本属国有的土地批租给个人,让个别人从中大赚其钱而暴富,而让土地的真正主人再掏数倍的钱去买房,成为房奴甚至买不起住房。
(三)给腐败寻租提供了可乘之机
在土地批租、土地变性、容积率变更、经济适用房销售等环节,都为掌握土地批租权、住房建设审批权、房管权的人提供了腐败寻租的机会和漏洞。这已经有大量数额巨大(贪污受贿几千万元以上、一家人购几十套经济适用房)、触目惊心的贪腐案件可以说明。
(四)阻滞了中产阶级(阶层)的发展壮大
如果现有高房价和政府宏观调控的格局不改变,少数人利用房地产发财致富成为高收入阶层,一些低收入阶层可以享受经济适用房和廉租房,而大多数具有中等收入水平的阶层则因为其收入的大部分要花在买房或租房上,实际生活水平就下降为普通水平,甚至与享受了低价住房的低收入阶层相差无几,扩大中产阶级(阶层)的现代化需要(橄榄型社会)就不可能实现。
(五)给城镇化设置了障碍
城市房价过高的门坎,使农民工及其家人难以入住城市。经济适用房僧多粥少,很难顾及农民工。而且,房地产开发官商互利的利益机制已经扩张到了农村,使许多农民住进了既不是务农(包括养殖)之地、又不是打工之地的商品房中,造成浪费。这都会成为工业化、信息化、城镇化和农业现代化同步发展的最大障碍。
三、推行城市住房公营和计划管理改革的意义
(一)有利于减少贫富差距
城市住房实行公营和计划管理,不仅扭转了少数人利用国有土地暴富、推高房价、使越来越多的人成为“房奴”的贫富两极分化的趋势,而且还可以进一步通过房价调节收入分配。在对城市住房统一实行公营和计划管理的条件下,可以采取不同面积不同价格的政策,实现对收入差距的调节。也就是说,住房的面积越大、区位越接近城市中心,每平方米的价格就越高;面积越小、区位越远离城市中心,每平方米的价格就越低。收入高的家庭住大房,出高价;收入低的家庭住小房,出低价。以高补低,再加上按揭贷款,使低收入者(包括农民工)也能买得起房。
(二)排除了城镇化和农业现代化的最大障碍,使之能切实推进
城市居民住房由政府提供,为农民工入户城镇创造了条件。要逐步改变依靠临时性的农民工发展劳动密集型产业和服务业的做法,要求用人企业和单位与农民工签订较长期的合同。农民工(特别是青年农民工)经过几年适应了工作,可以在全国范围内,采取交出农村承包地、出售房基地,换取城市居民的身份待遇和社会保障的办法,举家迁往打工的城市。其在农村的承包地,交由其他农户,发展农业专业户或家庭农场。农业专业户承包耕种足够供养全家的土地,兼营养殖业和其他副业,家庭成员不再需要出外打工。家庭农场承包耕种足够实行产业化经营的土地。在此基础上,进一步发展专业合作社和其他服务组织。按照上述办法,经过长期发展,就会形成农村都变成了农业专业户或家庭农场,从事工业和服务业的人员都变成了城镇居民的社会结构,实现有中国特色的农业现代化和工业化、城镇化。
(三)有利于推动经济发展方式转变
农民工入户城镇,变临时工为固定工,有利于提高劳动者素质,提高产品和服务的质量,推动企业升级创新。农民工全家转移到城市,不需要每年春节时都千里迢迢地返回家乡团聚——这不仅可以减少每年“春运”的压力,而且也减少有关企业二三个月的停产或半停产,有利于提高企业的效率。转移到城市的农民工家庭(与在农村居住时相比)的消费将大幅度增加。中等收入阶层用于住房的费用大大减少后,其他方面的消费也会相应大大增加。这都有利于提高国内消费需求,推动经济发展方式转变,反过来加速工业化、信息化并提高其质量。
(四)有利于同时解决“老有所养”的风险问题
城市住房建设从征地、建房,到出售给居民,需要较长时间,因而需要大量的周转资金,而这些资金的回收又基本上没有风险,再加上是政府经营,所以最适合使用养老保障基金。在成本核算的过程中,可以加入一定比例的利润,使其保持增值。如果出现了通货膨胀,由于住房价格会随之上涨,投入住房建设的养老保障基金在金额上也可以随之上涨而保值。这样就规避了因通货膨胀或经营失误而不能保值增值的风险,保障广大人民群众“老有所养”。
(五)有利于促进政府职能转变,推进政治民主化
可以继续发挥行政企事业单位在保障职工住房方面的作用,允许它们给职工建住房,按统一价格出售。剩余的居民住房由市政府提供。能买得起住房的买房,实在买不起住房的提供廉租房。居民住房一户一套(有条件的地方可以允许买两套。住房可以交旧换新、交旧换旧。旧房经过折旧,按规定价格出售或出租。城市住房公营建立竞争机制,一个城市成立若干公营的(或私营的)住房建设公司和物业公司,相互之间开展竞争。住房建设公司通过竞标,获得政府的土地和住房建设项目,按竞标价格与住房主管部门结算;主管部门按计划价格向市民出售。政府对居民的住房申请情况和计划安排情况要在网上公布,详细到户,接受群众和纪检部门的监督。要把市民住房情况列为市委、市政府主要领导政绩考核的重要指标,作为政府向人代会、人大常委会做工作报告的重要内容。城市住房公营和计划管理改革增加了城市政府对居民的责任,促使政府职能实现由权力型向责任型、由管理型向服务型的根本转变。同时也增加了人大代表居民监督党政领导和政府机关的需要,有利于促进政治民主化和科学化。
参考文献:
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[责任编辑 吴 迪]