关于房产测量方法的探讨

李维强，田立伟

（葫芦岛市房产测量中心，辽宁 葫芦岛 125000）

前言

在实际工作中，共有建筑面积分摊是重点。共有建筑面积分摊的意义主要在于四各方面，包括房产管理的需要、法律的规定、人们日常生活的需要、技术规定要求。

在实际操作中需要进行分摊计算的房屋是房屋异产毗邻的房屋，并存在共有建筑情况和一般的商品房。而不需要进行分摊计算的房屋为私房、独立别墅房、厂房、独立酒店等。即：整幢房屋为一个业主所有。如果其中存在多幢或社区服务的房屋，需要分割。如：人防工程、消防间、物业管理用房等。

我们先要明确相关的具体问题，包括下面几个方面：

（1）专有建筑面积（套内面积、自用面积）：产权单元权属范围内水平投影面积，包括权属单元内的使用面积、墙体结构面积和阳台面积；

（2）公共建筑面积：是建筑物内业主一同使用的或者由于必要的原因共同拥有的面积；

（3）产权面积：指的是产权业主依照法律拥有房屋所有权的建筑面积，包含套内面积和分摊出的共有面积。建筑物的产权面是由相应的政府部门或受其委托的机构进行确认和认定的；

（4）房屋的套内面积一般来说是有三部分组成的，其包括了居住单元的使用面积、房屋内的使用面积以及套内的阳台面积；

（5）房屋的使用面积，指的是房屋可以使用的面积，它的计算规则应该遵循四点原则。第一，房屋内的楼梯依据其自然的层数的水平投影面积进行计算，将全部的投影面积做和。第二是对于房屋内的内墙装饰部分，其所占的水平投影面积也记入房屋的的使用面积。第三是房屋内具有使用功能的面积，例如，起居室、厨房、卧室、卫生间、过道、过厅、卧室内卫生间、壁柜以及贮藏室等空间应按其水平投影的面积计入使用面积。最后是一些不在结构面积中的房屋内的通风道、烟囱和管道井均计入使用面积。这些部位的总和就是一套住宅的全部使用面积。

（6）技术（结构）转换层和技术设备层

技术（结构）转换层又称设备层，其主要的作用是由于建筑物的设计需要或者由于上下楼层发生使用功能的转变而设置的过渡层。可以利用该层将建筑物的结构类型加以变换，来满足不同使用功能的需要。所以该层又称为转换层。由于该层的作用仅仅是用来转换建筑物的结构形式，所以通常一些必要的水电设备和通风供暖设备也常常设计安装在该层，在计算建筑面积方面，如果其不具备设备层的功能，就不应该进行分摊，仅作为独立的面积，独立的权属，不增加到业主中。

在实际的房产面积分摊中，我们先要将其分为二个主要的区域，即功能区和参摊区。功能区是依据房屋的使用功能或者共有某一公共面积而划分的区域。而参摊区是参加分摊计算的区域，指房屋中参加分摊某一共有建筑面积的范围（可以为层、单元、套、间、或综合区间等）。也要明确产权单元权属界限的划分，这是进行面积算的前提。

产权单元权属界限的边界划分四种情况需要注意。第一是成套产权房屋的分户界线应该按照外墙或分户隔墙的中心线进行分割。第二是当进行商铺和车位进行权属分割的过程中，应该依照分隔墙的中间线进行分割，若没有分隔墙，就要利用并列两个部分的分界点进行计算。第三是当整体建筑物的一层为独立一户时，应该按照外墙的外边线以及房屋与公共使用部位的分隔墙中线圈定计算面积。第四是当某个单元为独立一户的时候，权属分界线应该取单元之间的分隔墙中间线以及外墙的外边线进行圈定计算。

实际工作中要注意分清房屋各个部分的使用功能，根据使用功能和规定划分各个部分的性质，对能够分摊面积和不能分摊面积的部分要区分清楚。在实际中，如何分劈的争议性很大，各个地区往往有不同的原则，结合规范的相关规定，以下就基本的划分原则做了一个划分，当然这只是一个探讨。

建筑面积中不应分摊的建筑面积的部分一般包括，作为人防工程的建筑面积，可以单独进行使用的，有足够空间的地下室和半地下室以及车棚车库等部分，多幢服务的警卫室、设备用房、管理用房，用作公共休息用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物，用作公共事业的市政建设的建筑物。

在实际的工作中，对于“技术（结构）”转换层”，除兼有“设备层”功能外的，该楼层均列为不分摊的公有建筑面积，作为独立的权属单元。

可以分摊的共有建筑面积的部分包括，建筑物内的电梯、垃圾、管道、提物以及观光井（道）等部位，建筑物内共有的楼梯和电梯间，为建筑物服务的水泵、变电设备房和警卫值班室等部位，为建筑物服务的公共管理用房，整体建筑物的门厅、大厅以及走廊、门斗和过道，还包括建筑物的电梯设备间、水箱和避险间，建筑物的室外楼梯，以及建筑物的地下室和半地下室，还包括公共建筑物的分隔墙和外墙的一半面积。

应该分摊的建筑面积指的是在建筑物内，服务于多个业主的公共使用或从属的建筑面积，但依照规则不能或不应该分摊的除外。一般来说包括建筑物内的室内外楼梯，建筑物内的电梯间和电梯井以及一些垂直管道，例如提物、通风和垃圾管道等部分，还包括建筑物内的门厅门斗，以及交通通道等部位的建筑面积。还有建筑物内的一些设备机房的建筑面积都应该进行分摊。另外还有服务于建筑物的各类公共用建筑和管理用房，以及公共建筑间隔墙的一半面积，和法律、法规规定的其他情形。

共有建筑面积的分摊原则是如果产权归属各方有符合法律规定的执行文件应该按文件进行分割。如果没有协议或者没有合法的分割协议文件，则应该依照相关建筑物的各个产权单位的面积进行按比例分割。

共有面积的分摊方法从如下四个方面进行

（1）共有建筑面积的分类：

a.整栋共有的建筑面积。

b.功能区间专用的共有建筑面积。

c.功能区内专用的共有建筑面积。

d.功能区内局部区域专用的共有建筑面积。

e.其他共有建筑面积。

（2）共有建筑面积的确认

a.由房屋建设单位在经规划部门核准后的设计平面图上对共有部位进行标识。

b.共有面积确认前，房屋建设单位应出具共有部位的情况说明。

3.决算与预算的衔接不密切。在日常会计核算中不完全遵循预算的要求进行相应的支出核算，或预算不明晰支出经济分类、功能及标准，导致日常核算质量不高，从而造成决算与预算相互脱节，影响决算及时、完整、真实、准确等。

c.房屋进行实测的，还需要房产测绘人员根据图纸在现场逐一检核、勘测，并确认其功能和共有情况。

（3）共有建筑面积按比例分摊，计算公式如下：

式中：K—共有建筑面积的分摊系数；

Si—各单元参加分摊的建筑面积，m2；

δSi—各单元参加分摊所得的分摊面，m2；

ΣδSi—需要分摊的分摊面积总和，m2；

ΣSi—参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。

（4）共有面积的计算

基本单元的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数×基本单元套内建筑面积

共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积之和÷各基本单元套内建筑面积之和

b.采用整体分摊条件分析

①使用功能单一的房屋，房屋基本单元对共有面积的共有情况一致。

②一栋房屋虽然具有多种使用功能，但各基本单元对共有建筑面积共有情况一致

在具体的分摊中，分为四级分摊的模式，每一级分摊都根据法律法规和规范进行分摊，具体方法则是按照当级的公共建筑面积之和除以当级的参与分摊的自有建筑面积的总和，得出当级分摊系数之后，再乘以当级区域的自有建筑面来进行计算。某个分摊区域内分户的情况如果符合整体分摊的条件时，可以参照整体分摊的办法在该区域内将共有建筑面积直接进行分摊。

以上是对房产测量基本性计算的原则性探讨，在实际工作中具体的情况千差万别，房产测量的从业人员应以规范为基础，灵活运用，增加实践经验，只有这样才能使房产测量的成果经得起检验和推敲，我们的业务水平才能更进一步。

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