“零首付”买房：听起来好美

邵萍

前段时间，关于一些楼盘为了提高销量，推出“零首付”购房优惠，的确是让房地产市场火了一把。近日，保利地产华东区域的部分楼盘又在这种“零首付”的基础上，先后设计了一种全新的购房付款模式：你只需缴纳几万元定金便可签订购房合同，并且可以选择在一年甚至更长的时间后才缴纳首付款以及办理银行按揭。

与此同时，该集团南京另一项目中央公园将低首付购房行为进一步调整，推出“5万元购房”计划，即只需要缴纳5万元定金，即可参加零首付的活动。

这种种优惠政策，真的让人有一种天上掉馅饼的感觉。但是，实行起来会这么美好吗？

羊毛出在羊身上

众所周知，买房的正常程序是：付定金——缴纳首付款并签订购房合同——向银行申请房贷。就在你们等待银行放贷时，开发商实际已经有购房人三成或以上（首套房三成、二套房首付七成）的房款进账了。

开发商之所以会采取“零首付”或者“低首付”的优惠活动，只是针对目前市场情况的一种变通策略。是有一定规则的。比如他们有的会要求只针对基金、股票在手，暂时没有现金的客户，而且缓冲期只有6个月或者更少。

以武汉日前推出“零首付”的某个热门楼盘为例。假设其楼盘均价在9550元/平米左右，一套90平方米的小三房，一套房子总价在86万元左右，首付三成的话，为26万元左右；首付六成的话，则为51.5万元左右。这么一算，如果选用了开发商推出的“零首付”购房，日后还款负担就会大大增加。如下图：

此外，按照武汉首套房贷款最低首付三成的相关规定，86万一套的房子，实际首付为26万，如果贷款成功，你就负债60万，不算利息。而开发商全额垫付，意味着你将负债86万元。60万元房贷，20年还清，按照基准利率每月需还房贷4161.64元。而26万元由开发商垫付的首付款，即使两年时间里不要利息，每个月也要还10833元。

免费午餐不好吃

参照以上的算法，就意味着你在前两年每个月要还15000元。如果手有余钱，只是一时无法提取或者不能一次性付款，应该还比较能够接受，否则两年时间里每个月15000元左右的还款额，对一般的购房者绝对是很有压力的。

因此，诸如此类的活动，不过就是开发商吸引购房者的噱头。乍听起来觉得将要占个大便宜，吃顿很美味的免费宴席，其实，它可能是个“鸿门宴”呢。它只是听起来很美丽，实际上并没有开发商宣传的那么美好。

所谓零首付看起来没有门槛，谁都可以去申请。实际上零首付门槛较高，最起码你需要有购房资格，如果你是外地购房者，在北京的话五年以上社保证明或者纳税证明是少不了的。其次。申请零首付的购房者必须要有稳定的经济收入、还款能力和良好的信用记录，否则是申请不了银行的贷款的。

而且，零首付买房购房者也必须符合国家的贷款标准。如果一年后买房政策有新的变动或者房贷利率出现变化，这些都是购房者自己需要承担的风险。特别是如果购房者贷款条件在银行审批不通过，开发商是否退还已经缴纳的购房款项，这也是购房者需要考虑的风险。

天上不会掉“馅饼”

从目前市场情况看，楼市风险本就越来越大，资金实力不足以购房的消费者再勉强入市，风险会更大。如果再轻易相信部分楼盘的“利好活动”，等首付款分期支付完毕，再签订购房合同，遭遇了开发商因资金问题跑路，你就没有一点保障了。

而且，采取零首付、低首付，只要房价有波动，很可能就被断供。以美国次贷危机为例，2004年，美国25%的购房者和42%的第一次购房者利用“零首付”抵押贷款购买房子。许多并不具备还款能力的人因为不需要支付首付，可以轻易地通过贷款买下一栋房子，最终导致次贷危机爆发。

总而言之，“零首付”、“垫首付”“低首付”并不美，它更不会是趋势。首先变相降低首付就违反了首付规定；其次，分期支付也违反了与银行的按揭贷款协议，有骗贷之嫌。另外，大部分企业现金流也并不支持。

因此，特别提醒各位购房者，在面对开发商推出的零首付、低首付时，务必保持理性，谨慎判断自己的还款能力，切不可在一些开发商的误导下，做出冲动、非理性决定，千万不要自陷于沉重信贷和信用风险。endprint