全国房地产商会联盟执行主席顾云昌：央行出手旨在保楼市软着陆

郭铁

“这次新政在房地产金融方面的创新，是我们过去没有看到过的。”就在各方纷纷探讨此次央行房贷新政是否能为持续下行的房地产市场带来转机时，全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌，却看到了金融改革和创新给未来整个房地产市场带来的深远影响。

他认为，金融热则市场热，金融冷则市场冷，金融对房地产的支持力度不容小觑，其调控效果远比行政手段迅速得多。那么与以往相比，此次央行房贷新政具体呈现了怎样的特点？中央目前对房地产市场究竟持有怎样的态度？未来楼市走向究竟如何？针对这些问题，顾云昌接受了《民生周刊》记者的采访。

民生周刊：与以往楼市调控相比，这次央行房贷新政有何特点？

顾云昌：这次房贷新政规定银行根据风险自行决定优惠比例，尽管有最低0.7倍基准利率的规定，但银行可以自己定，这是差别利率、利率市场化的一种体现。

我曾经到印度考察，发现当地有一家银行做得很好。这家银行贷款存款利差很小，那么银行怎么赚钱？主要通过提高它的效率，人家都愿意到这家银行贷款。中国银行的利差是世界上最高的国家之一，据我理解，习惯了高利差，一旦低利差银行就不干了，这是需要改革的。

另外，央行的“十四条”当中不仅体现了楼市的控制趋势，更有改革和创新要素。与过去比较，央行此次当然也是房地产调控，也强调了金融对房地产的支持，但是它增加了许多创新性的内容。比如创新金融产品、支持MBS和专项金融债券发行，REITs的试行，以及各类住房抵押贷款的推出，都是对房地产金融的改革，这是我们过去没看到过的。

房地产金融对房地产市场的影响，我认为是起到决定作用的。金融热，对房地产支持大，房地产就热；金融冷，对房地产支持小，房地产就冷。房地产市场的冷热开关掌握在金融手里。个人住房抵押贷款新增贷款的增减、利率、首付款，这三个方面实际上是对房地产市场最有效的调控手段。行政手段调控的效果是比较缓慢的。

房地产调控绝对不能搞一刀切。我发现这次房地产调控有几个明显的特点：第一，向二套改善型住房贷款实施了倾斜；第二，这次调控是自下而上，与过去自上而下调控形成了鲜明对比；第三，过去调控都是控制房价，这次调控是要促进楼市升温，方向不一样；第四，我们现在更多要发挥市场机制，要改革和创新。

民生周刊：有人分析中央正在酝酿第三轮救市，您是否认同这种观点？

顾云昌：救市是媒体、老百姓的一种说法，实际上在我看来，这些政策的出台是恢复了金融政策的常态。房地产金融在过去若干年，特别是2009年以后是非常态的，限购、限贷都是非常态的。世界上其他国家没有这样的政策。我们现在的贷款成本还是比较高的，尽管首付款比例最低为30%，但有的国家只有20%。我们的二套房首付款比例更是高达60%、70%，这也是非常态的。所以说，这次楼市调整使房地产信贷逐渐进入了常态发展。

利率方面，我们现在对首套房利率实施优惠，好像是房贷政策的倾斜，但实际上，我们目前房贷利率还比较高，欧美国家贷款利率都是1%，我们是5%、6%。所以我认为，总体上央行房贷新政是一种符合常态的房地产信贷政策。

民生周刊：您认为中央目前对整个房地产市场的态度是怎样的？

顾云昌：房地产对中国经济具有举足轻重的作用，不管承不承认，它都是重要支柱产业。产业结构调整还未到位时，房地产的支柱作用仍然不可忽视。它往往制约着整个经济的发展和收益。现在看来，中央出台政策，是要保证房地产市场软着陆。只有房地产市场的软着陆，才有中国经济的稳定。

民生周刊：您之前在接受媒体采访时指出，现在的房地产高库存，就是当年“4万亿”的结果。土地财政是目前房地产市场需要去除的最大毒瘤吗？

顾云昌：土地财政是导致房地产供大于求的一个因素，因为当年4万亿投资启动后，地方政府举债需要钱，于是大量出让土地，这是一个因果关系。所以说，现在的土地财政面临改革，但难度比较大，因为地方事权财权并不匹配，那么地方政府的钱从哪来？从房地产。

当前房地产市场如要进行改革，要依靠征收房产税和物业税，通过存量土地的财政、增量土地的收益，来满足地方政府财政需求，这是其一。

另外，并不是把地方土地财政问题解决掉就不存在房地产库存的问题。在市场经济条件下，同样会存在房地产库存增加、卖不掉的情况。市场经济本来就是一种“扭秧歌经济”，为什么叫“扭秧歌经济”？“法啦法啦都啦都啦”就是“少了少了多了多了”，多的时候降价，少的时候就涨价，这是由市场经济中的供求关系决定的。房地产十年，大家都在拼命买地，导致土地越屯越多，房地产库存量无法消化。待消化完之后，就又要开始卖地了。

所以说，土地财政是导致当前房地产库存过剩的一个原因，但不是唯一原因。

民生周刊：未来房地产市场走势如何？

顾云昌：这轮政策出台促进最大的或者反应最快的可能是二线城市。二线城市既放松了限购，也放松了限贷。另外，人口还在往大城市集中，二线城市正是人口集中的地方，有合理人口数量的进入，不像一线城市那样严格控制。人口导入目前正在进入由中小城市向大城市涌入的趋势，购买力会增强，再加上放松限购和限贷，所以这次新政对二线城市影响比较大。

另外，新政对一线城市也有一定的促进作用。因为没放松限购，一线城市的效果没有二线城市那么明显，但一线城市始终最吸引人，在供求关系当中，一线城市相对而言要比二三四线城市压力要小。

影响比较小的、压力最大的还是三四线城市，因为这些地方本来就没限购。三线城市的情况也不能一概而论，要根据不同城市的产业结构、整个未来发展形势、供求关系等区别分析。

我估计下行还会进行，只是时间会短一些，程度会轻一些。目前，整个四季度还在下行，但是已经接近底部，我估计能够恢复到平稳的状态。

REITs

即房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

MBS

是最早的资产证券化品种，最早产生于上世纪60年代美国。它主要由美国住房专业银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款，发行的一种资产证券化商品。