房地产信托投资存在的问题与对策

姜华

摘 要：近年来房地产行业过热发展，推升了房地产资产价格的上涨，同时，国家对房地产行业进行了强有力的调控，导致房地产行业融资环境的恶化，在此背景下，房地产企业只能开辟新的融资渠道，而信托由于结构灵活、发展相对独立的优势成为房地长企业寻求融资的首选。

关键词：房地产；信托投资；宏观调控

中图分类号：F832.49

从上世纪末开始，房地产行业异军突起，以势如破竹的发展态势迅速占领了我国的市场，在国民经济的发展中占有重要都地位。近年来，通过国家的宏观调控，房地产行业出现短期内下滑的现象，同时，为了改善房地产企业对银行融资的过度依赖，房地产企业开始通过房地产信托进行融资，以不断扩大房地产企业融资渠道，规避因金融危机而产生的风险。对于信托机构而言，与房地产企业合作也是宝贵的发展机遇，发展房地产信托可以为信托公司带来巨额的利润，因此，近两年内房地产信托投资呈现出了爆发式的增长态势，对信托机构的发展造成了影响。

一、房地产信托概述

（一）房地产信托的界定

信托投资就是金融信托投资机构利用自身资金或者组织的资金进行投资的行为，它主要通过向投资者发行信托计划或受益凭证，然后将所筹集的资金投入到特定行业。房地产信托是信托投资的一种重要方式，是与房地产行业相关的信托行为。按照房地产信托投资的形式划分，可将信托投资分为资金信托和财产信托两种。

1、房地产信托投资的类型

对于房地产企业来说，利用信托机构对房地产的投资可以扩大资金通道，为企业发展提供更可靠的资金支持。对于信托市场来说，参与到房地产行业不仅可以丰富市场投资的品种，而且能够为投资者带来巨大的收益。因此，房地产信托投资具有很广阔的发展市场。根据房地产信托投资投向市场的方向不同，可以将房地产信托投资分为权益型、抵押型和混合型投资。

权益型：该类信托是指信托机构对房地产投入资金后将房地产开发的楼盘归为自己的资产，并利用楼房的租金和买卖楼盘的差价获取利益的方式，在这种投资方式中，信托机构直接参与到房地产项目中，并发挥了重要作用。

抵押型：该类信托中信托机构不直接发挥作用，而是通过向房地产企业发放贷款并收取手续费用，或者通过持有抵押贷款的债权而获取经济效益。

混合型：该类信托具有权益型房地产信托投资和抵押型信托投资的部分共同特点，即此类信托不仅进行房地产权益投资，还能从事房地产抵押贷款。就理论而言，混合型房地产投资信托在向股东提供该物业的增值空间的同时，也能获得稳定的贷款利息。

（二）房地产信托投资的优势

1、房地产信托投资具有灵活性：对于房地产企业来说，资金是企业和项目运行的重要链条，在大多数房地产企业来说，项目开发都是要先期进行的，他们可以利用信托机构融资期限弹性较大的优势利用信托资金进行前期投入，这个就可以有效降低房地产企业的资产负债率，进而可以更有利于进行银行贷款业务，保障企业对资金的需求，促进企业良好运营。

2、房地产信托具有制度优势：房地产企业通过房地产信托进行融资时可以略过银行贷款时的各种政策性要求，信托机构可以针对企业的发展情况适当放松政策，从而保证房地产企业的融资，例如，银行在对房地产行业贷款时时规定企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，而信托投资机构则避免了这些政策性的规定，提高了房地产企业的效率。

3、房地产信托具有独立性：信托制度的独特安排使得信托财产与受托人的固有财产相互独立，与委托人的其它财产相互独立，以及与他们的受益人和债权人也相互独立，从而保证信托财产能够在封闭的安全环境独立运行，保证信托财产实现财富的流转和增值。信托财产的独立性保证了受托人、委托人、受益人三方之间的独立性，这样做的结果就是为三方交易提供了一个公平、透明的环境，有效降低了各方的交易成本。

4、房地产信托具有经济性：相对而言，房地产信托投资可以有效节约房地产企业的发展成本，节约企业的财务费用，从而实现企业资产的优化配置，实现效益和收成的最大利益化。同时对于信托机构而言，房地产企业具有广阔的发展前景，房地产企业与信托机构的联合可以让信托机构充分利用房地产企业成熟的经营方式和管理方式，从而在技术方面为信托市场的发展提供更有力的帮助，同时还能够为信托投资人提供更广阔的投资市场，为投资人取得更大的经济效益。

二、我国房地产信托投资发展现状

房地产信托是一种信托产品，既要受到宏观经济形势和政策的影响，另一方面其发展业务的的信托机构和房地产行业双方也存在发展的多重风险，更由于我国的信托行业发展起步晚，各方运行机制尚不完善等因素制约，造成了房地产信托投资在运行过程中存在多种隐患。

（一）国家宏观经济的波动加剧房地产信托投资的风险

由于宏观市场经济的周期性发展规律，造成整体经济局势也随之产生波动和影响。作为宏观市场的一个微观主体，房地产信托与其他行业的联系也更加紧密，受到其他行业的影响也更频繁，一旦其他行业特别是房地产行业经济形势发展出现波动，必然也会造成信托市场的大地震。此外，近期国家对房地产的宏观调控能力不断增强，相应的，对银行信贷和信托行业也随之实行严紧的货币政策，这对于房地产信托投资来说影响也是巨大的。

（二）信托业务法律规范不完善

我国信托行业始于上世纪70年代末，虽然起步较晚，但发展势头不容小觑，经过数十年的经营，信托产品的数量不断丰富，除去一直占绝对优势的“资金信托”独占鳌头外，其他信托产品也在不断增多。然而，信托行业相关法律规范的缺失造成了信托业务在发展过程中的阻滞，就目前而言，我国信托投资相关的规章制度还仅局限于初始阶段，各种规章制度还不健全，包括“动产信托”、“不动产信托”等在内的国家批准的其他几项信托业务的操作基本上没有明确的法律规范。endprint

（三）房地产业行业风险对信托投资的不利

房地产是近几年来我国最热门的行业，但是房地产业本身就具有高度的发展风险，这主要体现在：一、房地产是一个具有周期性循环发展特征的行业。房地产行业通常会经过一个发展的起伏期，一旦房地产行业发展陷入危机，就会出现房价下跌，新开发建设规模收缩等情况，导致房地产信托的收益大幅度下降，造成投资者的失利。二、房地产行业发展规模和企业结构都非常复杂，部分放地产企业自身的童子结构不合理，负债水平高，一旦发生行业风险，就有可能导致不可估量的损失，而投资者同样也会遭受巨大的经济损失。

三、促进房地产信托投资发展的对策

（一）信托公司加强对国家政策的掌控

由于国家宏观经济形势的复杂性，信托机构必须及时掌握国家经济发展大势和对国家政策的解读。对此，信托机构应该发挥业务发展决策和风险控制委员会的职能，及时掌握由于政策的变动而给房地产信托投资带来的损失。此外，信托机构应未雨绸缪，加强对国家大政方针的解读，以提早预防风险，提高其自身的决策水平和风险防范意识。

（二）借鉴国外信托立法经验健全我国信托法律制度

由于我国信托业起步较晚，信托观念缺失，信托法律制度中还有许多不明确之处有待改善。而西方国家的信托业务发展已经具有相当长时间的历史，法律规范也较为完善，为此，我们可以适当借鉴西方国家的信托法律规范，并根据本国的实际国情，建立对房地产信托严格管理的法规政策，在资产负债结构、业务种类、资金投向、利润分配等方面对其加强限定。要防止信托机构与银行过度竞争，但也要鼓励其实行专业化投资组合。

（三）信托公司加强对行业风险的调控

由于房地产行业发展的高风险性和信托投资市场发展的不稳定性，实现房地产信托投资的安全发展绝非易事。信托公司既然将巨额资金投入到房地产市场，就要做好功课，加强对市场发展形势的了解，同时也要对对风险防控意识有所提高。首先，信托公司应加强对房地产市场的了解，了解其发展的规律和前景，要对房地产企业发展存在的风险有一个清楚的认知，然后才能权衡利弊，研究是否对房地产行业进行投资；其次，从公司自身来说，也需要不断提高对本行业发展风险的高度认识，确保信托公司不会因为自身的风险问题而使房地产信托陷入发展困境。

四、小结

总之，房地产信托投资可以为房地产企业改善融资渠道，在一定程度上摆脱企业对银行等金融资本的过度依赖，促进企业内部资金结构的优化，促进企业良性发展。同时，也为信托机构带来良好的发展机遇，促进信托机构拓宽业务范围，促进信托行业的快速发展。但是，投资具有一定的风险，在促进房地产信托投资发展的同时，一定要注意完善信托投资相关的法律、政策，以规避投资风险，促进信托投资业务良性发展。

参考文献

[1]宋良荣，殷樱.房地产信托投资非预期风险评价方法及应用研究[J].技术经济与管理研究 ，2013，（12）

[2]郭岚，杨前卫.在新经济形势下关于房地产信托投资的思考[J].科技信息，2009，（18）endprint