电子商务扩张下的商业地产如何自救

摘 要：在一批极具号召力和竞争力的电子商务平台和网站的带动下，中国电子商务在与传统商业模式的竞争中已显示出巨大的潜力和优势，而依托传统商业模式存在的商业地产的开发和经营也同时受到了巨大冲击。本文将从电商相较于传统商业模式的优势延伸到对商业地产的影响，并且讨论商业地产如何在冲击中求得新的发展思路同时给出合理的发展建议。

关键词：电子商务；传统商业模式；商业地产；新思路

一、电子商务相较于传统商业模式的优势

1.价格便宜。这里的“价格”包含了成本价格和产品价格两方面的含义。由于电商模式下的商家无需经营实体店面，且可以根据销售情况对库存进行自适应调整，减少库存甚至实现零库存，从而不仅节省了店铺租金还减少了库存压力；同时高度信息化的运营基础减少了电商的运营成本和中间环节的成本。成本的降低使得电商销售的产品具有了极大的价格优势。

2.不受时空限制。电子商务不受传统实体店面销售时间和销售地点的限制，无论是消费者还是商家都可以根据自身情况选择合适的时间和地点进行线上交易。

3.选择更多，市场更大。没有了时空的限制，消费者可以在同一时间自由比较更大范围内不同商家的产品；同一商家也可面对更大范围的消费群体。

4.信息更加对称，加深了商家和消费者的相互了解。相较于实体店的有限客户资源和有限商家信息来说，网上有丰富的信息资源使得消费者更加全面地知晓商家及其商品的信息，也让商家可以及时收到消费者的反馈和意见。在电商交易中，商家不再是高高在上的“神秘人”，而是与消费者组成了平行的交易双方。

5.消费者的购物更轻松理性，商家得到的反馈更真实，交易更加高效和谐。消费者在线上挑选商品的过程纯属私人过程，不再承受导购给予的压力，不会因为挑选时间过长而产生愧疚心理，更加不会因为这种愧疚心理而产生冲动消费。线上的购物过程往往是轻松而理性的。线上的交易不是面对面的，消费者可以毫无压力和保留地提出对产品的意见和建议，这种情况下商家得到的信息更加真实可靠。

二、电商扩张对商业地产的影响

传统的商业地产是以规模化集群化的传统商铺和经营场所为基础而存在的，近年来电商的迅速扩张和壮大严重压缩了传统的经营性商铺的生存空间。2012年的“双十一”，淘宝以191亿的交易额震惊了大众；2013年的“双十一”更是创造了350亿的销售神话。淘宝用一天的时间拉走了传统商铺的潜在客户，并在瞬间释放掉了这些客户的购物需求。淘宝创造的“双十一”导致在这之前和之后的很长一段时间内传统商铺几乎无人问津。以淘宝、京东为代表的电商大佬们正迅速侵吞着传统商业几十年来积累的市场。

由此导致了许多竞争力不够强大的中小型传统企业的倒闭，很多传统的大型企业也在靠着有限的客源艰难度日，缩减店铺数量成了这些企业必须做出的艰难选择。传统商业的不景气使得原本存在的商铺关门、在建的商铺停工，在可预见的未来，传统商铺的需求也将迅速减少。为了销售，许多商业地产的开放商不得不以降价来吸引越来越谨慎的投资者。

在当前商业地产交易价格和成交量下降、未来的前景也不容乐观的情况下，商业地产的“黄金岁月”似乎已经过去，若不采取措施，“寒冬期”将迅速到来。

三、商业地产在电商冲击下的发展新思路

1.投资受电商冲击小的商铺，突出传统商业模式的优势。受冲击较小的商铺类型有：（1）经营大宗商品和高端商品的商铺，如食品粮油、珠宝贵金属、汽车、高端定制服装等。（2）服务类型的商铺，如餐饮娱乐、医疗保健、宾馆酒店等商业，是线上消费无法代替的体验式服务产品。（3）经营特殊商品的商铺，如宠物店等。（4）菜市场等的生活类型的商铺，电商目前无法取代（但比如天猫的“天猫超市”也已经开始尝试新鲜类商品的本地化配送服务，相信在不久的以后就能够打破几辈人养成的买菜习惯）。因此，商业地产开发商应将目光更多地放在前三种商铺中，更积极地发挥出线下的优势。

2.赶上电子商务发展的高峰期，与电子商务、及物流等周边产业共同成长。随着电商的发展，越来越多原本是小型的、私人的网店形成一定规模，发展成为大中型电商企业，这些企业需要必须的办公场所，由此衍生出大量对于写字楼等办公区域的需求。因此，商业地产的开发投资方向可从原来的经营类型的商铺转变为办公类型的商铺。

同样的，电子商务的发展也带动了物流等周边产业的快速发展。越来越大的交易数量对于国内刚刚兴起的物流行业是个很大的挑战，除了不成熟的管理模式，物流行业极度不完善的基础设施和硬件条件已经成为拉低行业效率和服务质量的重要因素。针对物流行业的需求，商业地产的开发投资方向可从原来的为传统商业企业建设囤货仓库转为为物流企业建设中转仓库和配送基地。

3.从解决电商存在的问题入手，发挥传统商铺的优势。我国的电子商务虽凭借其巨大的优势迅速崛起，但其中有许多问题和劣势是不可回避的，如商家的信用问题，产品的真实性问题，网上支付的安全性问题，退换货、维修等售后服务的问题等。针对与这些问题，线上的商家企业就需要小部分地回归传统商业，建立线下的体验店、售后服务中心等以提高企业可信度。因此，商业地产开发商可以通过更大地挖掘电商企业的需求以谋求自身发展。

4.地产开发商可借助电子商务的优势，开展线上的宣传和销售。建设和维护企业自身的电子商务网站可以通过付出极低的成本达到“广而告之”的效果，不仅降低了运营成本，也使投资者更加全面深入地了解了企业，提升了企业形象，扩大了客户群体，使地产开发商得到更好的发展。

作者简介：郝悦（1992.09- ），女，汉族，山西太原人，本科，研究方向：电子商务endprint