国家政策对房地产投资项目的影响

陈柔笛

摘要：在国家各项政策的激励下，我国房地产投资开发潜能逐渐释放，房地产业呈现持续繁荣的状态，成为我国新的投资和经济增长的热点。对于我国来说，房地产市场无疑是对国民经济影响最大、与人民生活最息息相关的资产市场。但在房地产业迅速发展的过程中，一些问题也逐渐显现，如房地产投资增长过快、房地产价格水平偏高、供需结构矛盾等。国家政策对房地产投资项目所产生的各方面的影响，房地产企业应对政策应对采取的措施，以及投资者对于相应的政策所应当采取的正确态度。

关键词：国家政策；房地产；投资项目

中图分类号：F287 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2014）09-0031-01

一、货币政策对房地产投资项目的影响

在国家各项政策的激励下，我国房地产投资开发潜能逐渐释放，房地产业呈现持续繁荣的状态，成为我国新的投资和经济增长的热点。对于我国来说，房地产市场无疑是对国民经济影响最大、与人民生活最息息相关的资产市场。但在房地产业迅速发展的过程中，一些问题也逐渐显现，如房地产投资增长过快、房地产价格水平偏高、供需结构矛盾等。一方面，这些问题对经济持续快速发展形成了巨大挑战，另一方面，房地产价格的快速上涨关系到广大居民家庭的切身利益，严重影响着其生活质量，在一定程度上也会影响到社会的稳定与和谐。

货币政策作为国家调控的重要手段，在实践中常被用来调控宏观经济的运行。货币政策可以通过利率、汇率、信贷和资产价格途径传导到实体经济。货币供应量的增加在短期内会引起房地产投资的上升，短期内货币供应量的调控效果甚至比利率更显著；而在长期内，利率调整对房地产投资的作用比货币供应量更为显著。

而接下来几年，受全球经济以及国情影响，我国货币政策都将坚守稳中求进，通货膨胀的恶化使得货币供应量的大幅增加成为不可能；另一方面，政府大力推进利率市场化也将使得利率的变化逐步完全由市场掌握。在这样的货币政策条件下，不得不说，房地产投资项目势必也将步入一段时间的冷却期。

房地产市场是资金高度密集的运作体，可以说，资金是房地产企业的血脉。开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大，再加上急于扩大再生产，因此资金筹措就成了房地产开发商最关心的问题。当前房地产融资市场呈现出以下主要特征：一是以银行信贷为主导的单一融资格局；二是其他融资渠道虽然总量不大，但却代表了房地产融资市场的发展方向；三是房地产融资市场体系不健全。因此不难看出，我国当前房地产企业融资存在以下几个问题：主要依靠债权融资，形成高负债经营；主要依靠银行贷款，存在较高金融风险；融资方式有限，存在结构不合理，融资成本高。

二、我国房地产融资政策仍旧不够完善

首先，要完善房地产融资模式，通过分析国外几种典型模式的利弊可以得出我国的模式选择应该是发展市场型金融为主，政策性金融为辅；其次，要积极促进住房抵押贷款证券化，我们可以从住房抵押贷款一、二级市场的建设和制度环境建设三方面来完善金融基础环境；再次，要大力改革住房公积金制度，在借鉴新加坡中央公积金制度经验的基础上我们可以从政策法规、监管体制和资金运作三方面进行改进；然后，是加快组建专业化房地产融资机构，可以对公积金管理中心进行相应改制，也可以继续推广住房储蓄银行；最后，要加强政府管理，政府可以通过加强法律制度环境建设、健全风险监控体系和成立政府担保机构三个方面来发挥作用。

三、国家政策对房地产市场的影响

自从1998年我国住房制度市场化改革以来，中国中央政府及地方各级政府致力于逐渐完善并且实行房地产市场化。由于房地产行业牵涉到有色金属行业、水泥行业等相关行业，对这些行业的发展起到了重要的推动作用，故而房地产市场发展成为中国经济支柱性产业。

然而在经历14年的高速发展过程中，房地产行业也产生了不少问题，突出表现之一就是房价相对于居民的实际可支配收入上涨过快，另外房屋的供给结构和需求结构不匹配，造成了一定的房地产市场房屋供给的相对过剩。

中国经济自身也出现了很多问题，只依赖房地产市场等固定资产的投资对经济的拉动发展模式已不再具备可持续性。在此背景下，近期中央和各地方政府对中国经济结构进行了调整以及针对房地产行业出台了一系列宏观调控政策组合。

一方面，限贷和增税政策使得首付成本上升。长短期贷款利率的差距越大，消费者越倾向于选择短期贷款，反之，则倾向于选择长期贷款。而从首付比例的实际影响效果来看，从任何一个模型的回归中，首付比例的系数都显著为负，说明在我国现阶段，首付比例对于房地产市场而言是一种非常有效的调控方式和手段。另一方面，由于伴随着房屋由消费居住属性逐渐向投资属性转化和整个社会对房地产投机炒作风气的兴起，为了防止房地产市场秩序的恶化，国家推出了限购政策。限购政策使得有能力购买房地产的消费者无力购买，而所谓的“炒房团”也需要适应政策改变方略。再者，限价政策稳定房价市场的价格波动同时，也使得许多消费者从“火速下手，担心涨价”的情况变为了“观望”，期待房价的进一步下调。所以随着这一系列政策的影响，房地产市场需求变化了，消费者也更加理智了。

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[责任编辑：庞 林]