城市化进程中的土地增值研究

摘要：伴随着经济社会的不断快速发展，我国的城市化进程也快速进行。城市化在为人们生活居住水平带来诸多便利的同时，也导致了土地价值发生了极高的增值，而这也逐步演变成为一个为社会所关注的问题。在这种背景下，本文首先探讨了城市化土地增值的影响因素，进而分析了城市化的土地增值机制。研究发现，基础建设投资旺盛、土地功能转变、房地产业发展及聚集效应是城市化土地增值的主要影响因素；土地增值机制也展现为土地利用情况转变、动力机制及效应机制三个方面。

关键词：城市化土地增值；影响因素；机制

我国正处于快速城市化阶段，城市化进程在数量和质量两个方面均有明显的提高，土地这种十分稀缺资源的价值会日益提高。因此，深入研究城市化进程中土地增值的内在规律，对于建立合理的土地增值收益分配关系，促进城市经济社会健康、协调及可持续发展具有极其重要的意义。

一、城市化土地增值的影响因素

城市化对于土地增值所带来的影响主要可从如下几个方面进行分析。

第一，政府部门在社会基础建设方面的大力投入导致了对于土地的投资环境获得了较大的改善，而这种环境的改善也直接导致了土地发生增值。目前我国经济社会建设已经取得了诸多的成效，大踏步地迈向城市化。在快速的城市化阶段，政府机构不得不对于诚实的交通、水利、供电等方面给予大范围的配套建设，而这些工程项目对于土地的依赖要求政府机构必须对于土地进行大规模的投资，导致投资土地的价值上升，最终也逐步带动整个地区的土地增值。

第二，土地功能的不断扩大使得土地增值现象的发生。目前随着经济的发展，一大批的城市工业用地和郊区农业用地被转化为商业范围内的使用，建成大量的办公楼和商品房，这也带来了土地价值的增值。自改革开放以来，尤其是进入到上世纪90年代之后，在一些城市的郊区陆续建造了一批居民居住商品房，从而使得原本属于农业用地范畴的土地转变为商业用地，这显然能够导致土地发生极高的价值增值。

第三，城区的房地产业也正在蓬勃发展，导致在城区对建设用地的供给很难满足用地的需求，这种供小于求的状况也导致了城市土地价格的飙升。在我国房地产政策的不断改革的环境下，伴随着居民收入水平的持续增长，房地产市场所蕴藏的巨大价值也获得了极大的释放，而这在催生住房价格升高的同时，土地价格也发生了巨大的增值。

第四，我国的土地价格产生一定的聚集效应。在经济社会快速发展的背景下，我国的各类产业都在逐步发生着地区性聚集，使得在多个地区形成了各种产业经济区，如各地纷纷建构的经济新区。产业聚集效应对于土地资源产生了巨大的需求，土地资源本身所具有的稀缺性在需求增强的背景下也极大地提升了土地价格。据统计，环珠江口地区的面积尽管仅占整个珠三角地区面积的不到30%，但却成为珠三角人口、经济最为密集与发达的地区，而这也导致了这一地区的土地价格成为珠三角最高的地区。

二、城市化土地增值的机制

第一，城市化过程中土地利用的情况会发生变化。城市化是随着农业经济的生产要素与生产方式发生变化而逐步形成的，也即逐步转变为城市生产要素和生产方式。城市化在我国的含义通常是指城市人口的数量所占整个地区总人口数量的比重多少，而这实际上仅仅是城市化数量方面的解释。城市化的概念更为重要的是其质量，即充分运用城市生产要素来对经济社会的生产方式进行调整，从而实现现代化的城市建设。在这种意义下，城市化不仅要对生产要素与生产方式从农村向城市转变进行展现，而且还需要根据城市化的特征，将这些生产要素与方式进行整合升级，从而实现城市城市化过程中的数量与质量的同步提升。城市化以土地作为载体，这种生产要素与生产方式的转变也导致了土地利用的组合发生变化。

第二，城市土地发生增值的动力。就土地自身而言，其具有可持续使用的客观资源优势，能够起到资产的保值与增值的效应。城市人口数量的不断增长、经济发展水平逐步提升等因素都成为了城市土地增值的动力来源。土地尽管具有耐用性的特点，但是却也具有稀缺性的特点，而人口增长、经济发展的越快，土地的稀缺性就越为明显，从经济学上而言，作为一般性商品的土地也必然会随着需求的增长而发生价值的增值。虽然农业用地与城市用地都具有增值效应，但与农业用地相比，城市土地在使用空间与范围都具有很高的聚集性，再加上城市政府的限制性因素，导致了城市土地的稀缺性更高，而这也导致了土地增值问题更为突出。

第三，城市土地增值的效应机制。人们对于土地的需求来源为土地能够为人们所带来的诸多收益，城市化进程中的土地增值机制最为关键的体现是效应机制。根据现代城市土地利用价值理论，城市化进程中土地增值的内在依据是投入的增加带来收益的增加、收益的增加带来了价值的提升，最终形成一个良性化的循环。城市化进程中土地增值的外在表现是市场化的供求关系导致了土地资源的稀缺性的提升。因此，城市化所带来的土地增值问题就是在市场经济环境中的房地产业效益的价值外在展现，其中投入增加导致的可收益性或效用的提高进而价值或价格上升，可称为投资性增值，它是城市土地增值的物质基础；市场环境是价值显化进而增值实现的条件；价值显化程度的高低是市地增值的结果表现。

总的来说，通过对市地增值机制的探讨，可以确立城市地产增值管理目标，选择能够保证城市土地增值机制运行的微观政策和措施体系，保障城市土地始终处于良性运营和循环之中，最终实现持续增值目标。

参考文献：

[1]王德起.城市化进程中土地增值机制的理论探析[J].城市发展研究，2010（4）

[2]赵杰.当代中国城市化进程中土地增值分配的政治逻辑[J].中共浙江省委党校学报，2012（3）

作者简介：

党杨（1982- ），毕业于吉林大学东北亚研究院，经济学博士，现任长春财经学院经济系副主任和经济研究所副所长。