保障房造价管理全过程造价控制的探讨

王文超

摘要：保障性住房就是政府为中低收入住房困难家庭提供的限定标准、限定价格或租金的住房，保障性住房具有支出审批手续多、工期短、质量要求高等特点，因此，在保证工程质量和进度的前提下，对保障性住房造价管理进行全过程的造价控制，保证盈利，规避风险，是造价管理人员工作重点关注的地方。

关键词：保障房；造价管理；造价控制

一、保障房开发特征

1.造价低廉

保障房是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，所以，一分钱要当两分钱花，保障房要求工期短、质量要求高、严格控制成本与造价。因此，为了保障保障房建设能用最低的目标达到要求，建设单位需不断的挖掘各种能降低保障房成本的方法，对建筑工程施工现场进行造价控制，制定通过主观努力可能达到合理的最低成本水平的经济技术措施，确保低成本控制。

2.功能齐全

虽然是保障房，但是功能要齐全，满足人民群众生产生活的需求。保障房规划设计要做到布局合理、科学，在满足日照等最低规划规范要求的同时，通过适当提高容积率，增加保障房建筑面积，提供更加多的户数满足群众的需求。合理规划公共设施，比如自行车棚、汽车停车场建于地下；屋顶设计为平屋面，可以屋顶上搞绿化种草坪，既保证了小区绿地面积，也节约了部分公建的占地。

3.设计施工集约化

为了确保保障房的建筑使用面积，在建筑、结构设计过程中减少结构面积，控制建筑物的形状系数，减少外墙不必要的凹凸变化，这样既节约了材料，同时也降低了建筑物的能耗；选择合理的梁板结构，如大开间结构层和予应力长向板，可以较现浇板节约钢材约15%；楼座的基础选择可以节约钢材和混凝土用量的梁板式基础；提高项目现场管理管理水平，优化施工方案，降低人、财、物的消耗。

二、造价管理概述

所谓的造价管理，是指建设企业在合理设计、优化投资决策和施工方案的基础之上，对整个施工的过程以及工程竣工后的审核结算工作进行科学合理的造价控制，对工程的全过程所需要的造价控制在最合理的范围之内，达到人力、物力、财力等各方面条件的协调，以求经济效益和社会效益的共同提高。简单来说，造价管理就是采用一定的方法和措施，对工程的造价进行有效控制的一种方法和手段。科学合理的工程造价管理，能够根据建设企业自身的经济实力、人员配备、施工能力水平等方面的因素，以及工程本身的施工要求来进行投资结构的调节和规划工程的规模。这能够很大程度上降低工程的投资成本，缩短工程建设的工期，保证工程的建设质量，延长工程的使用寿命，减少对工程进行维修的费用，为建设企业带来更高的经济效益和社会效益。

三、保障房造价前期控制

为了能够实现保障房造价的事前控制和主动控制，建设单位管理层必须在源头上确保保障房总投资限额不被突破，这样建设单位在全过程造价管理中取得主导控制地位。

1. 优化保障房的选址

由于社会保障房选址关系到土地成本、配套成本，建设单位一定要对保障房建设的优化比选。因此，选址时地方政府应当起主导作用，本着有利工作，方便生活，节约用地的原则，保障房一定要选择在市政配套成熟的地段，在保障房居住区的规划选址过程中要注意与城市总体规划、近期建设规划、土地利用规划和住宅建设规划的具体要求相结合，为了能够降低公共设施、市政道路等配套設施建设成本，减少投资支出，相关决策部门要组织专家组优化比选选址地点，尽可能利用现有的交通设施、市政设施和公共服务设施，确保在配套设施及细节上控制保障房造价。

2.搞好规划设计

本着“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的建设方针，建设单位要主动沟通协调规划设计部门先规划后建设和后相对集中的原则对保障房进行规划设计，这样可以减少违反规划建设的行为，把损失降低到最少。保障房规划设计要做到设计新颖、规划科学、设施配套、质量合格、功能合理、适当超前、环境优美，给保障房的老百姓提供安全、方便、舒适的居住环境。

3. 优化保障房配套设施

保障房居住区建设项目公建配套水平，与住宅同步规划、居住人口规模相对应，并与保障房同步建设和同时投入使用。以最小的成本支出确保配套设施在满足公共服务基本配套服务，在配套设施设计过程中尽量依托周边的公共服务设施条件，对配建项目进行合理的归并、调整和删减，减少不必要的投资支出。保障房小区委托建筑设计院做绿化景观设计时，应尽量利用现有的地形地貌、尽量利用乡土树种和当地材料，减少绿化园林投资支出。加强后期养护管理，通过合理组织绿化养护、维护，增加绿化成活和恢复比率，降低养护成本。

四、严格实行工程招投标制度

1.认真做好市场调研

（1）建设单位造价工程师加入对施工单位相关情况考察组织机构。协助单位管理层了解施工单位的综合能力、资信情况、资金流情况、施工技术力量、企业施工设备等情况，防止施工单位为皮包公司，防止中标之后出现转包、分包等现象。

（2）造价事务所项目负责人要组织甲方代表对保障房项目建筑市场，针对混凝土、钢筋、砌块等建材，租赁模版、塔吊、脚手架设备，预制构件等等进行一线市场调查，确保造价工程师在编制保障房招标文件能够掌握比较准确的造价信息。

2.认真编制工程招标文件

（1）造价工程师在编制保障房项目工程招标文件注意“三个防止”：防止施工图设计上的疏忽；防止招标提供的资料不准；防止建筑行业强制性规范之间、设计规范与行业规范之间的差异。造价工程师要事先加强与设计单位沟通协调，确保设计和勘查的深度满足造价管理的要求。

（2）造价工程师编制保障房工程招标文件要突出“四个重点”：保障房施工质量标准要明确，便于竣工验收；工程量清单报价内容要齐全，防止漏项；保障房施工周期要确切，便于甲方现场动态监控；项目索赔事项要具体，便于造价管理操作。

五、加强施工阶段的投资控制

施工阶段是项目成本控制的关键，重点抓以下三个方面：一是严格审核承包商的索赔要求；二合理控制工程变更，工程变更包括施工条件变更、设计变更、工程项目变更、进度计划变更；三是做好材料的加工定货。我们预算人员要广泛掌握建材行情，如果对材料市场价格不清楚，在控制工程造价方面就会处于被动，就不能更好地控制工程造价。造价工程师在处理施工单位的索赔时，要以合同为依据，站着甲乙双方公平的角度，加强对索赔资料的审查；造价工程师在管理索赔时要注重预见性，强调处理索赔的及时性，尽量减少保障房索赔事项的发生，以免引起投资失控。

六、加强竣工结算的审核

工程竣工结算是最后确定保障房工程总造价的重要环节，是工程造价合理确定的重要依据。造价工程师在核算实际完成工程量，要以施工图、施工技术方案及设计变更签证为依据，逐步进行核算以防止工程量漏算、重算和错算而增加工程造价。造价工程师对现场签证凭据的审核应作好调查研究，审查其必要性和合理性，防止出现超支现象。

七、结语

工程量清单计价规范GB50500-2013模式下如何协助建设单位做好保障房的投资控制，预防甲乙双方结算纠纷，确保略有盈利，成为我们造价管理人员研究的重点方向。造价工程师必须本着一个科学的、务实的工作态度，扎实细致地、全方位地、有重点地去搞好清单模式下的保障房工程建设投资的控制工作。

参考文献：

[1]卢志芬.保障房项目在施工阶段造价的合理控制[J].现代经济信息，2011，04：222.

[2]赵林辉.政府保障住房工程的造价管理与控制[J].中华建设，2011，06：130-131.

[3].强化工程造价管理保障建设市场的规范发展[J].中国勘察设计，2001，Z2：62-65.

[4]张约方.社会保障房竣工结算审核研究分析[J].门窗，2013，05：394.

[5]童贵才.浅论项目全过程造价控制与管理[J].中国建筑金属结构，2013，20：146-147.