房产作为金融资产的特性

暨南大学 黎海珊

房产作为金融资产的特性

暨南大学 黎海珊

随着我国生活水平的不断提高，房产成为我国家庭投资的重要组成部分，但真正把住房加入到家庭资产选择模型的文献却在少数。本文对房产作为金融资产的特性进行了深入分析。

房产 金融资产 投资理财

随着我国家庭收入的增加，投资者理财观念的增强，金融市场投资环境的改善以及投资产品种类的丰富，家庭资产投资结构发生了很大的变化。改革开放至80年代初，我国家庭主要以储蓄（占60%左右）和现金（占40%左右）形式持有金融财富。80年代家庭投资的形式逐渐丰富，先后出现了债券、保险金、外币储蓄和股票等金融资产。目前我国家庭资产的持有仍然以储蓄为主，但现金持有比例大幅下降，其他形式持有的金融资产占比上升到30%左右(张海云，2010)。伴随着家庭资产结构的日益复杂化，家庭资产投资这个话题也越来越受关注。受各种因素的影响，不同家庭的资产组合在横截面上和在生命周期路径上均表现出异质性。80年代末我国住房制度改革开始推行并逐步深化，住房已成为家庭金融财富中最重要的一项资产类型。

虽然房子是最重要的家庭资产，但真正把住房加入到家庭资产选择模型的文献却在少数。把住房纳入到家庭金融资产选择模型中，必须先了解住房作为一种金融资产所具有的特性。

其一，房子作为一种资产具有高收益、高风险的特征。根据Flavin和Yamashita（1998）对美国的经济数据进行分析结果显示：在美国，房子资产的平均收益率以及风险（标准差）都高于国库券、债券和抵押贷款，仅次于股票。近二三十年我国住房经历了由实物性福利配给到资产所有的改革，商品房市场迅速膨胀，住房资产表现出高收益高波动的特征。根据张慧洁（2008）估计的72家在我国证券交易所上市房地产公司各年投资收益率整理计算得知我国2001-2007年房产上市公司的年平均年收益风别为：7.7%、8.3%、13.5、8.3%、12.5%、12.6及 9.7%。 持有房屋资产具有较大风险，如：价格波动的风险，利率风险，被迫搬迁的风险。而低流动性也是造成房产风险较高的原因之一。

其二，房子是一种具有低流动性的资产。房产投资的流动性较低，这是因为房产交易需要支付较大的成本，其中包括：信息搜集成本、佣金费、税收等。

其三，住房资产具有双重特性，它既可以作为投资品又可以作为消费品。作为投资品，住房可以用于租赁获得租金，另外还可以获得资产增值带来的好处。作为消费品，住房可以自用，还可以满足户主的心理需求，如满足个人虚荣心，给予安家乐业的稳定感。在中国住房消费还具有附加效用，如解决户口和孩子的上学的问题。

其四，房子的使用权和所有权可以分离。Flavin和Yamashita（1998）认为，在不存在税收扭曲和交易成本时，房屋租赁市场的出现允许家庭将房屋服务消费与房屋产权投资两者分离开来。因此户主可以自住房屋可以把房屋租赁出去转让部分或全部使用权，还可以通过租用他人的房屋获得部分使用权。

其五，房子具有不可分割性，因此必须整体购买。由于房子的总价较高，一个年轻的或持有较低财富的投资者往往需要投资相当于自己总财富好几陪的价钱来购买一套住房。这也决定了房子投资具有较高的财务杠杠率。

其六，房产的收益率与其他金融资产的收益率不相关，或呈负相关关系。Flavin和Yamashita(1998)估计了房产与其他四种资产（国库券、债券、股票和抵押贷款）的相关系数矩阵，发现房产与其他资产的相关性几乎为零或者呈负相关关系。这一发现与Summers(1981)的理论分析以及Goetzman(1993)使用重复营销回归所作的估计相一致。由于股票收益与住房投资收益之间存在负相关关系，因此房产可以作为规避金融资产波动风险的有利工具。

其七，房产可以作为抵押物，以提前借得未来劳动收入。Chah,和Ramey（1995）认为如果可以对具有双重功能的资产品（同时具有消费功能和投资功能）进行债务融资，在更高的未来劳动收入预期下，增加这类资产品的持有是最优决策。

总而言之，房产具有高收益、高风险、低流动性的特性，它兼具消费功能和投资功能于一体；房产的所有权和使用权可以相分离，但房产本身不可分割，必须整体购买，导致了其高杠杆率的特性；房产还可以作为抵押物获得贷款；另外，房产的收益率表现出与其他资产的不相关（或负相关）性。

[1]Marjorie Flavin,Takashi Yamashita,1998,“Owner-Occupied Housing and the Composition of the Household Portfolio Over the Life Cycle,”NBER Working Paper No.6389 January.

[2]张慧洁.商品住宅开发项目财务基准收益率[D].西安建筑科技大学,2008