论新经济形势下中国房价走势

李郑

摘要：从2013年3月选出新的一届政府到现在已经一年多了， 那么在新一届领导班子的执政下，在经济形式出现了一些什么样的变化，这些变化对我国房价未来的走势如何影响， 本文将从几个方面，多个视角来剖析其原因。

关键词：政府；經济形势；房价

在过去一届政府的经济政策下，中国房价持续走高。官方数据显示过去十年中国房价约上涨1.5倍，约是同期消费物价涨幅5倍。考虑统计低估因素，实际房价涨幅应高得多。回望十年不难看出，房价持续飙升至少与四点因素具有紧密联系。

一是实际汇率升值作用，经济追赶阶段可贸易部门生产率追赶，带来本币实际汇率趋势性升值，意味着房地产等不可贸易品相对价格上升。

二是货币过度扩张助推。2002年-2012年间，用不变价衡量的中国GDP规模增长1.7倍，名义GDP增长3.3倍，广义货币M2增长4.3倍，社会融资总额估计值增长5.1倍。广义货币和融资总额不仅比实际经济增速高出二至三倍，也比已体现流量通胀因素的名义GDP增幅高出三至五成。货币创造出来便不会闲着，而是会在各类市场主体套利动机作用下，转换为真实需求并拉高资产价格。

三是宏调政策托市效应。业内人士相信“政策是跌出来的”，一段时期这个托市政策预期屡试不爽并支持房价单边涨势。2003年央行调控房地产121文件引发争议后，不久国务院发布18号文件强调房地产是支柱产业，担心房市调控拖累经济增速应是当时高层重要考量。2008年房市调控初见成效，“4万亿”刺激措施强势推出，在遏制经济下滑方面发挥积极成效的同时推高房地产等资产价格，客观上强化了政策托市预期。

四是供地垄断体制影响。土地制度纠结是中国式房价飙升的单个最重要原因。与经济学分析垄断逻辑一致，政府会利用其城市供地一级市场垄断地位，通过“限量涨价”使土地收益最大化，“房地不分离原则”则保证高地价可靠传导为高房价。2001年-2011年间，中国土地供应从268万亩增长到882万亩，增幅2.28倍；同期土地出让金从1296亿元增长到3.15万亿元，增幅23.3倍。平均供地价翻很多倍，土地财政孕育而生。

那么，在习李新政后，中国的房地产市场发生了哪些变化呢？

第一点， 不提房产调控

2013年12月闭幕的中央经济工作会议，习李不提房产调控，习李不提房产调控打破我国近5年惯例，更多的是想让政府放权，充分发挥市场的调节作用，以避免更多宏观政策强行干预经济造成破坏性后果。此外，以前频繁使用的“遏制房价过快上涨”也被“稳控房价”代替，不再强制要求地方政府制定并公布当年度的房价控制目标，而是强调房地产市场的稳定、房地产调控政策的稳定性和连续性两个方面。

第二点，房产税的施行

国务院曾于2012年年3月18日下发通知，批准国家发展改革委员会《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》。这个国发〔2012〕12号文件提出，2012年年适时扩大房产税试点范围。到目前为止，没有一个城市步沪渝的后尘积极主动的开征房产税。因为政府担心开征房产税的结果最有可能的是，税没有收上来多少，房地产市场会大幅萎缩，这是地方财政和地方政府所无法承受的后果。 但是最近越拉越多的迹象表明政府有意扩大并推行房产税，且网上已经出现了房产税的征收政策的“意见征求稿”版本，作为一种经济杠杆，房产税长期来看必然会对房价产生影响，房价泡沫将会进一步被挤压。

第三点，征收20%所得税政策。

其实早在2006年国家税务总局就已经阐述了关于差额20%和全额1%-3%的方案。此前由于征收20%所得税的政策缺乏可操作性，各地税务部门对此并不认同。目前，一二线城市的房产交易部门都严格执行20%所得税的征收政策，此政策预期将为抑制房产投机产生良性影响，未来房价的泡沫将会得到平抑。

第四点，限购限贷以及房屋贷款政策收紧。

从政策层面上看，限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是主基调。另外从2013年下半年开始，各大商业银行纷纷收紧对房地产市场的贷款政策，提高利率，扩大首付款比例，停止对第二套以上房屋的商业贷款等政策，对于房地产市场的需求产生了比较大大影响。 据中国指数研究院研究发现，货币政策的变化对于房地产业的影响较为明显，信贷投放比利率变化对房地产业的量价影响更大。从历史数据来看，销售额、销售面积同比增速与个人按揭贷款基本保持一致。2011年，信贷政策趋紧，个人按揭贷款持续负增长，而销售面积、销售额均保持低位增长。2014年以来，信贷政策收紧，个人按揭贷款同比增速下滑。1-5月，个人按揭贷款5342亿元，同比下降1.2%，全国商品房销售额、销售面积同比分别下降8.5%、7.8%。部分开发商已经预见到走势提前降价抢客获得现金以求生存，未来房价走势难言乐观。

第五点，反腐败的有效执行

新一届政府上任后，反腐败力度空前，不断的有各种级别的官员被查落马，其中不乏“房叔”，“房嫂”，一个人拥有几十套，甚至几百套的案例也不鲜见，基于目前的反腐力度，以及未来预期的官员财产申报制度，可以预期，将会有更多的问题房源在市场上抛售，未来的二手房屋供应将会更加充足。房价下行空间可期。

第六点，供求关系的变化

对北京、上海等十大城市的全样本调查数据显示，2014年6月十大城市住宅均价为19517元/平方米，环比下跌0.45%，为连续第2个月下跌，下跌城市增加至9个。具体来看，仅上海环比上涨，涨幅为0.25%；其他城市环比均有所下跌，杭州环比下跌2.06%，跌幅最大。供求关系是导致价格走势扭转的直接原因。2014年以来，市场短期供大于求，库存屡创新高，出清周期大幅延长，导致多数城市降价，全国百城整体住宅均价连续下降两个月，跌幅有所扩大以北京为例，截至目前，上半年新增期房项目的供应量已经大幅超过往年，如果下半年市场没有明显好转，这些供应将逐渐转变为较为明显的库存压力。随着市场的持续冷淡，成交量低下，资金回笼周期长，价格下调的压力将越来越大。

第七点，互联网新经济对房地产的影响

随着互联网经济的发展，象淘宝，京东商城，各种电子商务网站的兴起，带动了网络电子商务的发展，而对传统的商业和百货业产生了极大的冲击，在新的经济形态下，企业对于传统店铺，门面的的需求将会变得不那么迫切，一切都可以在网络页面上完成，我们已经可以发现，目前的百货业很多店面已经人流大减，与此而来的，企业未来对于商业地产的需求将会极大的萎缩，从而冲击目前的商业地产市场，可以预计，商业地产的见个未来一定是下行的。

以上影响对于房地产价格走势的影响可以从2014上半年的数据得到印证，国家统计局发布的1-5月数据显示，前5月，全国商品房销售面积为36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月扩大了0.9个百分点。其中住宅销售面积下降9.2%。在北京，根据机构发布的统计数字，无论是商品住宅新房，还是二手房，上半年成交量的下降都是非常明显的。来自北京克而瑞的数据显示，今年上半年，全市纯商品住宅新房成交均价为26910元/平方米，成交金额862亿元，成交套数29978套，同比2013年上半年的58314套下降48.6%，几近“腰斩”。二手中介机构的统计则显示，上半年北京二手房成交4.45万套，同比去年上半年的9.52万套，降幅超过53.2%。从土地方面看， 2014年上半年，品牌房企在土地市场上略显保守，整个上半年拿地金额同比下降幅度达20%，导致整体拿地销售比相比去年底大幅降低，由2013年底的0.44降低至0.26，可见房企对于未来的房价走势也是相对悲观的。

根据以上分析，本人认为2014年将是房地产价格出现转折的一年，未来房价只涨不跌的神话将不复存在，一二线城市房价下行压力增大，开发商或将以价换量来求得现金流以保存实力，度过这个难关，三四线城市房价上行空间不大，未来将会稳中微跌，部分涨幅过大的地区将会出现比较大的降幅。 如果本届政府真正从供应上加大投资力度，保持政策的稳定连续性，完善法律和税收制度，相信房价会在挤掉泡沫后回落到一个合理的水平。（作者单位：中央财经大学）