成本逼近法的再认识

刘晓虹

摘要：文章从模拟交易方式入手，分析界定不同交易方式下不同成本构成，并对成本逼近法中各参数的确定提出评估方法。

关键词：成本逼近法；交易方式；地价内涵；参数取值

中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：1006-8937（2014）17-0130-02

成本逼近法是大家比较熟悉且认为较为简单的一种评估方法，但在交易方式、地价内涵、个别因素修正等方面还不为人们所熟知。通过评估实践，对上述方面提出自己的意见。

1成本交易方式界定

成本逼近法模拟的是一定交易方式下的成本再组。

成本法模拟的交易方式，主要有征地模式、买卖模式、抵押模式（不交易的模式）。

1.1征地模式

征地模式是指政府征收集体土地，并进行开发、出让过程。

1.2买卖模式

买卖模式是指土地使用者买入卖出的过程。

1.3抵押模式

抵押模式是指土地使用者买入抵押的过程。

2三种模式下的地价内涵

不同的模式下，成本法中地价内涵不同，主要区别在于取得费的界定、开发费的内涵、增值收益率的确定。具体见表1。

3参数的确定

在明确了交易模式及地价内涵后，成本法的重点是相关参数的确定。

3.1征地模式下的重要参数

重点应确定代征比例、耕地比例、利息、个别因素修正，这四方面参数容易被忽略。

3.1.1 代征比例

根据征地实际情况，用地一般征到路中。道路、绿地及其他基础设施占地是无法出让的，因此，这些地价要摊到可出让宗地地价中。

代征比例=（代征地面积÷总征地面积）

土地实际取得费=取得费÷（1-代征比例）

3.1.2耕地比例

由于在征地过程中土地类型多样，并不是完全是耕地。

耕地比例=耕地面积÷总征地面积

税费主要包括耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金，只针对占用的耕地征收，一般按占用耕地的面积计算。

耕地占用税=税费标准×耕地比例÷（1-代征比例）

3.1.3开发费

一般为生地到熟地的开发。评估实践中，直接套用基准地价体系中开发费，成本标准是基准地价级别范围内的平均成本，与成本法中征地范围内的开发费是有区别的。可根据成本法界定的范围内的基础设施的状况、标准、维护程度进行分析调整。

3.1.4利息

征地过程中，各费用投入的环节及时间具体见表2。

从表2看出：

①报批环节：社保基金、新增建设用地有偿使用费是属于土地增值的范畴，虽不在征地成本中，但在报批环节政府就投入了，因此该两项费用不计成本，但应计利息、利润，计息期1年。

②补偿环节：该环节的费用，计息期9个月。

③供地环节：对于新菜地开发基金、耕地占用税是在供地后缴纳，因此只计成本，不计利息、利润。

3.1.5个别因素修正

①必要性。估价规程规定，运用成本逼近法时，根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正。

由于土地取得费、增值收益等均以区域平均状况为依据计算，较少考虑估价对象的个别性、特殊性，需要进行个别因素修正。

实际评估实践中，对于个别因素修正的处理，多数直接采用基准地价所处级别区域和个别因素修正系数作为该方法中区位修正系数。但是区域范围是不一致的，直接采用是不合适的。

②修正实质。个别因素修是要得到宗地价格。积算价格是区域平均价格，没有体现地价的个别性。

③修正方向。区域地价向宗地价格修正或者区域标准宗地价格向个别宗地价格修正。

④修正方法。通过综合分析成本逼近法所界定区域范围及影响地价的因素，采用多因素综合评价法制定了个别因素修正体系。

多因素综合评价法是全面考虑各种与土地价格直接相关的个别因素，构建针对城市土地个别因素修正的指标体系，利用德尔菲专家打分法来确定各因素因子權重及计算修正系数。

⑤影响土地价格的因素指标体系及因子的选择。综合分析界定的范围及影响地价的因素，主要以“成本”为角度，选择了临路状况、临路类型等因素因子指标体系。

⑥影响土地成本的因素分析。

基础设施条件：宗地内基础设施条件完善，成本越高。

临路情况：临道路数越多，代征比例越高，成本越高。

临路类型：道路类型等别越高，路宽越宽，代征面积越大，成本越高。

坡度：坡度大，开发成本增加。

土地平整状况：宗地内部微观地貌复杂，土石挖填工程量大，开发成本高。

面积：土地面积大，单方土地成本小。

形状：形状不规则，成本高。

⑦影响土地价格的因素指标体系。

个别因素修正说明见表3。

3.2买卖模式下的重要参数

在买卖模式下，主要参数是买入价的界定、暗补、开发费的界定的确定。

3.2.1买入价

买入价不能按照企业实际投入计算。应调整为评估期日的重置成本。可调查周边案例，运用市场比较法确定买入价。

对于契税笔者认为不应包含在取得费中，因为契税为价外税。

3.2.2暗补

暗补主要是指征地模式下标准外需另外付出的指标费。这部分费用是实际客观存在，买卖双方不可回避的。

3.2.3开发费

开发费=现状所需成本-原有开发程度所需成本。

3.2.4利息

以买入价及再开发费计息，尤其征地模式中新菜地开发基金、耕地占用税不计利息、利润的，在该模式下是要计息、计利润的。

3.3抵押模式下的重要参数

在抵押模式下，主要参数的确定与买卖模式相同。不同的是抵押模式需要考虑优先受偿款。

抵押价格=市场价格-优先受偿款。

4结语

实践证明，通过对传统成本逼近法的重新思考，只有关注价格形成模式的变化，合理确定地价内涵及参数，得出的评估结果才能反应宗地的真实价格。

参考文献：

[1] 邹晓云.土地估价基础[M].北京：地质出版社，2010，

[2] GB/T 18508—2001，城镇土地估价规程[S].