保障性住房供应体系重构下的公租房发展趋势

谢红霞+刘文泽+赵蕾+来静仪+路顺+张远索

摘要：公共租赁房作为保障性住房体系的重要组成部分，其发展趋势值得关注。在归纳评述国内现有相关研究的基础上，采用文案调查和定性分析方法，分析了现阶段我国城市保障性住房体系现状及重构走向，进而提出公共租赁房的发展趋势，认为公共租赁房将成为保障性住房供应体系的主体，多种住房类型合并管理，租金收取实行分档回补，动态监管工作将会加大力度等。

关键词：保障性住房，体系重构，公共租赁房，发展趋势

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2014）09-0047-50 收稿日期：2014-05-28

1 相关研究进展

关于保障性住房的研究，主要集中在保障性住房的用地供给、融资模式、分配管理、准入退出、定价机制、市场供需等方面。胡平（2013）认为保障性住房建设用地供给环节存在缺乏法律保障、规划缺失导致选址不合理、资金紧缺、缺乏监控和评价体系、各职能部门协调机制不完善等问题，提出科学编制用地规划和计划、拓宽资金来源、完善土地市场信息披露和监测分析体系、各相关部门构建协调运作机制等建议。李欣然（2013）研究了PPP模式在保障性住房融资环节的适用性及其风险控制，认为保障性住房的资金来源应该越来越趋向于多元化，建立符合实际的投融资模式，完备相关的综合配套措施。有研究提出控制保障性住房分配风险的诸多对策，比如加强保障性住房分配各环节监督和信息公开，建立完善准入和退出机制，形成长效管理，建立部门联动审核机制，严格家庭收入、财产审查制度，利用信息化手段，发挥内控信息平台作用等。魏丽艳（2012）从申请资格的审查制度、供给过程的分配制度、退出的操作细则、日常动态监管、梯度供应模式等角度研究了保障性住房公平分配的准入退出机制问题，指出制度创新与社会公平有机结合是确保保障性住房公平分配的基石。鲍蓝天等（2013）进一步研究了保障性住房建设与社会管理创新的法律问题，认为住房问题久拖不决，政府的公信力下降，世界上越来越多的国家通过宪法确认住宅权成为公民的一项基本权利，这是公民获得相应的住房保障的法律依据，住宅权应当在宪法中被确认。因此保障性住房定价问题也备受关注，有研究认为现阶段我国保障性住房价格的制定是依据建设成本或按照周边商品房价格进行调节，通过几种方法对保障性住房支付能力的测定，发现上述定价思路导致保障性住房价格脱离了居民支付能力，定价机制需要调整。乔霞（2012）研究了我国保障性住房供需状况，发现随着城市化进程的加快，我国将出现严重的保障性住房供给缺口，认为应通过建立完备的法律体系、充分发挥政府职能、改革补贴模式、增加资金来源渠道、规范建设标准、合理确定保障对象等措施确保我国保障性住房供需平衡。有研究从保障性住房的准入、轮候、退出三个层面，对当前保障性住房动态管理机制进行分析，认为要健全各部门工作联动机制，深入细化退出管理办法，实现住房保障资源的持续滚动，建立政府回购机制，实现住房保障资源的封闭运行，加大违规惩罚力度等。还有部分学者对国外的保障性住房问题进行了研究综述。由此可以看出我国保障性住房的研究成果较为丰硕，但是关于保障性住房体系重构问题的研究相对薄弱，针对于公租房发展趋势的研究更是少见。

2 保障性住房供应体系现状及重构走向

不同类型的城市，保障性住房供应体系不同，但是有趋同化倾向，比如很多中小城市前几年也像大城市那样推出限价房、公共租赁房等住房保障类型。

2.1 保障性住房供应体系现状

1998年房改以后，我国城市保障性住房体系理论建设日益完善。目前，大多数城市保障性住房类型包括廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房等。从产生时间看，廉租房、经济适用房出现最早，然后是限价房，最新的类型是公共租赁房。从受众定位看，廉租房定位出租给低收入家庭，经济适用房定位出售给低收入家庭，限价房定位出售给中等收入家庭，公共租赁房定位出租给中等收入家庭。至此，从理论上看，我国城市保障性住房体系建设搭建了“租售并举、涵盖中低收入”的理想格局。受制于中央提出的“十二五”期间“建设城镇保障性安居工程3600万套”的任务压力，不少地方政府将拆迁安置房、棚户区改造等都纳入了保障性安居工程，在用地供应等环节，将此类工程与上述传统意义上的保障性住房合并统计。因此，我国当前保障性住房体系既包括传统的廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房等保障性住房类型，也包括拆迁安置房、棚户区改造等保障性安居工程。

2.2 保障性住房供应体系重构走向

为完善当前保障性住房体系，加快保障性住房建设，2011年以来，不少地方推进保障性住房供应体系重构工作。如合肥市在2011年逐步探索建立统一的保障性住房运作机制，探索从实施住房保障政策开始就设立保障性安居工程建设管理部门，来统筹全市的住房保障工作，实行统一协调、统一建设、统一分配、统一管理的运作机制；江西省从2012年开始，全省经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房实行“三房合一”、并轨建设、租售并举新制度；石家庄市将廉租住房、公共租赁住房整合统称为公共保障房，按照“计划分别上报、统一规划建设、统筹筹集资金、租金梯度保障、统一管理运营”的原则并轨建设和运行；郑州市从2013年起，在大力推进棚户区改造建设的基础上，全面推行廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房“三房合一”住房保障管理新机制，使人们由过去的“居有其屋”向“居有其所”转变，逐步建立“以租为主”的住房保障体系；2013年10月，烟台市住建局表示烟台正在酝酿新的住房保障管理办法，烟台将建立“三房合一、租补分离”的住房保障新模式。由此可见，“保障性住房并轨”、“多房合一”已经成为我国城市保障性住房供应体系重构的现实走向。

3 公共租赁房发展趋势

在上述保障性住房体系重构走向的情形下，公共租赁房作为一种重要的保障性住房类型，其发展趋势如何，是政府、企业和居民都非常关注的问题。endprint

3.1 成为保障性住房体系的主体

相对而言，公共租赁房还处于初级建设阶段，已经有实质性开展的城市包括厦门、深圳、北京、天津等，很多城市还没有进入实质建设期。因此从数量上看，现阶段很多城市的保障性住房还是以经济适用房、廉租房、限价房为主。但从现在中央释放的政策信号、地方政府对保障性住房体系调整思路上看，公共租赁房无疑将取代上述三种保障性住房形式成为保障性住房体系的绝对主角。另外，公共租赁房覆盖面较广，其受众定位不仅包括本地中低收入家庭，还囊括新就业人员和外来务工人员等，惠及范围未来还有可能进一步扩大。这也决定了公共租赁房建设必须具备相当规模。

3.2 与廉租房等并轨，打包管理

现在多地试行的所谓“三房合一”，就是将经济适用房、廉租房、公共租赁房整合在一起，统一归类为保障性住房。但更理想也更可能的趋势是将廉租房、公共租赁房“两房合一”，因为两者同属出租型保障性住房，在后续管理上更容易协调，而经济适用房属于出售型住房，在产权上与廉租房、公共租赁房完全不同，宜单独归类。当然，也不否定上述“三房合一”的可行性和合理性，如果允许“租”、“售”转换，则可以将三者有机融合在一起，设置统一管理平台。值得注意的是，限价房在这个环节“销声匿迹”，这可能与其在住房种类归属即“限价房是不是属于保障性住房”问题上一直有争议有关。近日，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市被列为试点城市，试点“共有产权住房”，可以认为是限价房的变种。

3.3 租金收取改“一刀切”为“梯度回补”

今后在公共租赁房租金的收取上，将会一改之前“一刀切”、统一定价的思路，而变成“租补分离”、“梯度回补”，即将公共租赁房的租赁服务和政府发放的租赁补贴分别来实施，保障家庭承租公共租赁房实行市场化租金，同时根据困难程度的不同，分档领取租赁补贴。比如在很多城市，公共租赁房租金定价思路是依据建设和运营成本，参考同地段商品房租金水平进行相应调整，而不管承租家庭实际经济条件和收入差异，同等房源同等价格，以后将会更多地依据承租家庭的经济条件、收入水平等进行多档划分，并给予不同程度的租房补贴。

3.4 重视动态监管，提高房源利用效率

公共租赁房的申请、审核、轮候、摇号、选房、入住、日常管理、退出等各个环节的监管工作，势必越来越受到重视，这既是其他类型保障性住房实践经验的总结，也是解决保障性住房供需矛盾的现实需求。今后相关政府部门会加大对提供虚假材料进行骗租人的惩处力度，会制定并实施系列预防公共租赁房转租、空置现象的对策，会加强对承租人家庭收入的深度核实，确保公共租赁房这一公共资源得到高效利用。

4 结语

保障性住房对于抑制城市房价过快上涨、保障中低收入者“住有所居”意义重大。对保障性住房的研究成果较多，但研究保障性住房体系重构的理论成果还较薄弱，总结分析公共租赁房发展趋势的成果也较少。我国不少城市的保障性住房供应体系从理论上看都很成熟，但是实践中存在一些问题，为完善保障性住房供应体系建设，很多地方在实践层面试行多种保障性住房并轨。在此背景下，公共租赁房将成为保障性住房体系的绝对主体，多种保障性住房将合并打包，租金的收取方式以“租补分离、梯度回补”为主，公共租赁房从申请到退出的各个环节的动态监管力度势必进一步加大。

参考文献：

1.胡平.创新保障性住房建设用地供给机制研究.城市.2013.2

2.封海洋.我国保障性住房分配风险防控研究——以江苏省淮安市为例.中国房地产.2013.22

3.魏丽艳.保障性住房公平分配的准入退出机制研究.东南学术.2012.3

4.鲍蓝天 曾湧.保障性住房建设与社会管理创新的法律问题.四川文理学院学报.2013.23

5.徐虹.住房支付能力视角下北京市保障性住房价格研究.建筑经济.2013.8

6.贾淑军 常阳.城镇保障性住房动态管理机制分析.河北大学学报（哲学社会科学版）.2012.37

作者简介：

谢红霞、刘文泽、赵蕾、来静仪、路顺，北京联合大学应用文理学院本科生，主要学习研究方向为房地产开发管理。

张远索，北京联合大学应用文理学院副教授，北京大学城市与环境学院访问学者，研究方向为土地制度与政策、房地产市场分析。

注：国家社会科学基金青年项目（12CGL094）；北京联合大学“启明星”大学生科技创新项目（201411417SJ111）。

The Public Rental Housing Development Trends under Indemnificatory Housing System Reconstruction

Xie Hongxia，Liu Wenze，Zhao Lei，Lai Jingyi，Lu Shun，Zhang Yuansuo

Abstract：As an important part of the indemnificatory housing system，the public rental housing development trend is worth concerned.Based on reviewing existing domestic research and by the methods of surveys and qualitative analysis，this paper analyzes the present stage of Chinas urban indemnificatory housing system and its reconstruction，and then made public rental housing trends.It is considered that public rental housing will become the subject of indemnificatory housing system，a variety of housing types will be combined for management，rent will charged with the implementation of sub-file，and the dynamic monitoring work will intensify and so on.

Keywords：Indemnificatory housing，System reconstruction，Public rental housing，Development trend

李求军/责任编辑endprint