论我国推行住房抵押贷款证券化的法律对策

黄自安

摘要 近年来，房地产业在我国蓬勃发展，与之相伴的则是住房体制领域的改革日益深化，以及住房抵押贷款不断增大的总量，这些都为实现住房抵押贷款证券化提供了有利条件。证券化对于促进房地产行业发展、刺激居民购房需求具有重要意义，但是，因为诸多体制机制的不完备，要全面实行住房抵押贷款证券化还面临着许多困境。对此，本文谨提出几点法律对策，以期对我国住房抵押贷款的证券化发展有所借鉴。

关键词 证券化；法律对策；住房抵押贷款

一、推进住房抵押贷款证券化的意义

住房抵押贷款的证券化，指的就是金融机构把已经发放出去的住房抵押贷款，先转化为抵押贷款证券（主要是债券），经过担保、信用增级等一系列技术处理后，在资本市场上出售这些证券给市场投资者以融通资金，并使住房贷款风险分散给众多投资者承担的一种融资手段。具体说来，我国推行住房抵押贷款证券化具有以下现实意义：

1、分散和转移金融机构的放贷风险

金融机构在发放住房抵押贷款时，会面临一系列包括信用领域、政策领域、提前还款等不同种类的风险。金融机构发行以住房抵押贷款为担保的证券，就能将原本集中在金融机构的抵押贷款转化为资本市场上流通的抵押债券，由众多投资人分别持有，这样，住房抵押贷款原有的风险就能相应地分散。

2、降低融资成本，促进金融市场的发展

抵押贷款证券化使金融机构通过对存量资产的分级剥离，借用担保资产和担保机构的信用，获得发行比自身信用级别更高的抵押证券，从而降低了融资成本。同时，建立完备的住房抵押贷款证券市场，有利于资金从低效率市场流向高效率市场、由间接融资体系流向直接融资体系，从而提高金融市场的效率，促进金融市场的发展。

3、推动我国住房产业领域发展

金融机构在发行住房抵押贷款证券的同时，能够使各种系统性风险分散或降低，从而在有效需求层面对住宅产生刺激，这样一来，金融机构的放贷积极性就会提高，而消费者购房时的首付率却降低了，从而产生房地产领域发展的良性循环。

二、推行住房抵押贷款证券化时面临的问题

实现抵押贷款的证券化是一项复杂的系统工程， 涉及经济、金融、证券和法律等各方面，我国要全面推行住房抵押贷款证券化，还面临一系列问题：

1、信用登记制度不完善

目前，我国居民的信用情况和还贷能力还属于私人信息，金融机构与借款人在获取对方信息时存在很大的不对称。实务中，个人向金融机构提供的资料存在真实性及可信度偏低的问题，有时甚至还会出现单位替个人出具虚假的收入证明等现象，信息不对称问题已成为诱发借款人违约的重要原因之一。

2、住房抵押贷款机制有缺陷

实现住房抵押贷款的证券化，要求金融机构向特设组织转让大量的住房抵押贷款债权， 如果依照我国《个人住房贷款管理办法》、《合同法》的现行规定，运用协议转让的方式，由作为发起人的金融机构向成千上万的购房者告知并取得其同意，将使得实现住房抵押贷款证券化的成本大幅提高，这在实际操作中基本上是不可能的。

3、信用增级存在困难

作为证券发行时整体风险防范的重要手段，信用增级实质上已成为房地产证券化市场的催化剂，抵押担保作为提高信用的重要形式，被各行业广泛采用。从国外发展住房抵押贷款证券化的经验来看，由政府作担保机构在住房抵押贷款的证券化发展中起到了关键作用，而我国的《担保法》在国家机关担任担保人方面是严格禁止的，这对于我国政府为住房抵押债券作担保产生了限制。

三、推行住房抵押贷款证券化的法律对策

发生在美国等发达国家的次级贷款危机，为尚处于起步阶段的中国抵押贷款证券化市场敲响了警钟。面对国内迅速发展的资本市场，深入分析、借鉴此次危机中证券化市场所暴露的问题，对于我国良性推行資产证券化具有非常重要的现实意义。总的来说，可采用以下几个对策：

1、强化信用体系建设

一方面，应以实名制存款的完善为基础，进一步扩大私人存款账户的范围，通过我国现行的身份证制度，逐步建立起属于个人专有的信用档案；另一方面，可以由央行牵头，联合各商业银行、公安、司法和民政等部门，在居民存款基本账户建立运行后将个人身份信息、相关活动记录以及基本账户信息整理合并，建成综合性的个人信息网上数据库，并加强其运行和维护。

2、健全住房抵押贷款机制

为了将住房抵押贷款证券化持续快速地深入，首先要形成群组化的抵押贷款组合，以此产生一种规模化效应。因此，既要扩展规模化住房抵押贷款的容量，又要建立健全住房抵押贷款领域的体制机制。问题的解决主要涉及到以下几个方面：一是制定标准，要求各商业银行在贷款利率、期限、类型等方面加以改善，以吸引更多消费者，在此基础上使群体性抵押贷款购房形式具备规模效应。二是加大住房体制的改革力度，让金融领域的政策更加有利于激发社会的住房需求，以扩大证券化的市场规模，提高可证券化的贷款总量。三是按照统一的准则成立专门的抵押贷款担保机构，由它向贷款的发放方提供担保，完成申请、签约、估价的统一，再由这些特定的机构将等级评定应用于证券市场，使标准化成为信用评级在住房抵押贷款证券化过程中的主导。四是要确立规范统一的住房抵押贷款管理制度，尤其要关注管理软件和操作程序等方面的协调统一。

3、完善抵押市场担保机制

一方面，贷款市场异常复杂，其中住房抵押尤甚，提高信用体系的稳定性、有序性，提高并严格信用条件和信用等级对于抵押品及贷款者的适用，降低金融机构的信贷风险，强化贷款者的清偿能力。一方面，立足于抵押贷款的二级市场之流动性，注重抵押贷款证券安全性的提高，强化抵押贷款证券、证券发起等机构交易信用的稳定性，加强对后证券化时期抵押贷款的风险防范举措。

参考文献：

[1]李隽.我国住房抵押贷款证券化研究[D]：北京交通大学，2007.

[2]王一.房地产证券化模型及风险分析[D]：重庆交通大学，2009.

[3]徐文倩.试论我国住房抵押贷款的风险问题[D]：西南财经大学，2009.

[4]张新艳.商业银行个人住房抵押贷款风险管理研究[D]：大连理工大学，2011.

[5]刘巨.我国住房抵押贷款证券化法律监管问题研究[D]：安徽大学，2012.