房地产企业如何合理编制项目目标成本

张成彪

摘要：房地产企业编制项目目标成本已经成为各开发企业的核心竞争力。在实际编制目标成本的过程中，由于受到房地产企业的经验底蕴度、产品成熟度等客观因素的影响，不同房地产企业编制目标成本的精度和细度差异较大。为了解决这个难题，房地产企业普遍的做法是分阶段编制目标成本，并且明确每个阶段的编制重点及要求，从而降低编制难度。

关键词：房地产企业；目标成本；控制对象；编制步骤

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

在实际编制中，行业的惯用做法是将整个成本编制分为匡算、估算、概算、预算和结算5个阶段，其中施工阶段的预算是企业签署成本责任书的依据。[1]在房企成本编制的几个节点上，理论上来说，结算不能超过预算、预算不能超过概算、概算不能超过估算。[2]从整个成本的演变过程看，伴随图纸设计的深入和完善，整个成本编制是一个由粗到细的过程。

从当前优秀房地产企业目标成本编制的实践来看，通常会对从投资拿地到项目后评估每个阶段的目标成本都有明确规定，包括参与部门和编制的重点，并将目标成本编制明确分解为土地版、启动版、定位版、方案版、扩初版和施工图版（具体如下图所示）。对于土地版、启动版的目标成本编制，各个企业之间差别不是太大，难点关键还是在定位、方案和扩初3个版本，为了方便阐述，我们将这3个版本称为目标成本的V1、V2、V3版。[4]

精细化成本管理的企业往往将这3个版本的成本测算与控制的要点锁死，这样，不管产品标准化的程度有多高，都可以按照这种方式进行控制。下面，我们按照这个几个阶段，具体分析其目标成本编制的要点。

一、概念设计阶段重策划，强调价值最大化

1.概念设计阶段目标成本V1版的策划

在概念设计阶段，目标成本的制定需要强调策划思想，核心在于通过项目策划及产品策划，实现价值的最大化。在具体执行中，成本策划强调在设计工作开展之前，结合营销定位报告，对概念设计多方案组合进行成本匡算，通过对各类型产品的成本配置模块进行经济性测算和比选，找出盈利最大化的产品组合，形成对下一步设计工作的限额控制指标。

2.概念设计阶段目标成本编制要点与依据

该阶段的目标成本编制如下：一般会在营销定位后10个工作日内提供成本测算初稿，以供决策参考；项目定位通过后5个工作日内，编制完成概念设计阶段的目标成本（V1版）正式稿。

这个阶段的目标成本测算的关键点在于对产品组合方案、路网布置方案、停车布置方案、场地标高方案等四大方案进行管控（具体如下图所示）。只要控制了这四大方案的目标成本测算，概念设计阶段的目标成本编制就基本不会有太大的偏差。在实际编制过程中，需要设计、工程、营销、物业和客服等部门共同参与。

概念设计阶段目标成本编制要点

（1）重点控制对象

项目产品组合、成熟产品运用、可售比、项目公建配套、路网配置、停车布置等重点控制内容，以及对建筑平面、户型结构、主要设备、停车方式及比率等的可行性及经济性进行预研究。

（2）编制依据

a.项目地块红线内外情况、政府规划要点等信息；

b.产品类型、面积指标、户型配比、预期售价等信息；

c.区域内同档次或相似产品的成本构成及价格水平；

d.已结算类似项目的含量及造价数据；

e.项目风格及重大技术解决方案；

f.成本配置标准化体系。

（3）编制步骤

营销建议→根据产品组合盈利方案快速进行成本测算→项目定位→成本适配测算→设计指引→概念设计方案→目标成本（V1版）。

（4）用途

在设计工作开展之前，按项目总体经营要求和市场定位，给出一个相对宽松的成本控制区间范围，以便于营销形成设计指引，并对概念设计单位交底。

二、规划设计阶段重指标，限额设计是关键

1.规划方案设计阶段目标成本V2版的策划

方案阶段的目标成本编制，要强调对概念阶段确定指标的承接，其中，做好限额设计是关键。在该阶段，成本策划应该事先下达上一阶段所形成的限额设计指标，列入方案设计任务书，并在方案设计的阶段性成果形成过程中进行同步成本测算、评审与验收，而后依据最终完成的规划及建筑设计方案编报目标成本测算表，并形成对下一步设计工作的限额指标分解与下达。

2.规划方案设计阶段目标成本编制要点与依据

该阶段的目标成本编制如下：一般会在取得方案审查意见书后10天内完成。由设计部明确技术指标和建造标准，在此基础上，造价合约部对启动版目标成本进行优化。方案阶段的目标成本就是基准版目标成本，是执行版目标成本对比的基线,成本控制所占权重最大,具有“一锤定音”的地位和作用。

从目标成本编制管控的要点来看，该阶段重点要对建筑方案、安装方案、结构方案、精装修方案、地下室方案、景观方案、建筑节能方案等形成标准化的管控（具体如下图所示）。具体控制包括建筑（体形、立面、平面、功能分区、节能方案）、结构形式、结构布置、建筑装饰（交楼）标准、统一构造做法、地下室、景观软硬景基本布局，供水、供电、消防、排水、智能化工程方案等。

规划方案设计阶段目标成本编制要点

（1）编制依据

a.项目定位阶段目标成本测算表；

b.现场地块地质条件及地基详勘报告等补充资料。

c.经政府审批的规划设计指标及规划设计方案；

d.政府现行的房地产相关收费标准。

e.财务部提供的行政费用、资本化利息及期间费用。

f.以往类似项目的造价指标和项目所在地的市场价格信息。

（2）编制步骤

规划设计多方案初稿→不同方案间成本经济性测算分析与比选→规划设计方案→目标成本（V2版）→责任控制指标分解与下达。

依据此阶段目标成本（V2版）应形成《目标成本控制责任书》，利用单价指标、含量指标、百分比指标等可控方式进行合理拆分，由各部门负责人签字后下发各责任部门执行，并以此指导设计、招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用与管理，以及对责任部门进行考核。

此阶段目标成本审批完成后5个工作日内，应录入成本管理软件，并在当月成本信息月报中反馈该项目动态成本。（具体如下图所示）

规划方案设计阶段目标成本编制步骤

（3）用途

分解出约束扩初及施工图阶段的目标成本控制指标，以指导设计、招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用与管理。

三、扩初设计阶段重体验，客户价值要彰显

1.扩大初步设计阶段目标成本V3版的策划

扩初阶段的成本编制要强调客户体验、客户价值的彰显。在具体执行时，事先下达上一阶段所形成的限额设计指标及责任成本费用控制额度，列入扩初或施工图设计任务书中，并同步配合扩初阶段和施工图设计过程中主要材料设备选型及安装方式的成本测算、评审与达标验收，平衡目标成本总额度在各成本模块间的二次分配，尽量在实现目标成本总量控制的前提下完成对目标成本的优化和修订，并进一步分解为合约规划来指导采招、合同及现场成本控制等实际业务。[3]

2.扩大初步设计阶段目标成本编制要点

该阶段的目标成本编制如下：要在初步设计完成15工作日内完成目标成本的编制；由工程部提供现场的施工方案，由研发部提供扩初设计图，并进一步细化技术指标和产品建造标准，由造价采购部在方案版的基础上完成扩初版目标编制。更为重要的是，该阶段需要进行成本敏感性分析，通过成本的二次不均衡分配，实现成本的最佳投放。

扩大初步设计阶段目标成本的编制要点

在这个过程中，真正实现以客户价值为导向，明确客户价值排序与成本额度分配的优先次序关系，达到目标成本中营销、设计及成本的平衡与均好，实现成本和客户价值的最优对应关系。[5]

扩大初步设计阶段目标成本编制要点

（1）编制步骤

扩大初步设计多方案初稿→不同方案间成本经济性测算分析与比选→客户价值排序与成本额度优先分配关系决策清单→扩大初步设计定案→目标（修订）成本（V3版）→目标成本之合约规划额度分配（含签证、变更率上限指标）。

（2）用途

实施该阶段成本管理，应遵循已批准目标成本（即V2版）总额不突破原则，允许各成本模块间根据客户价值排序进行相应的内部调剂。

扩大初步设计阶段的目标成本对合同管理的价值

完成此阶段优化及修订后的目标成本，将作为最终控制项目实施全过程成本支出的依据，并据此形成合约规划分配额度值，以做到在合同审批及执行中即时揭示合同实时造价与目标成本限值的对比控制关系，定期动态反馈。

四、结语

目标成本编制就是根据企业的经营目标，在成本预测、成本决策、测定目标成本的基础上，进行目标成本的分解、控制分析、考核、评价的一系列成本管理工作。它以管理为核心，核算为手段，效益为目的，对成本进行事前测定、日常控制和事后考核，从而形成一个全企业、全过程、全员的多层次、多方位的成本体系，以达到少投入多产出获得最佳经济效益的目的，因而深受房地产开发企业的青睐。

参考文献

[1]吴雪林，目标成本管理，经济科学出版社，2006

[2]齐宝库，工程估价，大连理工大学出版社，2010

[3]中国建设工程造价管理协会，建设项目全寿命周期成本控制理论与方法，中国计划出版社，2007

[4]明源地产研究院，成本制胜，中信出版社，2013

[5]张学英，工程成本与控制，重庆大学出版社，2012