房产开发各阶段成本控制探讨

曹建华

摘要：目前房地产行业的竞争激烈，调控政策的影响致使房价上涨难度大，房地产行业的利润回到社会正常水平，房地产行业的管理正在由粗放式管理向精细化管理过渡，开发成本的控制越来越精细，从决策、设计、招标、施工、竣工结算一直到交房，每一个阶段的实施都会产生一定的成本，要想做好成本控制，就要建立全过程、全员参与和全方位控制的成本管理体系，根据项目的不同阶段对成本进行严格管控。

关键词：房地产开发；各阶段；成本控制

中图分类号：F235文献标识码： A

一、X项目概况

X项目占地面积为43.6亩，总建筑面积为14万平方米，主体建筑高度约120米，总投资近9亿元人民币，绿化率达到40%，容积率为4.8。X项目由高档甲级写字楼、精装酒店式公寓、大型商业购物广场共同组成。项目地下一层为停车场；高档甲级写字楼30层，建筑面积6万m2，甲级智能化单元空间分割合理实用；精装酒店式公寓28层，建筑面积近4万m2；大型商业购物广场为地上三层，建筑面积近4万m2。X项目于2009年11月开工建设，2012年5月竣工，开发建设期长达30个月。

二、决策阶段的成本控制

房地产项目的决策阶段是选择投资机会和进行可行性研究的阶段，是整个项目开发过程中的重要环节，该阶段决定了项目的可能前景。在决策阶段，不仅需要分析项目的经济效益，还应充分考虑和高度重视各种不可预计的因素和可变因素，周密考虑有利条件、可控因素、不利条件和难以控制的因素对项目的影响，进行必要的事前控制。

这一阶段的成本控制，主要是公司领导、造价工程师、设计师、监理工程师及承包商依据项目可行性研究和策划，对房地产开发项目进行成本的控制与确定，随着决策过程由浅到深，不断深化，实现工程项目开发成本的最小化。在项目决策阶段，关键是选择最优的投资方案，合理配置资源，形成有效的投资估算，以该投资估算为依据，对成本进行跟踪管理和控制，以达到预期经济效益。公司在项目决策阶段成本控制应注意以下两点:

(1)项目市场定位应合理准确

房地产项目的开发成本与项目的市场定位息息相关，不同的定位对项目的开发成本控制要求是不同的。因此，房地产项目的决策过程中，应充分做好市场调研与预测，及时把握时机，对影响项目的各种因素(如区位、地理环境，经济环境等)深入分析论证，做出正确的投资决策，并达到资源的合理配置。合理确定项目开发的水准要求，找准项目的消费目标市场，减少不必要的成本投入，以降低开发成本。

(2)重视可变因素，减少不可控因素，合理制定成本控制目标

当前，我国房地产投资环境越来越复杂，存在许多不确定性的风险因素。公司在进行项目决策中，要仔细分析各种可变因素及不可控因素，充分考虑这些因素对项目开发成本的影响，通过更加细致周密的调查核实工作，采取有效的防范措施，减少可变因素及不可控因素。同时，在决策阶段准确制定项目的经济效益目标值及开发成本控制目标值，合理预测不可预计费用，也能有效减少不可控因素。项目开发周期越长，相应各种不可控因素及可变因素也会增多，对于公司来说，可将一个项目划分成几期项目进行开发，缩短每期项目开发周期，加快产品周转速度，也能有效避免一些不可控因素及可变因素。

三、设计阶段的成本控制

设计阶段成本控制是房地产项目成本控制十分重要的阶段，该阶段对项目开发成本的影响在70%~80%，，成本管理控制人员必须与设计人员进行密切沟通，高度配合。在本阶段要避免：一不计成本地追求设计效果；二成本不合理导致品质丧失。

(1)通过设计招标或者方案优选，优选合格的设计单位进行合作；

(2)加强对设计单位的管理与协调，使设计人员充分掌握项目设计理念和要求；

(3)按照批准的设计任务书及投资估算，严格要求设计人员采用限额设计；

(4)加强设计合同管理，通过合同条款明确对设计人员的成本控制责任及要求，明确设计阶段成本控制的管理重要性；

(5)完善房产公司内部设计标准，坚持设计全过程优化；在完成设计图后，房产项目成本控制人员要组织专业人员进行审核，对各种造价指标影响较大的专业进行专项审核，如：混凝土含量、钢筋含量、门窗比例、基础形式、平面布置、外墙系数、细部节点的做法、结构形式、剪力墙的数量、长度、厚度的确定等；

(6)成本控制人员结合以往设计管理经验，注重对施工实施阶段易造成成本突破的地方进行成本强化和明确，充分处理好质量与造价的关系；

(7)成本控制人员在设计审核时，要充分审核各专业的有效配合及完整性，要控制建筑、结构、水电等各专业的成本；

(8)根据项目土地出让合同约定的指标，合理把控设计内容，充分利用发容积率，把项目地块的有效资源充分发挥出来，在成本可控的前提下，提高项目地块利用率；

四、招投标阶段的成本控制

项目在完成设计之后，开始施工之前是进行施工招标的阶段。招标作为一种引进竞争机制，是在多家竞标单位中选择最优秀的承包单位的方式。采用施工招标能有效地降低项目的工程建造成本。通过招投标，房地产开发企业择优选择施工单位，这直接影响着工程项目开发成本、质量、进度的控制效果。在施工招标过程中，应采取各种措施以控制工程造价。

(1)推行工程量清单招标。我国现行的工程造价计价模式，大部分仍采用工料单价法，也就是分部分项工程量的单价是直接成本，并按现行定额的人工、材料、机械的消耗及市场价格确定的。而国际通用的工程量清单计价的模式，则依据施工图纸、统一的工程量计算规则，由招标人或招标代理机构计算出分部分项的工程量表及其汇总表，然后通过招标询价和答疑，以公平竞争形成合理的低价。这种由招标人提供工程量清单、投标人按照市场要素价格行情及本企业的个别成本自由、以综合单价报价竞争，并以固定总价合同、单价合同和成本加酬金合同确定价格的模式，是国际上通用的FIDIC合同条件组成的一部分。为了与国际惯例及国际通用监管场所，我国从2003年7月I日起实施《建筑工程工程量清单计价规范》，这为今后推行工程清单招投标，通过市场形成工程价格奠定了基础。

(2)完善评标方法。不能一味采用低价中标的评标方法，应该按照《招标投标法》的规定“可采用经评审的最低投标价格法和综合评估法，或者法律、行政法规允许的其他评标办法”具体实践中应当强调具有通用技术、性能标准或招标人对技术、性能没有特殊要求的项目应积极推行经评审的最低投标价中标法。即使采用综合评估法的项目同样在施工商务标的评审时要突出造价的比重，拉开评分差距。

(3)改善投标文件评审。由于以定性分析得出技术标评分，存在很大的主观性，稍有不慎容易造成不公平。因此，采取先评技术标后评商务标的做法，来改善投标文件评审。

五、施工阶段的成本控制

施工阶段主要是房地产在开发项目的时候需要实施的全过程，也是建设项目中资金投入最大的阶段，自己投入占总开发资金的80-90%，施工阶段需要强化施工成本的动态控制。施工阶段成本控制的重点主要有以下几个方面：严格合同管理；控制好现场变更签证，现场的变更签证必须有咨询单位、监理单位、建设方工程师的签字；加强施工管理；开展技术创新，节约成本支出；采取经济措施，控制管理成本；定期发布成本动态报告等。控制好建安成本一大控制点就是材料的控制，建设方代表一定要考察好主要材料，进行价格的把关，时时关注国家政策的调整和主要材料的市场价格信息。

六、竣工结算阶段的成本控制

竣工阶段是成本控制工作的最后阶段，根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关政策法规，认真审核工程款项，以政策法规为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。因此竣工阶段成本控制的措施主要有下列几个方面:

(1)重视竣工资料的收集和整理，及时办理工程价款结算。工程项目的经济效益和工程结算是否统一，这与正确编制工程结算紧密联系。在编制结算时，不能遗漏任何一张联系单，要保管好签证联系单、支票和现金。重视工程结算档案资料的分类保管，一旦这些档案丢失，尤其是经过建设方代表或监理签字确认后的文件丢失，补办相当困难，会影响工程的最后结算。

(2)合理分配费用，准确计算工程成本。成本控制的基础是成本核算，不同的成本核算产生不同的成本控制效果。应根据项目实际情况合理选择费用分配方法。在施工过程中发生的各项施工生产费用，首先应按确定的工程成本核算对象和规定的成本项目进行归集和分配，其次计算出各项工程的实际成本(例如人工费、材料费、机械使用费、其他直接费用和间接费用等)。

(3)二次复核、审计制。建立切实可行的二次复核、审计机制，一方面加强了内部制约，另一方面减少了工作失误，能有效地监控结算工作。应聘请经验丰富的造价人员或委托中介机构，进行二次复核、审计工作，加强审计监督，遏制腐败行为。

(4)加强竣工成本分析，总结成本控制经验。在竣工阶段，房地产开发企业的许多部门工作比较繁重，根本没有时间开展竣工成本分析和经验总结。但是这个环节又是很重要的，因此开发企业必须重视竣工成本分析和经验总结，有助于降低工程成本，减少不必要的浪费，也有利于开展评价工程绩效的工作。

结语

房地产开发成本控制应采用全过程、全方位、全员参与的控制方式，是一动态的管理过程，项目成本控制人员应充分调动各参与方，强化经济意识，加强成本控制理念，合同分工，明确各方责权利，在投资决策阶段、设计阶段、招标阶段、实施阶段以及竣工决算阶段加强成本控制，确保项目开发经济效益。

参考文献

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[3]陈跃泉.房地产开发项目的全过程成本控制[J].建筑.2011(08)