土地的所有权和使用权的特征及范围

王艳辉+李秀萍

摘要：土地的所有权就是我们所共知的城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。

关键词：土地；所有权和使用权；特征；范围

中图分类号： D412 文献标识码：A 文章编号： 1674-0432（2014）-14-02-1

1 国家土地所有权的特征

关于国家土地所有权，是国家占用、使用、收益和处分属于全民所有的土地的权利。国家土地所有权在主体、客体和内容三个方面具有明显的特征：

中华人民共和国是国家土地所有权唯一的和统一的权利主体，除此以外的任何国家机关，企业事业单位，社会团体或者公民个人都不能作为国家土地所有权的主体或者与国家共同作为国家土地所有权的主体；国家土地所有权的客体具有广泛性。作为国家土地所有权客体的土地，包括了各种用地，如耕地、林地、草原、荒地、滩涂等。并且，必要时对某些原不属于国家所有土地还可以依法成为国家所有，例如国家通过征用将集体所有土地变为国家所有；国家土地所有权在内容上贯彻“统一领导，分级管理”的原则。国家土地所有权的内，是指国家对国有土地行使占有、使用、收益和处分的权能。根据宪法和法律要求，对国有土地，主要是通过批准的方式提供给单位和个人使用。对作为国家财产所有权重要客体的国有土地，法律给予特殊的保护。第一，当国有土地被非法占有时，不论是善意占有还是恶意占有，一经发现，国家随时有权请求返还；第二，国家、集体对土地所有权归属发生争议，并且无法确定所有权归属时，即可推定争议的土地属于国家所有。

2 集体土地所有权的法律特征

由于集体土地所有权是农业集体经济组织依法占有、使用、收益和处分自己土地的权利。其具有如下法律特征：集体土地所有权主体是农业集体经济组织。目前，农村经济组织的形式与规模不一，在很多情况下往往实际上由村民委员会代行主体权利；在客体方面，集体土地所有权的客体包括法律规定为集体所有地耕地、林地、山岭、草原、荒地、滩涂等；在内容方面，集体经济组织一般都直接对自己的土地行使占有、使用、收益和处分的权利。

3 土地所有权的范围

关于土地所有权的效力范围，我国法律没有明确规定，理论上认为土地所有人对地上及地下，全部享有所有权。所谓地上下一切之物均归土地所有人所有。所有人对土地的权利，当然要受法律的限制。这些限制，主要有两大方面，一是权利行使方面的限制，包括在具体权利内容上的限制（如不准买卖土地）和强行规定的限制（如城市规划）等；二是外在限制，如相邻关系及行政法规方面的限制等。

4 国有土地和集体土地的范围

国有土地的范围。依照本条规定，城市市区的土地及法律属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。城市市区的土地一般指城市市辖区建成区的土地。依照《土地管理法实施条例》的规定，农村和城市郊区中依法没收、征用、收购、征购、收归国有的土地（依法划定或者确定为集体所有的除外），和国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂地以及其他土地，也属于国家所有。

集体土地范围。依照本条规定，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。换言之，即依法划定或确定给集体所有。宅基地，包括住房、辅助用房及庭院等。自留地是指我国农村合作化以后农村集体经济组织分配给村民长期使用的土地，用于作为家庭副业的农业生产。

5 土地使用权的特征

5.1 土地使用权与土地所有权分离

土地所有权具有占有、使用、收益、处分的权能。在大多数情况下，土地所有人并不直接对土地进行占有、使用、收益和处分，而由所有人以外的人直接使用。占有、使用、收益和处分权可以脱离所有人，而所有人不仅不因此丧失所有权，恰恰相反，通过这种分离和回复，才使所有权得以实现。这就是所有权与其权能可以分离的基本原理。我国实行土地公有制，国家和集体在大多数情况下并不直接行使对土地的占有、使用、收益和处分的权利，而是依法确定给单位和个直接行使这些权利。

5.2 国有土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用

国有土地和集体所有的土地可依法确定给个人使用。全民所有制单位是指国家机关、国营企事业单位。集体所有制单位即包括城市集体所有制企事业单位，也包括农村集体经济组织及企事业单位。随着改革开放，我国的国有土地使用人的范围有所扩大。

5.3 使用土地的单位和个人有保护、管理和合理利用土地的义务

这是由土地的特性决定的。由于土地同时是一种社会资源，对土地的利用不仅是权利人对自己权利的行使，而且这种利用同时具有社会意义。因此，法律确认使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务，以谋求整个社会经济的发展。

在土地使用权转让方面，所说的土地转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠予。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让的法律的含义就是土地使用者将土地使用权转移的行为。土地使用权转让的方式有出售、交换、赠予三种方式。其所具的条件是按照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行了投资开发、利用。未满足上述条件，土地使用权不得转让。