城中村形成与改造经验研究

韩斯斯，蒋雨含

摘要：对广州市现行城中村改造政策进行分析，得出在土地利用、财政支持、拆迁补偿安置、安置房上市等四个方面具有政策条件优惠；比较分析猎德村、琶洲村、文冲村及贝岗村改造案例的拆迁安置补偿方案和改造模式，得出广州市城中村改造较好的维护了村民的利益。

关键词：城中村 改造政策 改造经验 广州

改革开放以后，“城中村”如雨后春笋般出现在珠三角、长三角、环渤海地区的城市[1，2]，2001年广州市开始着手城中村整治改造工作[3]，目前，广州市城中村改造政策与改造制度逐渐完备和成熟，研究广州城中村形成与城中村改造实践，对其它城市的城中村改造具有借鉴作用和示范效应。

1 广州市城中村基本情况

仅考虑登记在册的138个城中村，广州市城中村分布在越秀区（4个）、萝岗区（13个）、黄埔区（16个）、海珠区（20个）、荔湾区（20个）、天河区（23个）、白云区（42个）。其中越秀区所辖4个城中村都处于越秀区与其他区交界的边缘地区，是因为2005年5月的广州市调整行政区划时从其他区划入的，这也验证了城中村是城市城区向外围扩张过程中形成的。这些城中村可分为急需全面改造的城中村与需要综合整治的城中村两类。

①以杨箕村为代表的城中村，位于城市主要交通道路的夹缝中或比邻城市核心区，村内被“握手楼”所充斥，低廉的房价吸引了成千上万的打工者在此蜗居，犹如鲠在不断东扩广州“巨鲸”咽喉的“硬骨头”，对杨箕村这类严重影响城市发展的城中村，只能采取全面改造的方式，一切推倒重来。②以小洲村为代表的城中村，区位上远离城市中心区，也吸引了部分外来人口，村内建筑也出现密集化的趋势，对小洲村的改造不能采取推倒重来的全面改造方式，只能从优化和完善小洲村现有功能出发。

2 广州市城中村改造政策与改造实践

2.1 广州市城中村改造政策优惠 梳理广州市城中村改造的政策可见，最新的2009年12月由广州市政府出台的《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）为“城中村”改造提供了如下优惠：①土地利用政策优惠①。允许全面改造项目在旧村用地的基础上，整合周边土地进行连片整体开发改造；允许集体土地登记为国有土地；允许按建设用地现状确定地类，保障现状为商业用地的获得合理补偿；允许按现状出让土地融资。②财政支持政策优惠②。广州市各区政府设立“城中村”整治改造专项资金，为城中村改造项目提供公共服务配套设施建设。鼓励村集体经济组织自主实施改造，全面改造项目可以通过土地公开出让进行融资，土地纯收益的六成将用于支持村集体经济发展。③拆迁补偿安置优惠③。原有合法产权的房屋，被拆迁人可选择复建补偿、货币补偿，或二者相结合的多种补偿安置方式，拆迁补偿安置基准建筑面积允许根据改造范围内村民现状住房面积、整治改造成本等因素由区政府或其会同村集体经济组织协商确定。合法住宅物业，选择复建补偿的，被拆迁房屋的建筑面积在基准建筑面积以内的按“拆一补一”给予安置，不足部分可以按安置住房成本价购买，超出部分不再实行安置，按被拆迁房屋重置价给予货币补偿，在村民自愿的基础上，超出基准建筑面积部分的货币补偿可折算成股份参与集体物业收益分红。被拆迁合法的非住宅物业原则上由改造主体按“拆一补一”进行等面积复建补偿。④安置房上市交易优惠④。复建住房和非住房都可以办理国有房地产权证，安置房交易转让时，房屋业主应当按照基准地价的30%缴纳国有土地使用权出让金。

2.2 广州市城中村改造典型案例分析 本文选取猎德村、琶洲村、文冲村及广州大学城的贝岗村这四个较有代表性的城中村改造项目进行研究，以总结改造经验，具体如表1所示。

目前已经完成或正在进行的城中村改造项目都具有较好的区位优势，并且针对“城中村”不同的改造条件，各项目选择的改造模式也不尽相同；但是对村民的拆迁补偿方案都体现了“公平”的原则，即对村民住宅的合法部分的“拆一补一”保障了村民的利益，而对违章超建部分仅给予适当的货币补偿保障了开发商的利益，也有助于推进改造的顺利进行；回迁或货币补偿等多样化的拆迁补偿方案也满足了不同村民的需求。

3 结语

“城中村”作为我国大中城市里的独特“景观”，它在我国城市化的快速推进过程中产生，未来也将因为城市的建设而消失终结，它形成的现实根源在于城市空间发展对城市周边农村土地的依赖和侵蚀。假若统筹城乡发展的科学规划继续缺位，城市建设过程中遇到村庄后继续“征地不征村”，还将产生更多新的“城中村”，增加城市化的难度。城中村改造不是一朝一夕就能完成的，其中还有许多问题需要去发现和解决，只要改造实践者一步一步地向前推动，城中村改造将会不断取得成功。

注释：

①参见《意见》第八条、第十二条。

②参见《意见》第九条、第十三条。

③参见《意见》第十七条、第十八条、第十九条、第二十条。

④参见《意见》第二十三条。

⑤资料来源：彭美，陈捷生，吴志玲.猎德村拆迁补偿：拆一补一http：//news.sohu.com/20070607/n250439126.shtml（2007/06/07）.

⑥资料来源：广州市规划局.琶洲村改造用地（除地块十一）修建性详细规划总平面示意图，（2010/08/24）.

⑦资料来源：刘静.广州琶洲村改造补偿标准4500元/平方米，

http：//www.chinanews.com/estate/estate-gdls/news/2010/03-24/

2187201.shtml （2010/03/24）.

⑧资料来源：关丽.文冲村创新旧改模式整体动迁分片实施，http：// news.dichan.sina.com.cn/2011/01/21/267802.html （2011/1/21）.

参考文献：

[1]刘梦琴.村庄终结：城中村及其改造研究[M].北京：中国农业出版社，2010.

[2]建设部课题组.城中村规划建设问题研究[M].北京：中国建筑工业出版社，2007.

[3]庞永师，蒋雨含，韩斯斯，李水源.大学城提升计划中城中村改造问题研究——以北亭村为例[J].广州建筑，2013（06）：39-42.

[4]袁征，卢道典.广州猎德城中村改造模式思考[J].中国名城，2011（12）：18-21.

[5]周伦府，邓晓羚，张宁渤.广州大学城贝岗村治理调研——社会变迁与社会管理视角下的城中村改造[J].现代物业，2009（05）：67-

71.