影响房地产市场价格波动的因素分析

李晓兵　周航

摘要：近年来，随着我国经济的迅速发展，房地产的市场价格居高不下，在市场自我调节的前提下，国家也采取了多种措施进行宏观调控来抑制房价过高，但总体看来，成效不大。本文首先对房地产以及房地产市场价格波动的理论进行阐述，进而对影响房地产市场价格波动的主要因素从宏观、微观以及宏、微观相结合的角度进行了分析，同时也分析了一些相关因素对房地产市场价格的影响，从而完善房地产市场供求关系，平衡房价，促进房地产市场健康、有序的发展。

关键词：房地产；市场价格；影响因素

中图分类号：F830 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2014）08-0189-01

一、宏观影响因素

根据国家出台的各种宏观调控政策，应用诸多实例表明，房地产价格在一定程度上受宏观因素的影响。国内生产总值、土地价格、货币供应量、人均可支配收入、利率、就业水平、价格水平、房地产投资等一系列反映宏观经济基本面的指标都影响房地产市场价格的变动。针对现在房地产产业持续加热发展以及房地产的市场价格不断攀高，不少学者都在研究房地产市场价格变动的原因。基于不同的研究视角，从制度、经济、供需、社会以及其他宏观因素进行分析。

（一）制度因素

对房地产市场价格起着决定性影响的制度因素是住房制度政策和土地制度政策。在1998年以前，由于传统的福利制住房制度，我国房地产市场价格水平处于低迷状态；1998年国家进行了住房制度的改革，在1998年之后国家实行了商品房的住房制度，这样房地产市场价格陆续成上升趋势变动，所以住房制度是当年房地产市场价格居高不下的一个起因。另外，土地制度也有很大影响，传统的土地制度严禁买卖、租赁以及转让。土地制度改革后，土地可以交易买卖；由于土地资源的稀缺性，近年来土地价格也是逐步攀升，在很大程度上推动了房地产市场价格的上扬，反之，房地产市场价格的上扬刺激了土地的需求，使土地价格不断上涨。许多学者研究表明：房地产市场价格和土地价格存在着长期的互动机制。

（二）经济因素

国家的经济发展状况是影响房地产市场价格的重要因素之一。经济的高速发展，导致了房价无节制的上扬。这些经济因素主要是国内生产总值、居民收入水平、产业结构、就业情况、土地价格、货币供应量、税收、利率、金融机构贷款余额等等。经济发展水平也呈现出区域变动，经济发展越快，经济发展水平越高，房价自然越高，反之亦然。

一是国内生产总值。影响经济发展的一个重要指标是国内生产总值（G D P）的增长，特别是人均GDP的增长。经济增长较快，人口不断增加，导致对住房需求的增加，居民对住房需求的增加会直接引起房地产市场价格上涨。另外，房价上涨，房地产的投资会增加，那么经济必然快速发展。所以，人均GDP作为反映整体宏观经济发展水平和房地产未来发展的重要指标，与房地产市场价格存在一定的关联性。

二是居民收入水平。收入的高低直接影响消费行为，并且决定了居民的购买力。人均可支配收入的增加，必然提高居民的购房支付能力，这就影响了对住房需求的增加，导致了房地产市场价格的上涨，反之则下降。如果从长远发展来看，房地产市场价格的波动，应该与人均可支配收入水平相一致，这样有助于稳定房价。

三是土地价格。土地价格作为房地产开发成本的重要组成部分，影响房地产市场价格；反之，房地产市场价格影响住房投资和土地需求，从而对土地价格产生影响。根据许多学者研究表明，土地价格和房地产市场价格存在长期互动机制，房地产价格对土地价格的影响大于土地价格对房地产市场价格的影响。

四是税收。房地产税收是指国家通过税务机关，或由税务机关委托通过房地产行政管理部门向负有房地产税缴纳义务的纳税义务人征收有关房地产税赋的国家行为。房地产税收具有以下特征：国家性、法定性、规范性。房地产税收不是一个独立的税种，而是房地产业务所涉及的诸多相关税种的总称，具体包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、所得税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、农业税等。开征、暂停征收或者取消某种涉及房地产的税收会对房地产市场价格有影响，不同种类的房地产税收会导致房地产价格变动的方向和程度不尽相同。

五是利率。房地产价格一般受实际贷款利率变动的影响较大。目前涉及房地产行业的贷款主要是房地产开发贷款和个人住房抵押贷款。对于房地产开发企业，加息会增加企业利息负担，增加了开发成本，从而影响房地产供给。从个人贷款来看，加息会增加每个月的还款额，从而影响房地产需求。正因为利率能够影响房地产市场价格，因此加息被认为是调控房地产市场价格和需求的重要市场化手段之一。

（三）供需因素

供求关系变化是房地产市场价格波动的直接原因。商品的价格是由供需平衡决定的，供与需是形成价格的最终因素。房地产市场价格变动的一个重要表现就是供需双方力量和结构的变化，供需共同影响市场变动的幅度与方向。在当前情况下，我国的房地产市场上房屋供不应求。城市美化、拆迁、改造，外来人口的增加等等都会导致价格大幅度上升。住房需求一直在上升，但是房屋数量是有限的，加之房地产开发成本等各类成本不断增加，市场供应量减少必然会导致房价上扬。

（四）社会因素

影响房地产市场价格的社会因素包括社会治安状况、人口密度、城市形成历史、城市化状况、家庭结构、消费心理、文化与时尚等。社会因素对房地产市场价格的影响是不可以忽视的，而且也是非常复杂的。不同社会因素对房地产价格的影响不尽相同，并且在不同阶段的社会因素对房地产市场价格的影响程度效果也是不同的。

（五）其他宏观因素

影响房地产市场价格的因素除以上几项之外，还会受到其他一些因素的影响。如噪声、区域、心理、国家政策、建安成本、企业管理成本、土地成本、各类税费和房地产企业的利润、房屋空闲率、地理位置、自然环境、人口、经济及科技等都影响着房地产的市场价格。

二、微观影响因素

房地产市场价格是房地产市场上供需双方共同作用的结果，其价格变动的影响因素万千复杂，除了宏观因素影响，更与各种微观因素紧密相关。主要的微观影响因素是房地产本身的品质特征的影响，即建筑特征、邻里特征以及区位特征影响。

（一）建筑特征

建筑特征是指附着在建筑物自身上的各项特征，主要包括：建筑的类别、层高类别、所在楼层、建筑的面积、建筑朝向情况、装修的程度、是否有附赠设施等。根据建筑类别，可以将商品房住宅分成普通住宅、公寓和别墅三类。根据适合人群不同进行选择。按照总楼层的多少可以对住宅进行分类，6层以下为多层，7-12层为小高层，13层及以上为高层。从房地产市场的实际交易情况来看，不同层高住宅的市场价格差距较为明显。所在楼层根据人们喜好以及性价比进行选择，建筑面积和朝向、装修程度等都有重要影响。

（二）邻里特征

邻里特征是指与房屋相关的各种配套资源，例如容积率、绿化率、周边的自然环境、文体设施、生活和教育配套设施、开发单位的资质，是否交通便利和是否靠近学校等。容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率是一个不准确、不规范的用词，准确的提法应为“绿化覆盖率”。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。其他各种与生活息息相关的因素对房地产市场价格的影响更是毋庸置疑，可想而知的。

（三）区位特征

区位特征是指住房在城市中所处的地理位置，包括所处的区域、中央商务区距离和交通条件等。不同区域住宅的交通便利条件，舒适度与各种配套设施各不相同，所以，不同区域的房地产市场价格差距较大。商业集聚能力越强的地方，土地使用能力越高，自然价格也会越高。交通条件是否便利也关乎市场价格的变动。

（四）其他微观因素

除以上外，房地产资源的开发政策等对房地产市场价格也有很大的影响。如对土地资源的控制、规划限制条件、投融资条件等。个人消费已经成为当前房地产市场的主流，消费者对房地产的需求已经从对数量的追求转为对质量的追求；需求的目的也由单纯的自用为主，转为住、办结合，投资增值等多种目的。消费者对商品的直观感受，消费心理感受等，均对房地产市场价格的变动造成了较大的影响。

三、宏观微观相结合影响因素

宏观是趋势，在大方向上影响了微观走向，而宏观又是由微观个体组成的，微观的个体又影响了宏观趋势的走向。综合宏观微观因素分析影响房地产市场价格的因素可知，在宏观影响因素起着大方向的、制度性等的引导影响作用下，与微观影响因素相结合对房地产市场价格走势情况有着举足轻重的影响。结合我国当前房地产市场价格各区域居高不下的趋势，在国家进行了一系列的宏观经济房地产市场价格的调控下，加之微观因素的影响，宏、微观相结合对房地产市场价格的影响非常显著。

四、结语

在当前我国处于房地产市场价格不断上扬，并且抑制效果作用并不明显的情况下，由于房地产行业的发展在国民经济发展中还起到了举足轻重的作用，所以，在严谨的分析了房地产基本市场走势的前提下，寻找出影响房地产市场价格波动的主要因素，国家对此实施运行有效的宏观调控政策，目的是抑制房价过热，同时还要保持房地产业稳定健康的发展以至于促进国民经济的平稳健康发展。

参考文献：

[1] 王红玲.基于宏观与微观综合影响因素的房地产价格预测研究[D].安徽大学，2012.

[2] 王红玲，李 洁.影响房地产价格的宏观因素分析[J].管理学家，2011（8）.

[3] 2010年国民经济和社会发展统计公报[E B/O L].中华人民共和国国家统计，2011（2）：28.

[4] 姜茜娅.基于时间序列的中国房地产价格走势预测[J].金融经济，2010（6）.

[5] 智素平.关于房地产价格影响因素研究[J].清华领导力培训，2010（10）.

[6] 高铁梅.计量经济分析方法与建模[M].北京： 清华大学出版社，2012.

[7] 黄书会.影响郑州市房地产价格因素分析[D].河南大学，2010.

[8] 柳冬等. 我国房地产价格影响要素分析与趋势预测[J].管理评论，2011（6）.

[责任编辑：方 晓]