楼市的变与不变

【这一轮楼市限购令解除，也许改变了楼市预期，却没有改变土地财政的“痼疾”。】

随着我国南方多地相继取消或局部调整限购政策，位于我国最北的省会城市哈尔滨自8月16日起全面取消限购。据悉，在全国46个限购城市中，截至目前，已有至少30个城市在限购方面出现不同程度的调整。

楼市回暖真假？

此轮楼市限购松绑并非“一刀切”，松绑到什么程度，以何种方式松绑，各地标准不一。呼和浩特、郑州等城市属于取消限购型，任何人在买房时不再需要提供住房套数以及居住、纳税、社保等情况证明；而以杭州、宁波等为代表的二线热门城市，则主要是局部松绑，对规定区域或规定户型不再限购，如苏州对90平方米以上的住宅取消了限购，杭州则对萧山区、余杭区全面解除限购。

这对于有改善性需求的购房者来说，或许是楼市利好消息。改善型购房者多以“卖一买一”的形式置换新住房，这些人基本都是“以小换大”，原有房屋需要快速流向市场以求变现。购房行为对于他们而言，消费属性大于投资属性。

在楼市低迷期释放改善型购房需求，等于把潜在的投资需求提前转化为现实的居住需求，这为楼市软着陆设置了提前量，同时，释放的需求也能促进二手房市场健康发展。

尽管放松限购被认为会刺激楼市回暖，但各地实际效果却不大相同。像天津、长春、温州等多地，楼市依旧趋冷，其中温州7月商品住宅成交量环比下跌18%，贵阳环比下降9.2%。而呼和浩特、杭州、福州等地在限购放松初期，则出现了一波回暖，例如，7月份呼和浩特商品住宅成交面积环比上涨了68.62%，同比上涨42.55%。

去库存任务尤重

值得注意的是，部分城市的“小回暖”也并非是限购松绑发挥了决定性作用。“放松限购后，部分城市市场网签数据大幅反弹，如济南7月份成交量环比骤增1.5倍，然而这些表象并不意味着成交量是由放松限购带来的，价格、供应量才是决定因素。”中原地产首席分析师张大伟举例，厦门取消限购后，标杆房企的销售面积出现了爆发式的增长，但去库存率却明显下滑，这说明成交量的增长主要是房企集中推盘所导致的。而福州限购放松后，标杆房企去库存速度明显回升，但成交均价却近8周来首次跌破17000元/平方米，说明以价换量才是这波热销的主要因素。

张大伟指出，目前楼市转暖是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，仅靠限购松绑难以拉动市场成交。国家统计局8月公布的数据显示，7月末，商品房待售面积比6月末增加802万平方米，库存仍处于历史高位。

目前全国商品房库存要消化完需要50个月左右，这比1年半左右消化商品房库存的正常时间要多2倍左右。楼市调整有利于消化2010年以来的过度库存，稀释楼市泡沫。对于二、三线城市，应该逐步放松这些城市限购，通过市场机制的主导作用促进住房市场的深化调整。

解除“限贷”潜行

信贷政策依然被认为是能够左右楼市走向的唯一因素。新城控股高级副总裁欧阳捷认为：限购松绑已无想象空间，限贷才是“核”武器。“现在要警惕一些地方可能会对楼市采取刺激措施，甚至是中刺激、强刺激，干扰楼市正常调整。因此在把握调控力度上应加强监管。” 中国社科院城市与竞争力研究中心研究员张慧芳说。

值得注意的是，一些地方在松绑楼市限购的同时，还采取了财政、税收等措施。例如，成都向对首套房实施基准贷款利率的金融机构发放贷款金额3%的财政补助。包头市向当地“房交会”期间购买新建商品住房的购房人给予2000元/套的财政补贴；购买首套新房的，契税全免；购买二套以上（含二套）新房和非住宅，给予所纳契税50%的补贴。

欧阳捷表示，唯独限贷政策的调整，一定会对需求产生比较大的刺激。目前市场正处于供求基本平衡、供略大于求的市场相对均衡之中，真正影响市场供求关系的是刚需和改善型需求，如果放松限贷政策，市场需求一定会发生井喷。比如，银行对二套房贷款首付比例如果降低二成，改善性客户一次性付款就可以少付几十万元，会使现在购房人群至少增长10%。

增长的人群会使整个市场供求关系和预期发生根本性的逆转，从而引发房地产市场的暴涨进而暴跌。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，要避免再出现2009年的房价报复性反弹，是否取消限购并不是关键，因为本轮房价调整的主要矛盾是供需市场的调节，除了北上广深等供需关系仍扭曲的城市，其余城市取消限购并不会导致“天塌下来”。

世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢提醒：“如果让一些城市趁分类调控之机‘浑水摸鱼，无底线地放开限购，这无异于让已经离场的投资客再度归来，激发投资投机性需求，这必然会导致新的问题。多个城市虽然出现库存压力，但让投资客回来买房消化库存有悖调控初衷，政府不应回头重走老路。”

土地财政为掣肘

值得玩味的是，地方政府急着松绑限购是有原因的。“今年大规模地方政府债偿还在即，地方政府肯定有限购松绑的冲动。像宁波，一天要还1个多亿的债，政府怎么会不着急？”中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员张慧芳感慨。

今年初国家审计署上海特派员办事处和宁波市、县两级审计部门联合发布的《宁波市政府性债务审计结果》显示，2014年，宁波市政府负有偿还责任的债务为468.25亿元，这意味着宁波市政府在2014年每天需要偿还1.28亿元。

实际上，长久以来土地出让金都是政府偿债的主要途径。还以宁波为例，截至2012年年底，市级和10个县级政府承诺以土地出让收入金偿还的债务余额，占所需偿还债务余额的六成。然而，今年一季度，宁波市土地成交面积同比下降了17.16%；土地出让收入同比下降了45.26%。土地财政吃紧与还债压力陡增叠加，让地方政府楼市松绑的欲望强烈。

不仅是宁波，今年上半年全国土地市场先热后冷，3月以来土地市场明显降温。土地市场降温还意味着楼市风险与金融风险、地方政府债务风险交织，局部风险可能引发系统性风险。

不少专家也建议地方政府抓住楼市调整机遇，根治土地财政“痼疾”。张慧芳指出，目前二、三线城市土地市场趋冷，主要是土地供应无节制增加、价格累计升幅过大、有效需求不足等市场内生性因素所导致。地方政府应正确认识当前土地市场回调趋冷的性质，顺应趋势引导市场理性回归，建立新的土地出让金分配机制，减低地方政府推高地价的强烈欲望。endprint