地产信托收兵

俞凯

最好的时代已悄然逝去了吗？

一路“高歌猛进”之后，在宏观经济、房地产、地方债务等方面的风险短期难有实质好转的情况下，信托风险持续累积和发酵，行业监管也因此逐步升级。

在近期召开的一次银监会内部会议上，监管层通报，有3家信托公司“存在严重风险”、11家信托公司“存在较大风险”。

在更早前的6月，审计署陆续公布多家央企2012年财务收支审计结果。华润信托、昆仑信托及中投信托因不规范行为被点名，其中涉嫌违规项目金额超60亿元。

更为严格的监管条例也随之而来。

今年8月，最新版《信托公司监管评级与分类监管指引（修订稿）》颁布，根据这一“扶优限劣”的监管条例，监管层将强化对信托公司风险与合规的监管力度，从风险管理、资产管理和合规管理三个方面对信托公司进行分类评级，并将评级结果作为监管机构配置监管资源、采取监管措施、确定市场准入的主要依据。

这也意味着，评级落后的信托公司甚至将面临存亡之危。

一边是尚不明朗的宏观经济环境，一边是竞争日趋激烈、业务门槛不断提高，信托公司净利润猛增的时代已经一去不复返，信托公司亟须通过业务创新来寻找新的利润增长点，创新与转型成行业共识。

“鼎新”总是与“革故”相伴随，对整个信托行业而言，“革故”就是要重新审视给整个行业带来越来越多麻烦的房地产融资。

根据业内人士分析，上述被点名的信托公司中，不少就是因为房地产信托项目风险高企导致风险预期加重；而随着信托资金的离开，可能会对房企的融资成本和资金链条造成进一步的影响，进而导致存量信托项目的风险提高。

隐现拐点

信托公司“高歌猛进”的时代已渐渐远去。2014年上半年，信托业诸多指标增速有所放缓，这被不少业内人士解读为“更明确的拐点迹象”。

半年报数据显示，二季度末，信托资产总规模再次攀高至12.48万亿元，较一季度环比增长6.40%。但按照月份统计口径，相比5月末，信托业的资产规模出现小幅度下滑，这也是信托规模指标首次出现月度负增长。

按照北京某信托公司发展研究部人士的说法，资金投向信托行业有收紧的迹象，而从数据上来看，按照单季度维持6.40%的增速，则意味着年末要达到15万亿元，总体来说，实现这一数字的可能性不大，因此，信托规模增速势必会出现较大幅度下滑。

信托规模增速下降有两方面原因：从外因上看，在竞争越来越激烈的泛资管背景下，信托报酬率一降再降，吸引力变小；从内因上看，面对频发的兑付风险事件，信托公司主动提高了业务门槛来控制风险，业务扩张的步伐明显放慢。而“99号文”也让信托公司在产品销售上“折翼”，对产品的募集和销售产生了明显冲击。

行业的盈利水平在竞争加剧局面下也有所下降。2014年上半年，50家信托公司的平均净资产收益率为8.36%，相比去年同期的9.28%下降0.92个百分点，中位数7.86%也较2013年上半年的8.13%低。据统计，外贸信托、江苏信托、中诚信托、华融信托、新华信托、甘肃信托等众多公司今年上半年净利润同比都有所下降。

根据纳入统计的业绩预报数据，外贸信托2014年上半年净资产为56.89亿元，排名第12位，去年同期为57.96亿元，排名第8。外贸信托净利润也出现了下滑，由去年6.42亿元、排名第5，下滑至6.12亿元、排名第8。

甘肃信托则是在各项指标上都出现了明显的下滑。净资产方面，甘肃信托以15.11亿元，排名第48，下滑10名；净利润由去年同期的1.29亿元缩减至0.53亿元，排名下滑14位至49位、倒数第二；净资产收益率也从9.2%降至3.95%，从排名16大幅降至47位。甘肃信托在收入水平上，同样排名倒数，0.92亿元排名49，倒数垫底，并且自有业务收入为-0.07亿元。

净资产收益率上，华融信托、兴业信托、华宸信托、新华信托、甘肃信托、中粮信托等公司该项指标同比下降明显，不过，其中也有公司因为增资扩股造成净资产收益率下滑。

鲜有业内人士愿意将目前的发展阶段定义得过于悲观，但是压力却越来越值得关注。

“过去信托公司主要依赖的融资类信托业务，确实可以说到了天花板，无论是比重还是增速都连续多个季度下滑；而对于投资类信托和事务管理类信托业务，则还有很大的发展空间。”方正东亚信托总裁周全锋对外界分析指出。

从经营来说，信托公司确实面临经营拐点，传统融资类业务发展陷入困境，投资类业务和其他创新业务后劲不足，导致经营业绩增长乏力。从行业成长来说，与发达市场相比，全行业信托资产规模占GDP比重仍然较低，资产证券化、土地流转信托、家族信托等业务都还处于起步阶段。

但是从今年以来的情况来看，信托公司参与资产证券化，仍然属于在银行的夹缝中寻找业务，整体的创新并不突出；而在土地流转信托、家族信托等业务领域，只有中信信托和平安信托等偶有亮点，能否成为信托业的下一个增长爆发点仍是个未知数。

风险泥沼

尽管上述监管层此次点名，风险资产以能源和矿产类项目居多，但是不少被点名公司同时涉及房地产信托市场的风险；同时，审计署所点名的华润信托、昆仑信托及中投信托则主要涉及地产项目以及银行间债券市场业务。

在这一背景下，房地产信托给信托行业带来的变化更值得关注。以往房地产信托是信托扩容的主要领地，而如今却成了风险事件频繁爆发的一个切口。

部分信托公司业绩下滑与其过度集中开展房地产项目密切相关。申银万国的统计数据显示，2014年集合资金房地产信托预计到期总规模为1780亿元，其中四季度是房地产信托的兑付相对高峰期，为528亿元。

近期，广州亚运城项目半价甩卖，而安信信托近日发布公告称，其“广州亚运城信托贷款集合资金信托计划”于2014年8月17日到期，这一信托存续规模余额约为4.93亿元，为成立规模的16.9%。

同样的还有中融信托。中融信托起诉浙江赛日新材料科技有限公司及其实际控制人陈维君、慈溪圣天龙置业有限公司，要求赛日新材归还本金1.43亿元及罚息，圣天龙置业抵押担保的土地与建筑物履行优先清偿责任。

而根据相关媒体报道的情况，安徽寿县的阳光半岛项目，则因为项目公司破产清算套牢了华润信托、中铁、大业和新时代等多家信托公司，被套的主要是单一信托产品。

对于这些风险事件的理解，则是信托公司选择下一步路径的一个重要背景。

目前的风险主要来自两端，一是项目端的风险，主要是前期开发过程中的项目选择问题和后期管理过程中的兑付问题。目前信托公司都通过提高项目和交易对手的选择标准，主动缩减房地产等高风险行业的项目规模，通过聘请外部专业机构参与评估调查等方式，提高专业化和精细化程度。在信托产品标准化和“去刚性兑付”逐步推进过程中，信托公司的项目端风险会随之减弱。

二是销售端的风险，主要是产品销售过程中销售效率不高和产品销售误导的问题。目前，资金成本上升，投资者风险意识上升，对于项目的标准自然而然提高了。此外，由于市场上非正规销售人员的不规范营销或销售误导引致出现一些纠纷。

四川信托研发部负责人白云则认为，从去年年末开始，信托公司发展已经面临着很大的压力，问题是多方面的，但是归结起来最主要的就是投资者的需求在发生变化，过去投资者的需求就是一味地追求高收益，但对于某些产品，并不是说产品收益越高，客户就越认可。未来的话，我们觉得投资者需求的变化，是更加多元化、专业化和个性化。

鸣金收兵

房地产信托面临的问题并不止于风险事件频发。统计数据显示，上半年，房地产信托发行规模为1332.38亿元，较去年下半年环比下降26%。

有部分信托公司选择逆势而上。1-6月共发行696只集合类房地产信托，占总成立规模的28%。房地产信托发行数量较多的信托公司有四川信托、中融信托、五矿信托、新华信托、中铁信托、华融信托、长安信托，分别发行126只、44只、34只、34只、31只、28只、24只。

比如在3月24日-4月23日，月度统计周期内，仅五矿信托就发行了24亿元房地产信托，而该公司同期发行的集合信托总规模只有37亿元，占到其业务比重的65%。

更近的一个时间周期，7月份至今，房地产信托新增规模已较一、二季度同等期限出现明显缩减，业内人士预计下降幅度可能有三成左右，但长安信托、五矿信托和四川信托的房地产信托发行规模仍比较高。

另一份数据显示，7月以来，房地产信托在全部信托中的比重为14.85%，而今年一、二季度同期内，地产信托占比分别达20.01%和16.38%。

即使仍然在努力经营房地产信托业务的公司，也对于融资方有更高的资信要求。以长安信托为例，统计显示，年内长安信托的房地产信托规模为112.46亿元，其年内发行的“中大银泰城”、“宁佳置业”等单笔资金超过5亿元的房地产信托项目就达6只；虽然如此，但房地产业务仅占长安信托信托规模总量的13.89%，仍低于年内行业平均值。从风险来看，由于融资方是保利、奧园这样的大型开发商，违约程度会很低。

监管层对于房地产信托也做出越来越多的指导性意见，据业内人士透露，银监会已经口头要求各信托公司防止房地产项目风险，从谨慎对待三四线城市房地产项目、暂停涉入三四线城市的房地产项目、尽量不做民营企业位于非核心城市的房地产项目业务等角度进行了指导。

渣打银行日前发布的调查报告显示，近几个月开发商融资持续紧张。在渣打调研的30家开发商中，预计18家开发商信托贷款违约，比银行贷款违约将更为普遍。超半数开发商也表示，即便银行贷款违约可能性不大，但近期这一风险明显上升。

投融资市场本是双刃剑，房地产信托收紧之后，会对信托行业带来一系列影响。由于信托资金的离开，同时可能会对房企的融资成本和资金链条造成进一步的影响，从而导致存量信托项目的风险提高。

比如，在上述安徽寿县的阳光半岛项目中，该项目开发商在经营初期获得不少集合信托的支持，但是随着风险暴露，信托公司纷纷撤离，导致该项目风险突然增加，该项目无法招徕集合信托青睐，最终加剧了资金链的断裂的压力。而最终被套的均是单一信托，也显示出信托公司在风险之前已经早作打算。

“尤其是部分信托产品与项目期限错配，当后续信托资金不愿意再介入项目时，会导致项目方融资环境突然恶化，使得项目经营的风险加剧。”北京某信托公司策略发展部负责人分析说。

同时，房地产信托市场遇冷，也会接踵波及到券商资管和基金子公司业务。按照统计数据，目前存量的券商资管产品中，至少有近200只产品都是以地产贷款形式最终投向了房地产。多数为券商资管产品募集资金主要投资对象为购买对应的信托产品，对应的信托产品则以信托贷款形式投向房地产。此外，不少基金子公司担任房地产信托的募资通道，一旦房地产信托受冷，券商资管和基金子公司等相关业务也将大打折扣。

房地产信托的景气可谓信托业发展的一个阶段性标签，这个标签的存留与否，改变与否，都将波及面广泛而巨大。