不动产统一登记，究竟为了什么

蔡卫华

当下，作为舆论热点的不动产统一登记被一些人解读为降房价、反腐败的奇药良方。不动产统一登记，究竟为了什么？

党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）提出，“健全自然资源资产产权制度和用途管制制度”“对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记，形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度”。2013年11月20日，国务院常务会议正式决定将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部一个部门承担。

随之而来的是满天飞的相关报道，都认为是为了降房价、反腐败。其实，国家有关部门为了反腐查询土地与房屋登记资料不存在任何障碍。单纯只是为了反腐，不需要统一登记，维持各个部门分散登记的现状即可，但是不可否认，统一登记之后，特别是全国的不动产统一登记信息联网之后，更有利于反腐。那么，不动产统一登记和降房价有关系吗？

不动产统一登记和降房价有关系吗

不动产统一登记和降房价没有直接的关系。特别需要注意的是，统一登记的直接目的不是为了降房价。但不可否认的是，统一登记之后，特别是全国的不动产统一登记信息联网之后，更有利于国家对不动产市场进行宏观调控。

有关报道之所以认为统一登记有降房价的“奇效”，只是关注了房屋登记甚至只是关注了房屋登记信息的联网，好像不动产统一登记就仅仅只是局限于此。这样理解的话，国家就没有必要实施不动产统一登记制度了，因为只要将全国的房屋登记信息联网就可以达到这些媒体所报道的目的。

其实，房屋登记信息联网只是不动产统一登记中很小的一部分。首先，从统一的对象来说，依照《决定》，统一确权登记的不仅包括房屋和土地，而且还包括林地、草原和海域，将对象扩大到所有的自然资源；其次，从统一的内容来说，统一的不仅是机构，还有登记的表册卡簿、法律依据、权利证书以及信息平台等各个方面；此外，仅就信息联网而言，此次国务院常务会议提出要建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”，其内涵也远远大于目前有关媒体所报道的。

统一登记究竟为了什么

整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求。笔者认为，统一不动产登记首先遵循的是不动产的自然规律和国际通行做法，除此之外，其主要目的是为了克服现行不动产分散登记的弊端，保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，保证交易安全，尤其是方便企业、方便群众。

遵循了不动产的自然规律和国际通行做法。房屋和土地、林草与土地本来就是一体的，是不可分的，世界上绝大多数国家实行的是统一登记。习近平总书记在关于《决定》的说明中指出，“山水林田湖是一个生命共同体……由一个部门负责领土范围内所有国土空间用途管制职责……”。为此，《决定》要求在不动产统一登记的基础上，“对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记，形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度”。

为了更好地保护不动产权利人合法财产权。古语云“有恒产者有恒心”，登记的本质目的就是确定不动产的权利归属，并在登记簿上进行记载公示，从而达到保护不动产物权的目的。以前由不同的部门管理和登记，导致不同不动产之间的权属界线不清、权利归属不明，引发众多矛盾和纠纷。另外，由于各部门的登记方法、技术规程等不一致，很容易导致重登、漏登现象发生，造成了大量登记错误。统一登记后，可以减少甚至杜绝类似问题发生，更好地理清当事人之间的不动产权利界限、减少权属纠纷、提高登记的准确性和权威性，更好地维护当事人的不动产物权。

提高政府治理效率和水平。多个部门都在办理不动产登记时，各个部门都配备了一套专门的人员、机构、场所以及设施设备等等，国家不仅为此多支付很多人力物力成本，而且各部門之间的职能交叉容易导致部门间的争权夺利或者扯皮推诿，降低行政办事效率，甚至严重影响政府的形象。国家实行统一登记，将房屋、林地、草原、土地以及海域登记的职责整合由一个部门承担，可以减少部门职责交叉和分散，从而大大减少政府行政成本，提高办事效率，提高政府的公信力。

方便企业、方便群众，减轻当事人的负担。分散登记时，在农村，当事人要分别到4个不同的部门办理4个不同的证件：住房要到建设部门办理房屋所有权证，宅基地要到国土部门办理集体土地使用证，承包的土地要到农业部门办理耕地承包证，栽种的树木要到林业部门办理集体林权证。城市居民和企业则最少要办两个证：到住建部门办理房屋所有权证，到国土资源管理部门办理国有土地使用证。各种证书满天飞，不仅增加了人民群众办证的不便，而且增加了其时间和资金成本。统一登记之后，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，可以大大减轻当事人负担。

保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。原来由于房地分别登记，导致房屋和土地分离的现象十分严重，不仅权利人办理登记不方便，而且交易相对人查询登记资料不容易，了解交易标的权利状况很困难。在房地产抵押时，要分别到住建部门和国土资源管理部门办理房屋抵押登记和土地抵押登记。实践中利用房屋和土地分别抵押骗取银行贷款的案例时有发生。统一登记之后，建立不动产登记信息依法公开查询系统，将有效保障不动产交易安全，维护不动产市场的正常交易秩序。 （普荣节选自中国经济网，略有改动，作者单位：中国土地矿产法律事务中心）