地方政府年底突击调控房价 未来楼市依然看好

文 | 贺光岳

2013年末，一年一度的年底突击房价再次在全国各地上演，自2013年11月以来，从四个一线城市开始，地方楼市新政不断出台，大多对先前施行的房地产政策进行了加码，提高了购房门槛，以期将房价控制在合理的范围，从而完成年初立下的“军令状”。

统计局数据显示，2013年9～11月全国房价继续攀升。9月全国70个大中城市，房价环比上涨的有69个，环比下降的仅温州一个，环比最高涨幅1.9%，同比最高涨幅达20.6%；10月房价环比上涨的有62个，持平6个，下降的仅温州、秦皇岛，环比最高涨幅1.1%，同比最高涨幅达19%；11月房价环比上涨的有66个，持平的3个，下降又只温州一个，环比最高涨幅1.3%，同比最高涨幅21.9%。并且在此之前，这样的上涨已经持续了16个月。

2013年初，楼市新政《国五条》出炉，各地方政府、有关部门纷纷许下宏愿，要将房价控制在合理范围。所谓合理范围，即是允许房价上涨的，但不能上涨的过快、过高，很显然同比两成以上的涨幅，并不在合理范围之内。

而进入四季度后，随着任务期限不断接近，地方政府开始发力，从北上广深到二三线城市楼市新政纷纷出台，调控再度加码。

一线城市房地产调控加码

2013年10月23日，北京住建委发布了“京七条”，备受关注的北京市“自住型商品房”政策也随之出炉。

11月8日，上海住建局发布“沪七条”，对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房首付款比例从60%提高至70%。

11月18日，广州发布“穗五条”，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例调整为不得低于70%。

10月11日，深圳市召开了全市房地产宏观调控领导小组联席会议，对房地产行业调控提出八项措施，简称“深八条”，其中最引人注目的是限贷政策调整，从11月1日开始二套房首付比例由原来的六成调高至七成。11月底，深圳市政府《关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》正式出台，也即“深八条”细则，要求从多渠道增加住房供给、加强闲置土地管理、加强经济适用房和公共租赁房建设等八个方面，提出了一些具体措施。

至此，4个一线城市率先出台了楼市调控新政，调控加码。4地有诸多相通之处，都将购买二套住房的首付比例从之前执行的6成提升至7成；增加住房土地供应，北京、上海、广州、深圳都要确保2013年的土地供应在完成过去5年的平均值的基础上有所增加，增加幅度不一；加强市场监管，引导房地产企业理性定价等。

4地楼市新政当中，以北京的自住型商品房最受外界关注，该类住房房价将比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平。“京七条”中主要涉及其的内容有：通过“限房价、竞地价”方式，加大自住型商品住房供应力度，满足中端需求和夹心层家庭需求，2013年内要形成2万套供应，今后年度这类住房用地在土地供应计划中单列，供应规模要达到市场的40%到50%。不过这类住房也可能随着周围房价的上涨而上涨。

一线城市楼市新政影响

4个一线城市房地产行业调控新政出台后，在楼市和社会上都引起了一些反响。

“京七条”最为外界看重的是自住型商品房政策，因此其也引发了业界一系列的讨论。财经评论家叶檀认为自住型商品房是类保障型商品房，与廉租房不同，可以视为升级版的经济适用房，自住型商品房本质上还是商品房，由开发商限房价竞地价完成建设，购买者拥有部分产权，享有绝大多数的产权收益，但自住型商品房的价格会随着商品房均价的涨跌而浮动。财经评论员马光远认为，“京七条”中提供的自住低价商品房，价格比同地段的商品房低30%，期间的利润和寻租空间较大。上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭认为，“自住型商品住房”实质仍是经济适用房，但其准入门槛明显低于经适房，且供应量巨大，必定能够冲击2014年北京房价，有望稳住房价，但他同时指出，这个政策有两忧：一是门槛低，则求者众，难免权力寻租。二是未来退出较麻烦。

目前，还没有具体自住型商品项目出炉，因此实际效果还有待考证，不过后期若真能做到土地供应单列，且供应规模要达到市场的40%到50%的话，那么对北京楼市的影响可想而知，但目前不好下结论。

“沪七条”、“穗五条”、“深八条”影响则在市场上表现了出来，但效果不一。

根据新浪乐居数据显示，2013年11月上海市548个一手楼盘中，51个楼盘发生价格变动。其中，涨价盘数量为37个，相比10月减少了25个；降价盘数量14个，相比10月减少了24个；近一成的楼盘价格在11月份发生了变动。21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，上海11月新建商品住宅成交面积128.6万平方米，环比下跌8.4%。同时，上海二手房市场涨幅回落近四成，并且据上海二手房指数办公室数据，11月上海二手房指数为2915点，比前一月上升23点，环比上涨0.80%，涨幅相比10月缩小了0.46个百分点，二手房带看量下滑三成，一些业主开始提供3%以内的议价。

在“穗五条”出炉以后，《南方都市报》对其影响做过采访调研，不少开发商对其坦诚，房企对调控有预期，价格不会松动。不过也有广州房地产行业人士的预测，从2013年11月至2014年年初，广州房价会处于停滞状态，不会再有较大涨幅，2014年全年，广州房价会有一定增长，但是不会高于上月20%左右的涨幅，可能在10%-15%范围内徘徊。而近日统计局公布的数据显示11月广州的房价仍在上行之中，同比上涨20.9%，环比上涨0.8%。

对于“深八条”，有业内人士认为，其有可能使深圳楼市成交量有所下降，也可能使得开发商出台一些促销行为，比如降价促销。不过二套房提高首付至7成会导致购房门槛提高，误伤部分购房刚需，对购房者心理上影响更明显，预计在春节前观望气氛会非常浓厚。如果按调控目标计算，今年深圳房价涨幅应在12%-13%，但2013年全年房价涨幅肯定超过调控目标，预计会在15%。

目前，北上广深的房地产调控新政，出台时间还不长，且选择在第四季度发布，本身有年底突击房价的目的。虽然几套政策目前来看效果都还不是很明显，但却有一定的引领作用。自北上广深楼市新政出台后，楼市新政风开始在二三线城市逐步蔓延。

楼市调控向二三线城市蔓延

或许是受到了十八届三中全会中央的压力，或许由于北上广深一线城市楼市新政的感召，截至2013年12月，已有14个二三线城市加入房地产行业调控新政之列。

部分城市最近出台的楼市新政

查看这些二三线城市的房地产行业新政，基本上是一线城市的翻版，内容也相差不多。主要包括：提高购房门槛，有10个城市的楼市新政要求延长社保或缴税年限，多增加一年以上；提高二套房首付比率，算上北上广深有13个城市上调了二套房首付比率，多增加至七成；增加住房土地供应，共有15个城市提出了增加住房土地供应量，多为完成过去5年土地供应量的平均值的基础上有所增加；加强政府对房地产行业的监管力度，基本上所有城市都提到了这一点。

楼市新政的出台，或多或少的都彰显了地方政府对加强房地产行业调控的决心。但从统计局的数据来看，房地产调控新政显然没能抵过楼市的惯性上涨，2013年11月全国70个大中城市之中，66个城市房价环比出现了上涨，同比最高涨幅21.9%，这66个城市当中自然包括有已出台了楼市新政的城市。当然由于时间过短，效果还不明显，最新的数据还没有出来，究竟效果如何还有待进一步验证。

未来房地产行业仍看好

尽管各地房地产行业调控不断升级加码，但笔者以为未来房地产行业仍然会被看好。

近日，2014年中央经济工作会议顺利召开，本次会议并未提到房地产调控，而是提出“探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式”，要求加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造，特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。并最终形成保障房与商品房并存的“双轨制”。

不谈调控是一种进步，因为调控并没解决房价过快增长，反而越调房价越高。中央工作会议提出通过增加增加住房土地供应、调高住宅用地比例，以通过增加供应的方式控制房价。但我国“人多地少”现象普遍存在于各级城市，短期内楼市状况不会改变。同策咨询研究部总监张宏伟就发文表示，加大供地等于向市场“扔肉”，他认为对于2013年销售业绩普遍好转资金面宽裕的房企来讲，拿地需求已如饥似渴，尤其是对于品牌房企来讲拿地机会不容错过，这样做只能对一二线城市的住房供求关系起到一定的缓解作用。

与中央经济工作会议几乎同时召开的还有中央城镇化工作会议，被推迟了有约半年之久的城镇化会议，虽然明确要求各地不准大拆大建，不准造新城变“鬼城”，不准乱举债摊大饼等等。但不能否认，推进城镇化建设就得造房子、建配套设施的事实。早有数据表明，城镇化每提升一个百分点，就会有1000万人进入城市。我国每年的城镇化进程速度差不多就是增长一个百分点，那么就会造就1000个刚需买房者，平均每人住房30平方米，就需要3亿平方米的住房需求，这不是小数目。

城镇化规划尚未出炉，究竟怎样加快还不得知，有消息显示《新型城镇化规划》将在2014年初出炉，届时自然可知。不过正如同任志强所说一般，未来房价仍然会上涨，楼市拐点远未来到。本届政府主张利用市场化调节行业，但房地产行业的卖方强势地位仍然很明显。如今，再加上推进新型城镇化建设之际，笔者以为未来楼市不仅房价会继续上涨，商品房成交量也会出现增长，房地产行业仍然会被看好。

至于水泥行业，自然会有望搭上这一顺风船。房地产行业作为水泥行业的主要输出端之一，对水泥行业的影响举足轻重。一直以来房地产固定投资与水泥需求都是正比例关系，房地产固定投资增加，房地产项目多水泥需求量自然增加。

并且，从中央经济工作会议对房地产的政策可以知道，未来是保障房和商品房并存的双轨制，这丝毫不影响对水泥需求，都需要消耗水泥。另外，加快新型城镇化建设，也是未来水泥行业向好的重要支撑，不只是住房建设会增加对水泥的需求量，并且大量的基础设施建设同样需要大量的水泥，甚至更多。