摩天商圈

周政华

站在上海外滩往对岸看去，高楼林立的陆家嘴依江伴水，421米高的金茂大厦、492米高的上海全球金融中心和建设中的632米高的上海金融中心，像三把利剑直插云霄。

三栋超级摩天大楼所在的陆家嘴金融贸易区，规划占地面积达6.8平方公里，是北京金融街的6倍多。世界500强中落户浦东的300多家企业绝大部分都在这一带办公。

除了上海“三剑客”外，在中国一线城市，高度排名靠前的摩天大楼，比如北京330米高的国贸三期，深圳441米高的京基100大厦、441米高的广州国际金融中心，这些高耸入云的超级摩天大楼不仅是当地的城市一景，更是整座城市的财富高地。

谁在“追高”

如今，陆家嘴高层写字楼已经多达150栋。RET 睿意德中国商业地产研究中心报告显示，全球超高层建筑城市中，上海以17座超高层建筑、总高度5372米在全球超高层建筑前十名的城市仅次于迪拜，排名第二。

上海伊藤忠商事的母公司是日本伊藤忠商事株式会社，为日本四大商社之一，也是中国政府批准成立的第一家外商独资贸易公司，1979年开始在中国开展业务。过去35年来，这家公司在上海更换过七次办公楼，平均每四年多就要搬一次家。

从最初落脚和平饭店，到90年代搬到上海第一座铝合金玻璃幕墙大厦瑞金大厦，新世纪又紧跟国家政策搬到浦东中信五牛城，后来又先后入驻金茂大厦、上海环球金融中心，如果把伊藤忠的历次搬迁经历串联起来，基本上就是一部上海写字楼的现代发展简史。

在上海全球金融中心这座100层的建筑里，地下2楼至地上3楼是商场，3到5楼是会议设施，7楼至77楼为办公室。上海伊藤忠商事租用的56楼，属于办公高区，当时的月租金约在每月每平方米300元到400元之间。比起之前在金茂大厦12层的办公室，新办公室的视野一下子开阔了许多。

环球金融中心由日本森大厦公司联合三十多家日本财团投资兴建，从开工到落成，前后历经15年。2008年，环球金融中心取代金茂大厦，成为中国第一高楼。由于投资方和管理方均有日本背景，因此，早期入驻的商户也大都以日企为主。

然而，上海环球金融中心开业即遭遇全球金融危机，投入使用一年多，一半多的写字楼都没租出去。早期入驻的商户以日本企业居多，考虑到成本问题，他们大部分都选择了租金相对便宜的低层。

森大厦（上海）房地产管理咨询有限公司把办公室设在了8层，日本第二大商业银行三井住友银行股份有限公司上海分行租用了11、12、13三层，日本瑞穗银行则占据了从20层到23层整整四层，日本瑞穗证券股份有限公司上海办事处和瑞穗投资咨询（上海）有限公司则选择了24层。

随着经济转暖，高层写字楼也逐渐有了客户，其中相当一部分被散售。

2011年初，台湾地产商汤臣集团购入上海环球金融中心72层，当时售价2.67亿元，每平方米均价超过8万元。不久，天平车险联合国华人寿买下69、70两层。8月，宝钢集团旗下的华宝投资花费8亿多元，一次性出手买下57、58、59三层樓面。

2012年7月，谷歌上海公司从人民广场来福士广场大厦16层搬到了全球金融中心的60层，办公面积比原来扩大了一半多。

“越需要面子的公司，越得选好地段的高级写字楼的好楼层。”戴德梁行是国际物业管理界著名的“五大行”之一，其华北区写字楼主管王刚告诉《中国新闻周刊》记者，最要面子的企业首推金融机构，其次就是律师行、会计行及广告公关公司。

在很多人看来，楼层高低，直接体现了公司实力。

北京第一高楼国贸三期共80层， 6到63层均为写字楼，其中6到 27层为低区，30到63层为高区，通常情况下，高区的租金比低区平均要高两成以上。一些大牌金融公司，都会选择高层办公区。

在国贸三期里，汉柏威投资在56层，加拿大明国际投资集团在46层，全球最大的私募股权投资基金KKR租用41楼一整层，每月仅房租一项，支出就在百万以上。大央企海尔、中粮近期都曾与KKR有过合作。

和金融机构一样特别讲究门面的，还有咨询类企业，比如会计事务所、律师事务所、公关广告公司等。越是新成立的公司就越倾向于租更贵的写字楼。

2013年成立的达辉律师事务所，开业时就选在整个国贸地区最贵的国贸三期37层。而这家律所的同行，成立于1994年、中国最早的合伙制律师事务所——上海方达律师事务所，则位于租金稍低的21层。

能源公司则是最近几年北京、上海等地超甲级写字楼的新贵。

壳牌中国勘探与生产有限公司，租用了国贸三期的51、52、53、55四个黄金楼层；俄罗斯天然气工业股份公司年销售额将近一千亿美元，为全世界最大的天然气开采企业，其北京办事处也设在国贸三期。

大型企业的营销企划部门更多注重品位和形象，通常选择城市中心区域的甲级写字楼作为办公场所。不过也有例外，全球最大的广告公司奥美集团的北京办公室，既不在金融街，也不在国贸，而是在位于王府井附近的金宝街。

一些国外财经媒体也倾向于在顶级商圈安营扎寨，这样确保他们最大程度缩短与大人物之间的空间距离，为拿下一条又一条的独家新闻打下基础。

全球最大的金融资讯商彭博新闻社的北京分社，就设在全北京租金最高的英蓝国际大厦，因此，彭博社的记者们几乎每天都能在电梯间里见到摩根大通、高盛的分析师，甚至在电梯里就能把采访完成了。在下班的路上碰到央行的某个处长、司长也是司空见惯的事。

英国金融时报香港分社的办公地点，选在了港岛中环地区最高楼国际金融中心二期29层，往上数十层就是香港金融政策制定机构——香港金融管理局的办公室。

聚“金”之地

纵观全球，超级摩天大楼圈往往围绕着金融决策机构展开，如北京金融街、伦敦的金丝雀码头；或者，围绕金融交易市场拓展，如上海浦东陆家嘴、香港中环、纽约曼哈顿。

如果以上海全球金融中心为中心向外画圈，500米直径范围内，几乎覆盖上海所有重要的金融机构。要不是世纪大道将之与上海证券交易所分隔开来，二者间的直线距离不超过300米，步行七八分钟就可以到。从上海全球金融中心走到中国人民银行上海总部，也不过二十分钟。

早在上世纪90年代立项时，环球金融中心就把面对的客户群定位为世界一流金融机构。但是由于入市时机不凑巧，“非国际金融机构不要”的标准，后来在执行过程中也进一步放宽为符合以下四条标准之一即可：“世界500强企业、大的金融公司、上市公司、有政府投资的公司。”

上海环球金融中心有限公司董事长森浩生表示，“虽然从中心的取名就能看出，主要针对的是金融客户，但由于众所周知的国际金融环境不佳等各种原因，一些机构的确有缩减租用计划，但我们相信一些非金融机构同样会对环球金融中心充满兴趣。”

尽管如此，争夺金融租户仍然是中心运营方的首要任务，目前该楼已经聚集了十余家国际性银行的区域总部，其中既有日资的日本三井住友银行、瑞穗实业银行及横滨银行，还有来自欧洲的法国巴黎银行、德国商业银行以及韩国产业银行。不过，一些中资行，如中国银行、中国工商银行、中国建设银行等选择了在数百米开外的金茂大厦办公。

今年6月，即将落成并投入使用的上海中心大厦对外宣布，敲定由仲量联行和世邦魏理仕两家跨国代理行负责上海中心写字楼租赁业务。世邦魏理仕中国区办公楼服务部业主代表负责人林天春表示，洽谈的目标公司主要为国际知名的银行、金融机构、商务中心、制造業、文化娱乐业、建筑师事务所等。

相关人士向《中国新闻周刊》记者透露，一些在上海环球金融中心、金茂大厦的租户，已经收到来自上海中心的招租邀请函，“挖墙脚”式的竞争不可避免。

目前，陆家嘴地区的超甲级写字楼已呈现供不应求的局面。仲量联行的数据显示，2014年一季度，诸如花旗银行大厦、时代金融中心、环球金融中心、汇丰银行、星展银行、太平金融大厦都是100%租满。

除上海以外，国内其他城市的超高建筑群大都也位于城市的金融核心区。

深圳第一高楼——442米高的京基100，距中国人民银行深圳分行仅百米之遥，目前最大的租户为渣打银行深圳分行。2012年9月，该行承租了京基100一共4层楼面，面积超过一万平方米。

京基100所在的蔡屋围片区原本是一片城中村，2004年，深圳市将该地段规划为金融中心区，随即启动2500亿元的大规模拆迁改造，并规划建设十余栋400米以上的超高建筑，其中最高的一栋规划高度666米，建成之后有望成为华南第一高楼。在国内待建的超高层建筑城市排名中，深圳共11座，位居全国第一。

人民银行、银监办、保监办、证监办等中央驻深金融监管机构和深交所、外汇交易中心等都设在蔡屋围片区所在的罗湖区，深圳全市74%的银行机构、60%的保险机构、40%的证券机构、50%的其他金融机构总部和地区总部都集中在罗湖。

国内其他在建摩天大楼，大都也位于城市的金融核心区。

位于天津滨海新区的于家堡金融区，尽管占地面积不过三平方公里多一点，但根据“窄街廓、密路网、建筑密度高、建设强度大、超高层密集、土地复合利用开发”的开发原则，目前在建的90多个楼盘高度均超过100米，其中超150米高的楼盘有34多个，250米高的楼盘超过10个。

规划高度606米的绿地中心紧临长江南岸，正是武汉正在打造的武昌金融区的核心建筑。武昌金融区所在的中北路、中南路，几乎集中了目前全武昌绝大部分超高层建筑。目前，该区域内共有小额贷款公司12家，居武汉市中心城区首位。此外，民间资金登记服务中心的前期筹备工作已经完成，正在办理工商注册登记手续；率先筹建华中金融城商业保理园区，多家商业保理公司正在积极筹建。

RET 睿意德中国商业地产研究中心数据显示，在针对纽约、上海、香港等城市的超高层办公楼租户背景分析中，金融与专业服务业租用了超高层办公楼约80%的面积，为主力租户。

2003年落成的香港国际金融中心二期，是香港岛摩天大楼最密集的中环地区的最高建筑。香港金融管理局总裁办公室，就位于这座建筑的最顶层——88楼，办公室内还专设一部私人专用电梯出入，以便于加强保安及隐私。

早在2001年初，香港金融管理局花费接近37亿港元向国际金融中心二期的发展商购买了55至56楼、77至88楼共计14层楼面，其中绝大部分自用，部分楼层出租给香港按揭证券公司及国际结算银行等相关金融机构。

除香港金融管理局外，港铁公司持有33楼至52楼共18层办公室楼层，为香港国际金融中心二期的最大业主之一。大楼开发商之一恒基兆业总部亦设于国金二期的72至76楼，楼面位置优越程度仅次于香港金融管理局。

除了政府机构，香港国际金融中心二期的主要客户还是以国际金融机构为主，其楼层分布特点是本港机构大都在底层和高层办公，而欧美金融机构更多地分布在中高层。

香港三大发钞行之一的渣打银行在12楼办公；从20到30层之间，有5个楼层都是日本野村集团的办公室；法国巴黎银行则占据了从59层到63层共5个楼面，为占用楼面最多的外资银行。

楼层位置最高的則是实力雄厚的美国道富银行，分别租用了68、69及70楼部分楼面。美国道富银行的母公司道富集团是全球最大的托管银行和最大的资产管理公司之一，托管的资产高达9.1万亿美元。

北京也许是一个例外。

在这里，无论内资还是外资金融机构，首选的办公之地并不是高楼林立的国贸地区，而是位于西城区的金融街，位于金融街西北角的英蓝大厦，为中国最贵的写字楼，每月每平米平均租金在700元。但英蓝大厦只有83米高，勉强接近国家规定的超高建筑的下限。

原瑞银华宝亚洲有限公司北京首席代表杨凯告诉《中国新闻周刊》记者，十多年前，外资投行来华服务的对象主要是外资机构，而当时外资企业普遍都在国贸地区办公，因此，投行自然也选择了就近安营扎寨。

最近五六年来，投行服务的中资企业越来越多，往“国企总部大本营”西城区跑得多了，后来就慢慢往金融街搬，离客户更近些。至2012年底，整体高度比国贸地区矮一截的金融街的高端写字楼平均租金水平首次超越国贸。

中外“楼经”

同样入驻摩天大楼，外资公司选择办公室跟中资企业有着截然不同的偏好。

国内的民企选择办公楼，往往是老板说了算，有的老板甚至还会亲自去“踩盘”看楼。中资公司大多看重“风水”，一些企业“踩盘”通常还会带上风水分析师，讲究颇多。曾经有一家地方国企为了在国贸地区找到一处“风水宝地”，前前后后经历了一年多时间，等最后定下来，当地的写字楼租金价格已上涨了一倍多。

“首先，要尽量避开L形的办公大楼，因为有个很大的缺角，所以室内采光会不均衡。”一位民企行政总监告诉《中国新闻周刊》记者，风水先生还曾建议，公司的前台不要正对下楼梯或是电梯门口，董事长、总经理等关键人的办公桌，要安放在整个楼层后面较稳定安静的“坐山”区域。

一些公司对于楼层数字还特别讲究。比如有风水分析师依据五行学说认定，1楼、6楼、11层楼皆“属水”，2楼、7楼、12楼、17楼“属火”，3楼、8楼、13楼“属木”等等，认为楼层数与个人“时运”相结合。

与大部分国内企业不同的是，跨国公司侧重于自己的主营业务，一般会由一位房地产经理来负责中国区或者亚太区的所有房地产管理以及项目、设施的管理。

房地产经理面临的挑战非常大，他要将所有的外部环境与公司的内部需求有效地结合在一起，并进行筛选，最终找到最适合的工作场所。一般来说，跨国公司选址的时候会综合考虑各种因素，包括政策导向和优惠政策，行业的聚居地，配套行业的服务，以及竞争对手的地点等，而价格因素仅占30%左右。

微软（中国）公司房地产管理部门主要有六大块：一是财务计划、预算和成本的控制；二是房地产投资组合；三是设计管理，如何在平面规划中实现人文的、酒店式的快速办公；四是项目管理方面，主要涉及预算及时间的管理；五是安保和风险管理；六是行政与设施管理，其概念是系统的管理一系列的物业，使它增值、保值。

对于大部分在华跨国公司的最终选址决定，并不是公司总经理一个人做的，而是需要通过亚太区的总负责人，或者全球的总负责人，才能形成一个统一的决定。

微软自1992年进入中国后，其房地产管理部门经过考察，最终决定把研发部门放在高科技企业云集的中关村，而营销部门则选择了距离机场、国贸都较近的三元桥一带。目前，微软在北京、上海、广州、成都四地持有十多处物业，早在2005年员工人均房地产开支即超过五万元。

外资公司对建筑物的安全细节非常重视，其中对于建筑的安全设施、通讯设置尤为注意。一次，一家欧洲公司来到北京东三环万通中心，看到几个备选的楼层后，其工作人员还特意跑到消防通道里，看看消防门向外打开后，会不会挡住后面的楼梯。

外企中，国际大型金融公司对写字楼及周边环境的要求尤其高。

从地段来说，金融机构要求写字楼要位于成熟的中央商务区核心地段，楼宇要靠近轨道交通进出口，总建筑面积不低于5万平方米，每层建筑面积不低于2000平方米，得房率在75%以上；楼层净高不低于3米；楼内设施方面，要求平均等候电梯的时间不超过35秒钟；要有双路电路，充足的后备发电设施；每个楼层要预留专门的计算机站房；建筑面积100平方米需要配置1个以上的车位，步行5分钟内，必须有会议、餐饮、娱乐、酒店等商务配套设施。

能够满足上述要求的摩天大楼屈指可数，且主要集中在北京、上海等少数城市的少数商圈。融科置地房地产开发有限公司总经理任鸿泉对《中国新闻周刊》记者表示，写字楼里不出现停水、停电的事情，空调、暖器、电梯等设备不出现问题，停车位能够满足客户和他们客户的要求，餐厅和食堂能够让客户公司的员工满意，这些说起来容易，真正做到并不容易。

不过，同一家外企企业，在不同城市选择写字楼，也会出现不同风格。

谷歌公司设在北京的中国区总部，是一栋十层高的独栋大楼，与周围的几栋三十多层的高楼比，谷歌的办公楼可谓“鸡立鹤群”，而设在上海的分公司则位于200多米的高空之上。2012年4月，谷歌上海分公司搬到了上海的第一高楼环球金融中心60层，透过落地玻璃窗，不仅可以眺望黄浦江，天气好时还能看到大半个浦西。

与中资企业特别是国企相比，外资公司在写字楼装修风格上，更重视员工的个性选择。

无论是在北京还是上海，谷歌办公室设置基本上遵循“以人为本”，员工的办公桌都是可以调节高度的，方便午饭后站着办公。工程师的办公桌上都安装了两台30寸的大屏显示器，以提高效率；由于餐厅食物太过丰盛，为了提醒员工保持身材，餐厅的墙壁上也贴上了健康饮食结构的图表。

也并非所有的外资企业都偏爱繁华的中央商务区。

2002年，韩国LG公司决定在中国设立研发总部时，曾一度在国贸和望京之间犹豫，但最终还是选择了当时还是郊区的望京地区。北京城南的亦庄，则致力于打造独栋办公楼，目前已经吸引了资生堂、3M、ABB等跨国公司的研发部门落户。

在美国，反摩天大楼的办公郊区化的特征则更为明显，微软、IBM、摩托罗拉等公司总部均在郊区。这些公司的办公楼主要以低密度的小体量独栋为主，这种“商务公园”一般在规划设计上留有了大量的绿化空间，低层、低密度，侧重于对阳光和空气的追求。在这样的环境下，企业可以独门独户，可以自己决定物业的装修风格、内部布局，也可以独享企业的冠名，显示公司的品牌和实力。

万科董事长王石在谈起自己在美国硅谷所见所闻时说，“硅谷就像个大公园”，“所到之处，绿树成荫、鸟语花香；所接触到的人，精神饱满、热情洋溢——我想硅谷之所以是硅谷，一个很重要的原因是它的环境，包括自然环境，也包括人文环境；轻松、自由、能够激发人的想象力和创造欲。”

如果公司的业务需要“飞来飞去”，则距离机场的距离也会成为关键的考量之一，因为公司高层的时间成本是非常昂贵的。在北京，大量航运、机械、能源等领域的世界500强企业集中于燕莎一带，这里距离首都机场T3航站楼22公里，如果交通通畅，开车半小时就能到达。

除租金之外，不同行业对于写字楼的软硬件也有不同偏好。

类似百度、腾讯这类的IT类企业，会对办公空间的供电量、承重力要求相对较高，例如一般写字楼电量设计为每平方米40伏安，但是在中关村这样的IT企业聚集地，其设计标准就得提高到每平方米90伏安。

创意类企业会对办公空间的层高有所要求，所以一些创业型的小公司多会选择租金更低、单层层高6米的办公室；另一些艺术类公司则更倾向于去798一带寻找厂房改造成办公室；类似蓝标、奥美这样的广告公司对独立空调要求很高——因为他们需要彻夜加班。

摩天生意

2011年，新加坡连锁书店PAGEONE在国贸三期开北京第一家分店时，中国区总经理刘贵一度做好了“三年不赚钱”的打算，但开业不到一年，国贸店月最高流水就突破了百万元，成为北京为数不多还能盈利的实体书店。

尽管国贸三期并没有安排独立的观景平台，但在最高的79层和80层，开设有对外服务的国贸79餐厅和云酷酒吧，其中云酷酒吧为北京最高酒吧，而且内售酒水并不比三里屯等地贵多少。只是经常袭来的雾霾，常常让食客看不清窗外的风景而惋惜不已。

2000年以前，国内摩天大楼以办公为主，之后逐步向集办公、酒店、观光、商业为一体的城市综合体方向发展，建筑形态也从独栋式转向“主楼+若干附属楼”的楼群形态。如国贸三期建成之后，与国贸一期、国贸二期一起，构成110万平方米的建筑群。

与北京相比，上海的摩天大楼，则打造了一套完整的观景平台盈利模式。

目前，上海的最高的两栋楼——环球金融中心和金茂大厦，都在高层设有收费的观光平台。

在金茂大厦刚落成的90年代末，摩天大楼在中国还很少见，作为国内第一高楼，金茂大厦入选国内首批4A级景区之列，两台高速垂直升降电梯，一次能把33位旅客从地下一层直送88层观光平台，全程只需45秒钟。

如今，對游客更具吸引力的是数百米外比它高出70米的环球金融中心的顶层观光台。2008年，环球金融中心开业头一年，位于第100层的观光天阁就卖出了近260万张门票。现在，物业管理方又推出了“环球梦幻之旅”，售价300元，有直达顶层电梯、专人讲解、并赠送相关纪念品。

尽管在陆家嘴即将沦为第三高楼，但是通过与各地旅行社合作，以及把登顶金茂大厦观景平台打包到上海一日游产品，金茂大厦年度观光旅游收入最高达到9000多万元，成了大厦运营方的主要利润来源之一。

在世界其他城市，摩天大楼也都成为热门的观光胜地。

纽约帝国大厦每天有一万多人进进出出，这里不仅是数千白领的办公室，每年还吸引至少400万游客观光，其中大概有40万来自中国。2010年，负责管理纽约帝国大厦的马尔金控股公司总裁安东尼·马尔金来北京访问时表示，帝国大厦诚挚欢迎中国游客去参观，欢迎更多的中国企业选择帝国大厦作为它们在纽约的办公地点。

在香港，为国际金融中心二期配套的商业综合体，如今已经成为香港最大的卖场之一，这里有超过200个顶级奢侈品牌入驻。一位大陆游客在大众点评网给这家商场做了如下点评：“在香港逛了那么多大型商场，只有对这家商场记忆犹新，因为这家商场里的苹果专卖店，拥有无敌海景！”

国际金融中心二期尚未完工时，就曾作为好莱坞电影《古墓丽影2》的外景拍摄地。如今，这里不仅经常举办时装表演等活动，同时也是热门的电影首映地。2006年5月17日，电影《达芬奇密码》的慈善首映礼在内设的Palace IFC电影院举行，时任香港特别行政区行政长官曾荫权也出现在活动现场。

在台北101大楼，每年元旦都会举办跨年烟火晚会，吸引数十万民众参加，最高的烟花燃放点位于大楼顶部，距离地面有508米。2008年至2009年跨年表演时所施放的烟火数高达16000发，创下世界摩天大楼施放烟火数最高纪录。101大楼每年还举办爬楼梯比赛，赛段起点设在一层，终点为91层，一名澳大利亚自行车运动员爬完全程只用了10分29秒，创下最快纪录。

在广州的标志性建筑物“小蛮腰”485米处，安装有全世界最高的跳楼机，从海拔485米快速降到455公尺，只要1.4秒，下降速度更达到惊人的每小时80公里。如果游客需要，还可以分为“站跳”和“坐跳”两种跳法。

与游客相比，在摩天大楼上班的人们，除了享受俯视全城的视野之外，有时候还会有意外的惊喜。

2007年6月的一天，在金茂大厦裙楼6楼一家酒店工作的吴雪，突然看到在对面联廊屋顶平台上，一个身穿蜘蛛侠服装、戴蜘蛛侠面罩的人奔向主楼。随后，这位蜘蛛侠打扮的法国人，只花了30多分钟，在没有借助绳索等任何装置的情况下，徒手爬到了88层的观景平台。截至2013年底，已经有五名蜘蛛侠沿着玻璃幕墙“登顶”金茂。

今年2月，两位分别来自俄罗斯和乌克兰的小伙子结伴花了一个半小时，从尚未建成的上海中心地面沿着施工护栏攀爬到楼顶。三个月后，两位“90后”中国小伙也登上了上海中心的施工顶层——就是为了展示他们对两位外国青年的“不服”。

人类对于高度的追求几乎有一种本能的冲动。在摩天大楼商业地理背后，展示的商场野心家们的追求与竞争。与那些赤手空拳的攀爬者相比，他们在精神上并没有太多的不同。