年收益18%！投资立体车库靠不靠谱？

腾博

现在投资领域中出现了一个项目，投资立体车库，即投资者投入一定费用（5—20万元不等），买下立体车库中的一个车位的租赁权，期限3—5年不等，然后投资者也不用运营管理，只需等租赁权期满后，就可以获得一定丰厚的回报，年收益平均在18%。以投入8万元，租赁期5年为例，五年之后连本带利的总回报在15万多元。

从账面上看，这绝对是一个黄金投资项目，但这么好的事靠谱吗？

从账面上看，这事靠谱

一个立体车位，究竟能产生多少收益？它的“造血”功能有多少？笔者走访了天津某写字楼的地下立体车库，由于该车库位于二级地段，收费并不高，停车费为6元/小时，没有封顶费，如果持续停车24小时，总收费为144元。以周一至周五上班时间（早8点至晚6点），车库100个车位全满；周末车库平均负荷量约50%；粗略估算每个车位每月能收取约4000元。也就是说一个车位一年的收入约4.8万元，但扣除电费、设备磨损费、员工工资、场地租赁费等，年收益在2万元左右，以8万元的投资额计算，收益率绝对高于18%。

另外，除了停车费之外，立体车库还能产生其他收益，比如道闸广告、车库内广告等，这些项目每年大约也可以贡献2%的收益。

从账面上看，投资立体车库，还真是一件靠谱的事情。

从法律角度看，这事有风险

不少法律人士表示，与其说是租赁车位，这类项目更像是一个民间借贷项目。因为，以投资房地产为例，投资者是要买房，然后出租，但投资立体车库，投资者得到的是一个车位的N年的收益享有权，并没有发生物权转移。其存在两个风险：

一是，借贷行为是否符合相关规定，根据相关法律，回报率不超过银行同类贷款利率4倍的民间借贷，受到法律的保护（目前银行的贷款利率约6%）。目前看这个收益率是符合规定的，但是由于其借贷方式，更像是一种集资行为，所以是有风险的。

二是，这个项目是否真的可以长期产生足够的利润。目前看这是一个未知数。据了解，目前国内立体车库鲜有大型企业介入，更多的是中小规模企业在运作，他们是否有强大的造血能力，持续发展，这是值得商榷的。

从实际操作看，这事不靠谱

笔者又进行了深入的调查，发现了一些新的问题：

一是，二三线城市，账面收益就不高。立体车库在一线城市，市场认知率比较高，但在二三线城市，立体车库并没有被广大消费者认可，基本上绝大多数的立体车库运载负荷率都在50%左右；另外，二三线城市的停车费也远远低于一线城市，以杭州为例，一个立体车库的车位的年收入只有1.2万元，扣除各种成本，其年收益只有几千元。

二是，立体车库投资有很大局限性。停车难是一个大众问题，但是由于目前市场认知度不高，只有建立在黄金地段、著名商圈这样寸土寸金的地方，才能产生较高的收益，如果建立在社区、普通地段，由于停车位相对好找，甚至随便停车也不会挨罚，导致立体车库的收益极低，有的地方甚至一个月的收益，连支付电费都不够。

三是，市场潜规则不少。建立立体车库，不像开个店那么简单，首先，你要有交管部门的允许，谁都知道停车市场空间巨大，各地的很多停车场都与各地交管部门有着千丝万缕的关系，普通投资者能否拿到运营许可，就是一个大大的问号；其次，即使交管部门允许了，场地租赁关系不打点好，一样无法运作，比如进入社区，因为你动了他的利益，你不与物业搞好关系，今天他给你停电，明天找人堵你车库门口，你一样赚不到钱……

四是，隐形投入容易被忽视。很多人只是看到了收入，没有投入，事实上即使投资者不用具体运营，但是运营立体车库时，投入的电费、人工管理费，这些隐形投入都是需要考虑的。据业内人士介绍，不完全统计，这些隐形投入大约占到了50%，可是很多项目方在给投资者做测算时，几乎忽略隐形投入问题，也间接提升了成本。

本刊观点

综上所述，租赁立体车库这个项目本身问题多，特别是其在法律层面上，很多问题尚未有效解决，另外收益绝对没有项目方宣传的那么多，因此建议投资者在投资时谨慎为佳。