民国时期北平的“房荒”及住房保障

王振

当前，高速现代化和城镇化已将北京房价推入云霄，但另一方面，大量房奴及蜗居“蚁族”的存在又在叙说着北京的城市之殇。高房价、房奴与“蚁族”的存在都说明北京正陷于“房荒”之中。其实，“房荒”不仅是今日北京城市发展和民生保障的重要课题，民国时期的北平同样面临严峻的“房荒”。时局动荡之下，政府既无力推进大规模的房屋建设，社会资本的商品住宅生产也严重不足，房屋建设基本陷于停滞，北平城市住房的有效供给相当有限，房产交易一般限于旧房出卖。同时，北平大量的城市贫民虽对住宅有着急切需求，却因通货膨胀和相对贫困而没有充足的住房购买力。于是，在住房需求剧增和住房供给严重不足的双重压力下，民国中后期的北平始终面临严重的“房荒”，并开始对住房保障进行相关探索。

一、民国时期北平房价分析

近代城市的主要功能是为不断集聚的城市人口提供居住和从事工商业活动的经济场所。近代以来，在列强的威逼下，中国一批沿海城市陆续开放，如广州、上海、武汉等沿海沿江城市。作为商埠，这些城市的近代工商业迅速崛起，城市化进程明显加速。北京的近代房地产业是第二次鸦片战争以后北京近代化和城市化进程的产物。《北京条约》和《天津条约》中关于外国公使进驻北京以及天津开埠的规定，开启了西方政治经济势力深入北京的门户，北京的近代工商业和金融业开始兴起，逐渐丰富着北京传统的城市功能。

长期以来，作为近代中国的政治中心、文化中心和交通枢纽，北京的经济发展和城市建设拥有得天独厚的优势。作为首都，北京拥有数量庞大的王侯权贵、达官贵人，他们既有兴建宅院的生活欲求，也有着常人难以企及的购买能力。如民国初年曾经上演复辟闹剧的辫帅张勋，在北京南河沿一代共有大小住宅几十所，价值100多万元，仅他在永康胡同从太监张祥斋手里买的宅子，便价值30多万。据说，冯国璋在帽儿胡同总共有400多间房，在西河沿和煤渣胡同也各有房一套，仅房产便占据了冯氏所有财产的三分之一。

鲁迅先生也曾经在北京买过两次房。1919年，他与二弟周作人在西直门内的八道湾胡同盘下四合院一座，不算契税与装修，价格是3500块（大洋）。1924年，鲁迅从八道湾四合院搬出，并在阜成门内西三条胡同盘下另一座四合院，价格仅仅800块（大洋）。根据民国前期一块大洋折合现行人民币50元估算，鲁迅第一次买房花了18万元，第二次买房仅用了4万元不到。据《鲁迅日记》讲，鲁迅1912年去教育部供职，试用期3个月的月薪是60元，到1917年涨到300元，外加一些版税和稿费，鲁迅先生的月收入应当有数百元。作为知识分子和政府公职人员，鲁迅的收入水平本来就很高。然而对于一般的城市平民来说，在北京买房仍然是件可望而不可即的事情。民国前期，一般老百姓全家的月收入也不过十几个大洋，这种收入水平对于应付基本生活所需还略显不足，买房对他们来讲完全就是一种奢望了。

1928年后，国民政府定都南京，北京开始失去作为首都的政治优势地位。然而，作为全国的文化中心，北京拥有着数量众多的著名高校和科研机构以及庞大的教授和学生群体，仍然维系着当地相对稳定的住房需求。北京的近代工商业发展虽然已经起步，但一直以来与沿海沿江的上海、广州和武汉等城市相比，工业化和城市化进程明显滞后。因而，北京的房屋价格一直涨幅不大。然而，因为大量皇亲贵族、达官贵人、外国使臣、买办商客众多，以及卢汉、津甫、京张、北宁等铁路的开通和大批高等学府、科研机构的云集，北京房价即便涨幅不大，但也相对稳定，并且价格还不算太高。当时北平的《世界日报》和《北京晨报》会有一些出售住房的广告：如1936年，北平苏州胡同25号西式小院，有房屋12间，售价仅为2500元：再如当年的北平东城芳嘉园斗母宫4号，有房11间半，不仅有电灯，还安装了自来水，这在当时已经属于条件较好的住宅了，售价也仅为3500元。当时北平的大学教授，可以算是中产阶层了，他们一般来自全国各地，往往既有着买房需求，也有着充足的购房能力。从当时的《国立北京大学核发薪金清册》可以看出，上世纪30年代，像汤用彤这样的北京大学教授，月薪一般可以达到四五百元，半年的工资便足以买座不错的院子。

直到抗战爆发，北平的房地产市场一直低迷，房价并没有出现较大涨幅。1928年以后，民国政府迁都南京，北平失去了城市发展的最大动力。九一八事变后，随着华北局势的日益紧张，北平直接暴露在日本的枪炮之下，成为华北抗战的桥头堡。大批富商权贵的离去和大量东北难民的涌入，一方面造成北平的房屋消费群体萎缩，另一方面大大加剧了北京的住房紧张。民国前期北京的近代工商业虽有发展，但本来就相对落后于上海、武汉等沿海、沿江城市，随着国都地位丧失以及抗战的爆发，其城市化进程严重受挫，并由此导致其房产价格长期低迷。但是，迁都后，北平仍然是工商业相对发达的城市、全国性铁路枢纽和教育科研中心，其潜在的住房消费能力虽不能推动房产价格大幅上涨，但也不致使其出现大幅下降，所以当时的北平房价只能维持在一个相对适度的水平。

二、民国时期北平的“房荒”及根源

近代城市住宅问题从根本上来说是工业化和城市化进程的产物。民国以来，北京的城市化进程虽然缓慢，但仍在持续，工商业发展和城市人口的增加使得城市对居民住房和工商业经营用房的需求也在缓慢扩大。北平“房荒”的出现既是近代化进程中城市化水平不断提升的必然产物，也是抗战爆发后北平社会形势发展的客观结果，其原因是多方面的。

首先，抗战爆发前，随着城市化的发展，北平的人口数量持续增长，住房需求与市场供应不足的矛盾越来越突出。抗战爆发后，大量东北难民融入北平，这群人有着强烈购房欲望却不具备购房能力，使得北平在城市化压力下本已相对紧张的住房供应更加短缺，导致房租上涨、房屋租赁关系日趋紧张。北平的“房荒”危机日益明显。到解放初，由于工业化、城市化发展水平有限，北平的城区范围仍然没有突破内城，而人口却从1912年的14万户，不到73万人，增长到1946年的近32万户，168万多人。与此同时，北平的新增住宅面积却相当有限。从抗战爆发至全国解放，北平的住宅数量基本维持在120万间，平均下来，每人不足一间。

其次，战争的破坏、日伪的掠夺以及抗战后国民政府滥发纸币，造成民国中后期北平工商业萧条，城市化止步，使得房源萎缩与房价通胀的矛盾日益激烈。全面抗战爆发后，北平成为沦陷区，日伪政权在华北的经济掠夺导致北京及周边地区百业萧条，工商业发展几乎陷于停滞。随着国家进入战时体制，北平地区的物价水平开始上涨，房价通胀压力持续增强。日伪当局在北京发行的钞票信誉极低，甚至出现从商品交易倒退到以物易物的阶段，有些房东甚至要求房客以面粉等实物支付租金。抗战爆发后，国民政府为应付内战，大量增发纸币，导致北平房价直冲云霄。极端恶化的经济形势进一步加剧了北平“房荒”。

再次，政府财力有限，民间资本持续观望，导致北平新建房屋有限、房源短缺的现状一直难以扭转。据北京市档案馆所存大量日伪时期“北平市工务局”的档案资料显示，日伪当局对北京的“房荒”有所警觉，尤其是出于防止日侨与中国平民的房屋纠纷并稳定社会秩序考虑，日伪当局兴建了少量平民住宅。据馆藏档案记载，1942年，日伪当局于东直门北城根附近，马杓胡同西面，苏联教堂南面，规划出近1800平方米空地，动工兴建平民住宅区。至1943年初，共建成平民住宅180间。除此以外，抗战爆发后，北平大规模的城市住房建设活动几乎没有。另外，由于房地产业投资巨大，周期较长，即便是在和平时期，以当时北平的工业商业发展水平来看，其实力不强的民间社会资本也一般无力投资，更何况是在日伪占据的动荡时期。

表面看来，北平的“房荒”主要是由其城市固有的发展特点所致，因为北平是一座工商业并不十分发达的消费型城市。然而，从根本上说，民国中后期的北平“房荒”是恶性通胀下房价狂飙的恶果。其实，北平和近代以来中国其他城市一样，只要身处近代化的时代潮流，就无法避免城市化的必然趋势，也必然会面临一定程度的“房荒”。只不过，民国时期的北平因抗战沦陷、流民涌入、商业萧条和恶性通货膨胀等系列原因使得这种近代化所催生的城市化进程中必然出现的“房荒”呈现出了某种畸形恶化的势头。

三、民国时期北平住房保障的探索

西方的发展经验告诉我们，近代化和城市化进程中的“房荒”同样是西方工业化进程中的正常现象，并由此导致了西方住宅法的调整和住宅权思想的形成。而西方的住宅权思想、房租管制思想以及相关法制思想于20年代后经由马君武、孟普庆和史尚宽三人陆续翻译介绍到中国。早在抗战之前，北平地方当局便开始了兴建平民住宅的尝试。1933年12月，当时的北平市政府社会局公布了“新北平建设计划”，打算“从速筹建平民住所若干处”。据北京档案馆所藏抗战前北平工务局相关档案资料记载，直到1936年10月，晋察政务委员会委员长宋哲元，才以冀察绥靖公署名义拨出专款3万元，令北平市长秦德纯选址兴建平民住宅。于是，1937年8月，北平有史以来第一批平民住宅便这样诞生于天桥南大街忠恕里以南的一块空地上，只不过这时的北平已沦陷在即。

抗战胜利后，面对北平、重庆、上海和广州等全国各主要城市的“房荒”现象，为求安定社会秩序，国民政府受西方住宅立法和公民住宅保障思想的影响，开始筹划住房救济。面对抗战期间及以后包括北平在内的全国各地的“房荒”，国民政府及北平地方政府陆续颁布和完善了一系列住宅保障法规，逐渐形成了以土地法为中心，以行政法规和地方法规为枝丫的住宅保障法律体系。在中央层面上，主要有《土地法》和《内地房荒救济办法》等。国民政府企图通过实行准备房政策、政府兴建平民住宅、鼓励私人兴建等增加住宅保有量的方法缓解各城市“房荒”。同时，北平地方政府开始筹划兴建平民廉租住宅，计划由政府投资或私人兴建平民住宅，并以较低价格租赁给无房贫民居住，并将此计划写入1947年的《北平都市计划》，但内战造成国家政治经济环境日趋恶化，这项规划最终只能胎死腹中。

面对严峻的“房荒”，当时的北平市政府还借鉴西方的房租管制主义对房屋租赁进行干预和管制，对通过限制房租、强制出租空房和余房等方法对缓解北平“房荒”进行了初步探索。北京市档案馆馆藏档案显示，早在1946年5月，北平市政府就出台《北平市政府关于施行平民住宅管理规则的令》，着手试行房屋租赁管制。1947年，北平政府开始借鉴西方的房租管制思路，颁布了《北平市房屋租赁暂行办法》，对房屋租赁进行政府干预。1948年，北平市政府依据《房屋租赁条例》的相关规定拟定了《北平市房屋租赁补充办法草案》，明确限制住户住房间数，不论出租或自住，每家以十间为最高限量，多余的房间必须出租。另外，北平地方政府还考虑通过税收手段调节房屋租赁市场。

总之，面对“房荒”，当时的北平政界和知识界借鉴西方的平民住宅和房租管制思想，开始了兴建平民住宅与限制城市房租的住宅保障探索。在民国时期北平“房荒”危机下北平地方政府主导的兴建平民住宅、管制房租等都属于现代城市住房保障或住房救济方面的初步探索，虽然成效有限，但其示范作用大于实际效果，对于破解今天的北京“房荒”难题和推进其城市住房保障建设依然具有一定的借鉴意义。

参考文献：

[1]北京市档案馆.1942年6月北京特别市工务局技士名仓茂夫所绘平民住宅建筑设计图、做法说明书及工程呈报单.档案号：J017-001-026010.

[2]北京市档案馆.1936年10月北平市工务局遵府令于天桥南大街忠恕里迤南建筑平民住宅并报送招商、开标结果、工程预算图说等呈及市政府训令、指令.档案号：J017-001-013530.

[3]彭凯翔.近代北京价格与工资的变迁：19世纪初至20世纪初[J].河北大学学报，2013（2）.

[4]张群.民国时期西方住宅法的引进——兼论对近代法律移植的评价[J].云南大学学报，2011（4）.

[5]唐博.民国时期的平民住宅及其制度创建价——以北平为中心的研究[J].近代史研究，2010（4）.

（作者系河北师范大学历史文化学院博士研究生）