健全机制 总体规划 正确引导农村集体建设用地流转

摘要：随着中国经济的发展，城市化进程的加快，不断占用农村集体建设用地，大量农业用地被非法占用，在利益的驱使下流转向非农业化用地，这种状况在城乡结合部尤为明显。本文在对农村集体建设用地流转问题进行了分析，并提出了解决对策。

关键词：农村集体建设用地；流转；分配；制度

中图分类号：F301.2文献标识码：A文章编号：1674-0432（2014）-05-08-1

中国的土地按土地利用方式的不同可分为农用地、建设用地和未利用地。一般来说，农村集体所有用于建筑的土地都是农村集体建设用地，包括农村居民住宅建设用地、乡镇企业建设用地以及公共建设用地等。随着城市化和工业化的发展，农村集体用地由于具有很多优势，如地域优势和价格优势等，吸引着众多投资者前来投资、开发、利用。本文在对农村集体建设用地流转问题进行了分析。

1农村集体建设用地流转现状

近年来，随着城市化的步伐不断加快，城市周边农村集体建设用地不断被占用，以各种各样的形式转让土地使用权，表现出强烈的市场需求。农村集体建设用地流转已经从农村内部的自发承包发展到多种形式的社会流转。总体上看，农村集体建设用地的流转已经成为了不可逆转的发展形势。

2农村集体建设用地流转问题

2.1流转主体混乱，收益分配不规范

我国很多法律都对农村土地产权进行了界定，但是并没有明文规定农村土地属于哪一行政主体，未建立相关组织和机构管理农村集体建设用地，导致在流转时，农村建设用地的流转主体非常混乱，没有所有权代表和执行主体来管理流转。这就造成被转让方、租赁方不能准确找到主管部门，不仅受到乡（镇）、村的集体经济组织和行政管理机关的管理，还受到土地所有者、土地使用者等各方的诘难。

土地收益分配也是农村集体建设用地流转中的关键问题，一般情况都是交易双方获利，并没有顾及国家利益、集体利益和村民利益。在交易后，乡（镇）和村、村委会和村民之间等利益分配关系没有得到公开，不能统一协调各方的利益，没有相关规章制度可以进行管理。

2.2缺乏统一的流转条件、流转范围

双方交易的土地包括集体建设用地、村民宅基地、集体农用地以及非农业建设用地等各种农村土地，其中既有依法办理相关程序的土地，也有擅自改变直接转让的，既没有相关法律法规确定的转让条件，也没有相关部门进行监督管理，规范土地流转条件。

目前，政府没有指定统一的流转范围，造成流转范围的混乱。有的城市土地流转是按照城市规划进行，有明确规划的农村集体建设用地不可以流转，其他的土地则可以流转；有的城市按照建设用地的划分时间来进行流转，现有的土地都可以流转，新增的非农村集体建设用地则不可以进行流转；甚至部分城市的土地流转范围是所有在城市规划范围内的土地。

3农村集体建设用地流转的对策

3.1完善农村土地产权制度

制定相关法律法规，明文规定乡、村、村民小组三级所有权主体的权力界线，完善农村土地产权制度，保护农民的切身利益。在调查农村集体建设用地的流转实际情况后，完善相关法律法规，明确农村集体建设用地所有权益及产权代表。建立相关土地产权部门，明确土地产权的权能权责，促进农村集体建设用地的流转顺利。

3.2建立流转制度

因为农村集体建设用地的效益较高，经济效益远远高于农业用地，如果不限制土地流转的条件，大量农业用地就会转为建设用地，减少农业产量。因此，必须建立农村集体建设用地的流转制度，限制土地流转的范围，把流转责任确立到人，不得强迫个人或者组织转让土地，土地流转符合土地所有者、使用者完全自愿的原则，依法进行土地流转，也不得阻挠合法流转。

3.3限制流转后的用途

按照城市相关规划严格控制农村集体建设用地的流转，限制土地流转后的用途，尤其是进行商品房的开发。因为难以控制土地流转后建设的商品房总量，不能提供给商品房安全保障，所以应该加强土地规划，限制用于商品房的土地量，建设用地的使用途径必须符合城市的总体规划，明确土地流转后的用途。

3.4合理分配流转利益

农村集体建设用地流转后的利益分配直接关系到各方面的利益关系，合理分配流转利益，制定合理的分配比例，再次流转的土地收益应该归土地拥有者，并且签订相关合同，以书面形式明确一系列土地流转中会出现的问题。这样可以有效地顾及各方面的利益，保障土地所有者的财产安全，维护国家利益、集体利益和个人利益，减少因利益纠葛而出现的问题。

4结语

农村集体建设用地的流转是我国经济发展和城市化发展的要求，可以合理利用农村土地多余资源，提高土地的经济效益，增加农民的收入，但是在土地流转过程中出现因为实际操作而出现了一系列问题。针对农村集体建设用地流转问题进行了分析，探讨解决对策，可以有效地避免问题的出现，有利于土地的流转，减少土地流转所造成的纠葛。

参考文献

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作者简介：李昆鹏，榆树市国土资源信息中心，助理工程师，研究方向：农村土地管理。