城市郊区化进程中大卖场竞争选址问题探讨

内容摘要：目前，城市郊区化已成为大城市最具影响力的趋势性变化。随着城市郊区化进程的推进，商业环境发生了显著改变，大卖场竞争选址面临新问题和挑战。虽然，国内已有学者从不同角度对大卖场选址展开研究，但是从竞争选址的角度对其开展研究的文献尚不多见，尤其是在城市郊区化这一新背景下研究此方向的文献更为少见。然而，城市郊区化是城市化进程中不可逾越的发展阶段，大卖场在城市郊区化阶段竞争选址面临新的现实问题。因此，本文试图探究此类现实问题，并在剖析问题产生根源的基础上，提出有针对性的解决方案，以期为大卖场竞争选址提供借鉴。

关键词：城市郊区化 大卖场 竞争选址 对策

城市郊区化是指，由于城市中心区人口拥挤、地租昂贵、环境恶化等原因，促使中心区人口、服务业、工业及商业向郊区迁移的离心扩散现象。目前，我国大城市“城市郊区化”特征凸显，大卖场竞争选址面临新的现实问题有待解决。

城市郊区化进程中大卖场竞争选址存在的问题

城市郊区化快速推进，促使区域环境发生了显著改变，大卖场在新背景下实施竞争选址实践，面临下述新问题有待解决：

（一）“扎堆”老城区与城市购买力迁移的不协调性

“扎堆”老城区与城市购买力迁移的不协调性，导致老城区过度竞争。大卖场为赚取利润，争相在传统商业中心竞争选址。然而，随着城市郊区化进程的发展，老城区购买力向郊区迁移，大卖场“扎堆”传统老城区与城市人口向郊区大量迁移的矛盾日益突出。大卖场占地面积广阔，经营面积在5000-10000平方米，对人口的依赖比较强烈。一方面，按照商务部专家王永平的观点，大卖场商品严重同质化，不具备“扎堆”效应，大卖场“扎堆”分流了客流；另一方面，传统老城区人口分布密度减少甚至出现了人口缺口。由于达不到门槛人口，购买力不足以支撑，多家大卖场盈利空间缩小甚至亏损，最终导致大卖场之间的恶性竞争。

（二）竞争选址相对滞后不能及时满足郊区新建社区居民消费需求

大卖场竞争选址相对滞后，郊区新建社区居民日益增长的消费需求得不到及时满足。大量城市居民向郊区动迁，促使一批具有相当规模的新建社区形成，逐渐增多的郊区社区人口需要便利的购物条件、品类丰富且具有价格竞争力的商品，但由于目前消费能力尚没有达到大卖场的经营门槛，因此大卖场的空间拓展总是居住先行并达到相当规模后，才开始竞争选址入驻。外来流动摊贩及小规模商铺充斥社区商业末梢，郊区新建社区居民面临严重的生活不便。相对于人口迁入及客流在郊区新建社区的聚集，作为社区主导业态的大卖场竞争选址严重滞后，郊区新建社区居民快速增长的消费需求无法得到有力保障。

城市郊区化进程中大卖场竞争选址问题的成因

大卖场在城市郊区化进程中存在的竞争选址问题有其深层次的原因，而探究其原因是提出有针对性解决方案的前提和基础。其原因概括如下：

（一）对“郊区化”引发的区域竞争程度变化缺乏准确评估

对区域竞争环境变化缺乏准确评估，导致大卖场扎堆购买力日益减少的老城区。随着城市郊区化的快速发展，城市人口开始向郊区大量迁移，购买力分布出现了明显变化，区域竞争程度也因此发生了显著的改变。一方面，老城区购买力减少，商业设施集聚，区域竞争愈演愈烈，大卖场需要寻找新的突破点。另一方面，郊区新建社区购买力迁入，商业设施相对不足，区域竞争程度相对缓和。然而，大卖场即对区域竞争程度变化监测不够，又对区域过度竞争发生的可能性缺乏准确的预判断，造成其竞争选址过分局限于老城区，与城市郊区化进程极不协调。

（二）对“郊区化”带来的潜在发展空间缺乏准确超前判断

对潜在发展空间缺乏准确超前预测，导致大卖场竞争选址滞后。城市郊区化是一个渐进的过程，大卖场在没有正确认识这一趋势的情况下，很难准确预测潜在发展空间并抢占潜力空间最佳区位。率先进入潜在发展空间会给大卖场带来两方面的影响：一方面，先进入者能够抢占相对最佳的微观区位，且容易利用先入为主的优势形成一定的影响及知名度；另一方面，也面临经营等待成本增加的风险。然而，国内零售商对商业郊区化认识尚浅，因此对大卖场郊区化规律把握不准，使得大卖场在竞争选址过程中缺乏准确的超前预测，不敢适度提前开拓郊区新建社区潜在商业空间，从而导致其竞争选址相对滞后、无法及时满足郊区新建社区居民的消费需求。

城市郊区化进程中大卖场竞争选址对策思考

城市发展的阶段不同，零售业聚集的区位也应有所不同。大卖场为了应对“城市空心化”的压力，使竞争选址决策向利于自身的方向发展，需要进一步提高竞争选址的科学性，本文提出以下对策：

（一）关注郊区化进程，监测区域竞争程度变化

随着城市郊区化进程的发展，区域竞争程度也发生了显著的改变，而竞争因素是影响竞争选址的首要因素，大卖场在城市郊区化进程中实施竞争选址，应首先评估区域竞争程度变化并时刻警惕过度竞争发生的可能性。

1.借助“饱和指数”，评估区域竞争程度变化。区域竞争程度或者叫饱和程度，可以用“饱和指数”来衡量，借助“饱和指数”计算结果的比较分析，可以评估区域竞争程度变化。饱和指数计算公式如下所示：

IRS：某地区某类商品零售饱和指数。

C：购买某类商品的潜在顾客数量。

RE：某地区每一顾客每周平均购买数额。

RF：某地区经营同类商品商店的营业面积总额。

零售饱和指数高，表明该地区零售设施缺乏，零售潜力大；而饱和指数低，表明零售设施竞争相对激烈，零售潜力小。在计算得出“饱和指数”后，可开展横向及纵向的双向比较分析。若对老城区零售饱和指数施以纵向比较，可以监测老城区区域竞争程度变化。例如：在老城区同一区域内，如果大卖场的“零售饱和指数”，呈由低到高再逐渐趋于平缓或下降的变化趋势，则表明大卖场在老城区已趋于饱和。若对老城区及郊区零售饱和指数施以横向比较，可以发现郊区竞争相对缓和的区域。endprint

2.构建测评体系，为过度竞争提供预警。通过评估区域竞争程度变化发现竞争激烈的区域后，还需进一步对可能出现的过度竞争或进一步加剧趋势做出预警。借助购买力指标、吸引力指标、竞争度指标以及相同业态经营情况构建测评体系（见表1），可以实现预警。

竞争选址预警指标体系主要从环境变化导致过度竞争可能发生的情况考虑，以购买力指标、吸引力指标、竞争激烈度指标以及相同业态经营情况四个维度为考察基点，侧重从竞争行为的角度评估过度竞争发生的可能性，并做出预警。需要指出的是：有的指标在不同警情指标下多次出现，但这并不重复，因为若干警情指标需要相同的子指标与其他要素综合考虑，最终才能得出相对客观的评估结果。

监测区域竞争程度变化，能够及时发现老城区过度竞争发生的可能性，也能初步筛选出郊区竞争相对缓和的区域。在此基础上，还需结合城市郊区化进程综合考量，才能做出最终的竞争选址决策。

（二）把握郊区化规律，抢占郊区新建社区潜在发展空间

随着城市郊区化的发展，商业郊区化是不可更改的趋势。竞争因素是影响大卖场竞争选址决策的重要因素，但不是唯一因素。郊区竞争缓和区域能否成为大卖场的潜在发展空间，还需结合城市郊区化进程作出进一步分析。

1.准确预测城市郊区化带来的潜在发展空间。随着城市郊区化的快速推进，郊区新建社区将成为大卖场竞争选址的良好区域。一是，大量房地产在郊区建设完成，原先购买力较弱的郊区由于社区住宅的开发，大量富裕阶层迁入，购买力已显著增强，虽然目前尚达不到大卖场的门槛人口且人口密度尚不及老城区，但随着大量高收入白领阶层的迁入，无论购买力数量还是人口密度大有超过老城区的趋势。二是，大卖场在老城区竞争选址要承担高昂的地租，而郊区地租相对低廉，土地面积广阔且可以辐射更广阔的腹地。三是，我国居民购买力提升，原先诸多的选择性消费已演变成日常消费，居民购买层次下移，越来越多的商业消费选择在社区实现。依据国外发达国家经验，随着经济发展及城市郊区化的推进，社区商业消费将渐成消费主体。再加上郊区竞争相对缓和，因此，可以推断郊区新建社区将为大卖场提供广阔的潜在发展空间。

2.政府提前规划为大卖场抢占潜在空间奠定基础。政府提前规划合理引导，能够有效降低大卖场的经营等待成本，提高大卖场适度提前进入潜在发展空间的信心。按照发达国家的经验，政策规划应依据市场走向合理规制，且应具有超前性。政府应解决好郊区新建社区可能出现的交通问题，并依据零售业易在位置较好的支路集聚的规律，在提前预见零售业增长点位置的基础上，要求房产商在开发住宅的同时，按照规划预留足够的商业用地及商业网点。商业网点建成后交由政府商业管理部门统一招商、管理，实现新建小区住宅与社区商业规划、建设、使用的同步化，从而为解决因大卖场入驻滞后而无法满足居民消费需求的问题提供先决条件。政府合理规划是大卖场适度提前抢占社区潜在发展空间的前提和基础。

3.适度提前抢占郊区新建社区最佳区位。大卖场竞争选址应科学分析市场形势，适度提前抢占潜在空间最佳区位。一是，大城市城市郊区化进程迅速，购买力增加及地价上升速度都很快，大卖场提前抢占潜在发展空间最佳区位，其所分享的先期地价优势将大于大卖场的经营等待成本。二是，新建社区的最佳区位如果被先进入者抢占，那么后进入的大卖场要想在有限区域内生存必须付出一定的代价。三是，从生态学角度分析，随着优势物种在“最佳”生境的分布，“最佳”生境的生存适宜度可能会因竞争物种的存在而下降，甚至会下降到与“次佳”生境的生存适宜度相同，后进入者也就没有必要再进入最佳生境。因此，大卖场适度提前抢占郊区新建社区最佳区位，即利于其抢占市场份额，又能使后进入者难以在附近选址，最大限度地规避恶性竞争。

大卖场以其商品丰富、价格低廉、可满足居民“一站式”购物等特点成为社区商业中极其重要的主导业态。因此，大卖场及时抢占潜力空间最佳区位，能够为满足社区消费需求奠定较为坚实的基础。但是，需要注意仅大卖场一种业态难以满足社区居民的全部消费需求，大卖场应慎重考虑与其它商业业态的有序竞争、共生共荣。此外，还应指出的是城市发展的动态性决定了商业区位的动态性，大卖场竞争选址应关注城市郊区化进程时序变化的规律与特点，在综合考虑近、远期商业空间发展趋势的基础上，以动态的视角审慎的做出竞争选址决策。

参考文献：

1.洪涛，赵煜.规范竞争秩序 构建和谐商业[J].中国零售研究，2009（6）

2.钟娜娜.零售商竞争选址问题探讨[J].商业时代，2012（8）

3.钟娜娜.关于国有大型零售商竞争选址问题的思考[J].商业时代，2013（5）

4.杜霞.城市商业结构的郊区化、社区化研究—以上海市为例[J].商业研究，2008（9）endprint

2.构建测评体系，为过度竞争提供预警。通过评估区域竞争程度变化发现竞争激烈的区域后，还需进一步对可能出现的过度竞争或进一步加剧趋势做出预警。借助购买力指标、吸引力指标、竞争度指标以及相同业态经营情况构建测评体系（见表1），可以实现预警。

竞争选址预警指标体系主要从环境变化导致过度竞争可能发生的情况考虑，以购买力指标、吸引力指标、竞争激烈度指标以及相同业态经营情况四个维度为考察基点，侧重从竞争行为的角度评估过度竞争发生的可能性，并做出预警。需要指出的是：有的指标在不同警情指标下多次出现，但这并不重复，因为若干警情指标需要相同的子指标与其他要素综合考虑，最终才能得出相对客观的评估结果。

监测区域竞争程度变化，能够及时发现老城区过度竞争发生的可能性，也能初步筛选出郊区竞争相对缓和的区域。在此基础上，还需结合城市郊区化进程综合考量，才能做出最终的竞争选址决策。

（二）把握郊区化规律，抢占郊区新建社区潜在发展空间

随着城市郊区化的发展，商业郊区化是不可更改的趋势。竞争因素是影响大卖场竞争选址决策的重要因素，但不是唯一因素。郊区竞争缓和区域能否成为大卖场的潜在发展空间，还需结合城市郊区化进程作出进一步分析。

1.准确预测城市郊区化带来的潜在发展空间。随着城市郊区化的快速推进，郊区新建社区将成为大卖场竞争选址的良好区域。一是，大量房地产在郊区建设完成，原先购买力较弱的郊区由于社区住宅的开发，大量富裕阶层迁入，购买力已显著增强，虽然目前尚达不到大卖场的门槛人口且人口密度尚不及老城区，但随着大量高收入白领阶层的迁入，无论购买力数量还是人口密度大有超过老城区的趋势。二是，大卖场在老城区竞争选址要承担高昂的地租，而郊区地租相对低廉，土地面积广阔且可以辐射更广阔的腹地。三是，我国居民购买力提升，原先诸多的选择性消费已演变成日常消费，居民购买层次下移，越来越多的商业消费选择在社区实现。依据国外发达国家经验，随着经济发展及城市郊区化的推进，社区商业消费将渐成消费主体。再加上郊区竞争相对缓和，因此，可以推断郊区新建社区将为大卖场提供广阔的潜在发展空间。

2.政府提前规划为大卖场抢占潜在空间奠定基础。政府提前规划合理引导，能够有效降低大卖场的经营等待成本，提高大卖场适度提前进入潜在发展空间的信心。按照发达国家的经验，政策规划应依据市场走向合理规制，且应具有超前性。政府应解决好郊区新建社区可能出现的交通问题，并依据零售业易在位置较好的支路集聚的规律，在提前预见零售业增长点位置的基础上，要求房产商在开发住宅的同时，按照规划预留足够的商业用地及商业网点。商业网点建成后交由政府商业管理部门统一招商、管理，实现新建小区住宅与社区商业规划、建设、使用的同步化，从而为解决因大卖场入驻滞后而无法满足居民消费需求的问题提供先决条件。政府合理规划是大卖场适度提前抢占社区潜在发展空间的前提和基础。

3.适度提前抢占郊区新建社区最佳区位。大卖场竞争选址应科学分析市场形势，适度提前抢占潜在空间最佳区位。一是，大城市城市郊区化进程迅速，购买力增加及地价上升速度都很快，大卖场提前抢占潜在发展空间最佳区位，其所分享的先期地价优势将大于大卖场的经营等待成本。二是，新建社区的最佳区位如果被先进入者抢占，那么后进入的大卖场要想在有限区域内生存必须付出一定的代价。三是，从生态学角度分析，随着优势物种在“最佳”生境的分布，“最佳”生境的生存适宜度可能会因竞争物种的存在而下降，甚至会下降到与“次佳”生境的生存适宜度相同，后进入者也就没有必要再进入最佳生境。因此，大卖场适度提前抢占郊区新建社区最佳区位，即利于其抢占市场份额，又能使后进入者难以在附近选址，最大限度地规避恶性竞争。

大卖场以其商品丰富、价格低廉、可满足居民“一站式”购物等特点成为社区商业中极其重要的主导业态。因此，大卖场及时抢占潜力空间最佳区位，能够为满足社区消费需求奠定较为坚实的基础。但是，需要注意仅大卖场一种业态难以满足社区居民的全部消费需求，大卖场应慎重考虑与其它商业业态的有序竞争、共生共荣。此外，还应指出的是城市发展的动态性决定了商业区位的动态性，大卖场竞争选址应关注城市郊区化进程时序变化的规律与特点，在综合考虑近、远期商业空间发展趋势的基础上，以动态的视角审慎的做出竞争选址决策。

参考文献：

1.洪涛，赵煜.规范竞争秩序 构建和谐商业[J].中国零售研究，2009（6）

2.钟娜娜.零售商竞争选址问题探讨[J].商业时代，2012（8）

3.钟娜娜.关于国有大型零售商竞争选址问题的思考[J].商业时代，2013（5）

4.杜霞.城市商业结构的郊区化、社区化研究—以上海市为例[J].商业研究，2008（9）endprint

2.构建测评体系，为过度竞争提供预警。通过评估区域竞争程度变化发现竞争激烈的区域后，还需进一步对可能出现的过度竞争或进一步加剧趋势做出预警。借助购买力指标、吸引力指标、竞争度指标以及相同业态经营情况构建测评体系（见表1），可以实现预警。

竞争选址预警指标体系主要从环境变化导致过度竞争可能发生的情况考虑，以购买力指标、吸引力指标、竞争激烈度指标以及相同业态经营情况四个维度为考察基点，侧重从竞争行为的角度评估过度竞争发生的可能性，并做出预警。需要指出的是：有的指标在不同警情指标下多次出现，但这并不重复，因为若干警情指标需要相同的子指标与其他要素综合考虑，最终才能得出相对客观的评估结果。

监测区域竞争程度变化，能够及时发现老城区过度竞争发生的可能性，也能初步筛选出郊区竞争相对缓和的区域。在此基础上，还需结合城市郊区化进程综合考量，才能做出最终的竞争选址决策。

（二）把握郊区化规律，抢占郊区新建社区潜在发展空间

随着城市郊区化的发展，商业郊区化是不可更改的趋势。竞争因素是影响大卖场竞争选址决策的重要因素，但不是唯一因素。郊区竞争缓和区域能否成为大卖场的潜在发展空间，还需结合城市郊区化进程作出进一步分析。

1.准确预测城市郊区化带来的潜在发展空间。随着城市郊区化的快速推进，郊区新建社区将成为大卖场竞争选址的良好区域。一是，大量房地产在郊区建设完成，原先购买力较弱的郊区由于社区住宅的开发，大量富裕阶层迁入，购买力已显著增强，虽然目前尚达不到大卖场的门槛人口且人口密度尚不及老城区，但随着大量高收入白领阶层的迁入，无论购买力数量还是人口密度大有超过老城区的趋势。二是，大卖场在老城区竞争选址要承担高昂的地租，而郊区地租相对低廉，土地面积广阔且可以辐射更广阔的腹地。三是，我国居民购买力提升，原先诸多的选择性消费已演变成日常消费，居民购买层次下移，越来越多的商业消费选择在社区实现。依据国外发达国家经验，随着经济发展及城市郊区化的推进，社区商业消费将渐成消费主体。再加上郊区竞争相对缓和，因此，可以推断郊区新建社区将为大卖场提供广阔的潜在发展空间。

2.政府提前规划为大卖场抢占潜在空间奠定基础。政府提前规划合理引导，能够有效降低大卖场的经营等待成本，提高大卖场适度提前进入潜在发展空间的信心。按照发达国家的经验，政策规划应依据市场走向合理规制，且应具有超前性。政府应解决好郊区新建社区可能出现的交通问题，并依据零售业易在位置较好的支路集聚的规律，在提前预见零售业增长点位置的基础上，要求房产商在开发住宅的同时，按照规划预留足够的商业用地及商业网点。商业网点建成后交由政府商业管理部门统一招商、管理，实现新建小区住宅与社区商业规划、建设、使用的同步化，从而为解决因大卖场入驻滞后而无法满足居民消费需求的问题提供先决条件。政府合理规划是大卖场适度提前抢占社区潜在发展空间的前提和基础。

3.适度提前抢占郊区新建社区最佳区位。大卖场竞争选址应科学分析市场形势，适度提前抢占潜在空间最佳区位。一是，大城市城市郊区化进程迅速，购买力增加及地价上升速度都很快，大卖场提前抢占潜在发展空间最佳区位，其所分享的先期地价优势将大于大卖场的经营等待成本。二是，新建社区的最佳区位如果被先进入者抢占，那么后进入的大卖场要想在有限区域内生存必须付出一定的代价。三是，从生态学角度分析，随着优势物种在“最佳”生境的分布，“最佳”生境的生存适宜度可能会因竞争物种的存在而下降，甚至会下降到与“次佳”生境的生存适宜度相同，后进入者也就没有必要再进入最佳生境。因此，大卖场适度提前抢占郊区新建社区最佳区位，即利于其抢占市场份额，又能使后进入者难以在附近选址，最大限度地规避恶性竞争。

大卖场以其商品丰富、价格低廉、可满足居民“一站式”购物等特点成为社区商业中极其重要的主导业态。因此，大卖场及时抢占潜力空间最佳区位，能够为满足社区消费需求奠定较为坚实的基础。但是，需要注意仅大卖场一种业态难以满足社区居民的全部消费需求，大卖场应慎重考虑与其它商业业态的有序竞争、共生共荣。此外，还应指出的是城市发展的动态性决定了商业区位的动态性，大卖场竞争选址应关注城市郊区化进程时序变化的规律与特点，在综合考虑近、远期商业空间发展趋势的基础上，以动态的视角审慎的做出竞争选址决策。

参考文献：

1.洪涛，赵煜.规范竞争秩序 构建和谐商业[J].中国零售研究，2009（6）

2.钟娜娜.零售商竞争选址问题探讨[J].商业时代，2012（8）

3.钟娜娜.关于国有大型零售商竞争选址问题的思考[J].商业时代，2013（5）

4.杜霞.城市商业结构的郊区化、社区化研究—以上海市为例[J].商业研究，2008（9）endprint