自住房的“尴尬”

陈芬

根据金隅嘉业公告的数据，共有349户家庭放弃选房资格，另有16户家庭选择退房，弃购率近二成。

北京首个入市摇号的自住型商品房（以下简称自住房）项目金隅？汇星苑已于6月30日下午完成正选组第1号至第1882号家庭选房。

该项目优先家庭共计12.76万户，房源却只有1882套，中签率不足1.5%。根据开发商在北京市住建委网站上的公告显示，在第一轮选房时，有349户中签家庭根本没有到场，而在首轮选房后，还有16户家庭选择退房，最终365套房源被弃购，弃购率高达19.4%，接近两成。

自住房成鸡肋？？

金隅嘉业相关负责人表示，根据他们的统计分析和电话调查，在放弃选房的家庭中，绝大多数家庭是因为经济原因，即认为承担不起该项目2.2万元/平方米的价格。？？

在金隅嘉业自住房项目的申购中，通过购房资格审核家庭165514户，其中优先家庭127638户。因优先家庭户数远超房源套数，所以此次的摇号仅摇取优先家庭。

目前自住房的优先购买家庭包括了保障房轮候家庭，按照北京市的标准，限价房轮候三人家庭年收入不得高于8.8万元，家庭总资产净值不得高于57万元，经济适用房轮候三人家庭年收入不得高于4.53万元，家庭总资产净值不得高于36万元，廉租房的家庭经济标准则更低。随着中签者因经济原因弃购的消息传出，这些家庭的经济能力能否承担自住房受到公众质疑。据了解，出于经济原因，有一部分家庭转而等待均价更低的项目，比如1.1万元/平方米的其他自住房项目。

相关数据显示，在当前入市的13个自住房项目之中，仅金隅？汇星苑、金隅？汇景苑及中国铁建？顺新嘉苑3个项目接受组合贷款。业内人士坦言，虽然自住房首付比例也是三成，但如果不接受组合贷款，即使按照公积金贷款80万元的额度计算，自住房的首付比例也将高达50%，这样即便是总价不到200万元的自住房，仅需支付的首付就高达百万元，这让不少购房者望而却步。以均价2.3万元/平方米的普通商品房项目万科橙为例，90平方米左右的户型，折算下来，其首付金额也才60多万元。

据了解，也有少部分放弃选购的家庭是因为地段位置问题。比如工作地点在石景山的申请家庭，认为汇星苑项目离上班地点太远，期待摇中西南方向的项目。

普通商品房胜出

虽然自住房被媒体炒得沸沸扬扬，但严重的配套不足与不成比例的供需关系，是目前首要解决的问题。有业内人士表示，在这场自住房与普通商品房的博弈中，商品房仍是目前首选主力。？

受成本挤压的影响，自住房品质令人堪忧。以今年上半年入市的自住房为例，其销售限价控制在0.95万—2.2万元/平方米之内，拿地楼面价在0.35万—1.8万元/平方米不等，再加上地块建安等约0.4万元/平方米的必要成本，自住房的盈利空间所剩无几。楼盘品质打折成为大概率事件。？？

不少人表示，自住房作为国家保障性住房，一般地理位置与配套都不够成熟，无法满足置业人群对生活的需求。房地产市场相对低迷，房价下跌的情况，促使了一些刚需性的置业者倾向购买普通商品房。《中国经济信息》记者在走访中发现，一些质高价低的楼盘迅速崛起，吸引了大批刚需购房者。例如，一直走“小清新”社区路线的万科集团在亦庄打造的金第万科？金域东郡，以及首开万科？公园里等项目，周边都有大型的商业综合、一级医院、文体娱乐中心等众多配套，并打造贴身运动公园与上千平米的“五菜一汤”社区，充分体现了项目的人性化特色，颇得年轻的刚需购房者之心。

在多重不利因素的综合作用下，自住房自出台至今，仍与满足“夹心层”住房需求、抑制房价的预期相去甚远。

据北京住建委数据统计显示，2013年，北京新建商品房网签高达118950套，二手住宅网签量达到了16.2万套左右。有开发商认为，这预示着北京的刚需市场潜力超乎想象，而如此庞大的刚需并非7万套自住房供应量所能满足的，商品房仍是大多数人解决住宅问题的主要途径。

《中国经济信息》记者在链家地产六月份的内部报告中，也看到了类似的预测，该报告认为，在第一轮自住房申购结束后，将有大批的刚需购房者再次进入二手房市场。？？

面粉比面包贵？？？

根据北京市国土局发布的2014年度国有建设用地供应计划区县指标分解方案显示，在北京2014年的1000公顷商品住宅用地中，自住房用地占比高达50%。“未来新建商品房相应减少一半，这不仅会继续拉大商品房的供需矛盾，也将在一定程度上加大其价格上行的压力，倒逼商品房高端化。”业内人士对此表示担忧。？？

事实上，这种担忧已经在市场上有所体现，包括北京农展馆地块、万柳地块、东坝和孙河地块的周边，都已经出现了面粉贵过面包的情况，开发企业不得已将这些地块的产品高端化。比如万柳书院、首创天禧、红玺台等项目，而位于五环内的远洋万和公馆近日推出的终极产品“伍号会馆”则以超过4亿元的总价，打破北京单体别墅记录。远洋万和公馆当初之所以被打造成均价超过5万元/平方米的高端项目，也是因为地价过高原因导致。

6月10日，据北京市土地整理储备中心相关数据显示，顺义新城第21街区一地块挂牌出让，其起拍楼面价高达2.57万元/平方米。业内人士大胆预测，参照孙河地价，该地块的成交楼面价极可能突破5万元/平方米。

另一方面，受当前偏紧的房价调控政策影响，另有一些开发商转而采取了以退为进、低价走量的策略。但高地价导致开发商在进行小区布局时，为追求最大利益率、更多的建筑面积，使得楼间距更加狭窄，广阔的空地和绿化面积相对传统小区大为减少，楼群也更加密集。普通商品房犹如此，就更不用说被严格限价的自住房了。

在首开万科？公园里的售楼中心，售楼小姐告诉《中国经济信息》记者，由于向北京市住建委进行的期房报价未通过，导致销售价格比预期低，于是开发商将部分房源开发成了商住型公寓，另将部分房源以精装的现房形式售卖，以提高利润。

有分析指出，在北京现有的13个自住房项目中，金隅嘉业地块与朝阳百子湾项目是性价比相对较高的自住房项目。作为共有产权住房的试点城市，北京市于7月7日进行了第二个自住房项目——大兴的首创？悦都汇的公开摇号，2.75万户家庭争抢544套房，中签率依然不足2%。

之前的公告显示，鉴于优先家庭数远超过房源套数，此次摇号仅摇取优先家庭，数量为房源的4倍，共2176户。而按照相关规定，自住房摇取家庭数量原则上不低于房源数2倍，悦都汇却将摇号数量定为4倍。对此，业内表示，可能是考虑弃选率会高一些，所以入围率设定得高一些。

从金隅？汇星苑的选房结果看，有着接近20%的弃购率。悦都汇虽然价格要便宜于汇星苑，但地理位置却不如前者，周边生活配套也尚不完善，而且此前报名时，悦都汇就不算太火爆，所以预计弃选人数会更多一些。endprint