灾后重建住房的广元教训

郑旭 郭鹏

在当时特殊背景下，像广中业委会这样选择与开发商合建房的模式是受到政策鼓励的，在当地也有成功的案例，但广中业委会代表受专业限制以及对房地产行业领域的陌生，很难判别怎样的开发商才是真正有实力的企业。

女朋友悄然离去之后，彭亮整个人都变了：旷工，骂人，摔东西，甚至掀翻了母亲在他24岁生日那天做的一桌川菜。

儿子“骤变”，曲红梅说自己有一万个对不起。作为母亲，她曾在彭亮21岁生日时承诺为他购置一套婚房。此后不久，信心满满的彭亮与同城一位女孩确立了恋爱关系。

同在那一年，12岁的楠楠放学回家后，发现面积不大的客厅里早已烟气弥漫，妈妈崔艳萍在餐桌旁焦躁地敲打着计算器，几张草纸上铺满了演算结果，而爸爸廖宏宇则眉头紧锁，一口接一口地吸着已经戒了数月的烟。

买房。这是楠楠在晚饭前听妈妈说的频率最多的一个词。临睡前，楠楠小心翼翼地把夹藏在日记本里的几张崭新的“20元”翻了出来，郑重其事地交到妈妈手中。那一刻，一家三口相拥而泣。

这是四川省广元市两个素不相识的家庭，如果不是6年前的那场地震，抑或没有遭遇和“汉寿雅居”有关的冲突与变故，两家人或许永远陌生而没有交集。

震后“刚需”

无论“女皇故里”还是“川北门户”，今天外界对于广元这座城市的印象，都不及2008年那场特大地震来得深刻。

检索当年的新闻报道，“5·12”汶川地震发生半月后，广元全境因灾死亡人数达4775人，受伤26856人（重伤2609人），全市经济损失据不完全统计为1209亿元。其中，广元下辖的青川县死亡4660人，受伤14386人（重伤1489人），80%房屋倒塌。

时年19岁的彭亮还在距广元市区280公里以外的成都读技校，地震翌日便赶回了家里。

“儿子说死也要和我死在一起！” 彭亮的这句话让曲红梅觉得为他做什么都是值得的。

曲红梅是个要强的女人。上世纪90年代初与前夫协议离婚后，两个儿子都由她抚养。靠着为数不多的分割财产，曲红梅学会了做生意。2006年经人介绍，她生活发生了变化，与现任丈夫组建了新的家庭，但她给予两个儿子的母爱始终如一。

地震来袭时，楠楠一家所在的广元市剑阁县未能幸免。尽管事后得知灾情不及青川县严重，但随着时间的推移，重灾区不断传出与楠楠年龄相当的孩子逝去的消息，这让廖宏宇和崔艳萍这对已近中年的夫妇心灵受到了强烈的震撼。他们发誓，等钱攒够了，一定要让楠楠住在离学校最近、最结实的房子里。

有梦就有会希望。

2008年6月，按照统一规划与部署，四川省多个重灾区开始进入由所在地政府主导的灾后重建阶段，城镇住房恢复与建设亦被列入工作重点。

对于亲历“5·12”劫难的普通家庭而言，重生的希望和起点现在看来无外乎拥有一套住房。

一位在广元市房地产领域颇有建树的人士告诉《民生周刊》记者，2008年下半年至2010年年末的两年多时间里，广元市百余家房地產开发企业和承建企业均有项目在手，建筑面积保守估算应在100万平方米以上。

2010年10月15日，是彭亮21岁的生日。晚饭时，曲红梅把一张90万元的存折放到了彭亮和彭辉（曲红梅的次子）面前。

就在那一天，曲红梅向孩子们透露说，她去看过一处名为“汉寿雅居”的楼盘，这是一个灾后重建项目，位于广元中学校区内，户型很好且价格便宜。她准备购置两套住宅，作为兄弟二人未来的婚房。

诺言许下之前，曲红梅算过一笔账：同等地段，“汉寿雅居”每平方米价格为4300元，而毗邻的楼盘均价要在5500元左右。两套合计面积在200平方米上下的房产，会有20万元价差，“在广元，20万块钱是足够两套房子装修费用的。”

2010年10月末，曲红梅以全款的方式向“汉寿雅居”开发商交付了84万元的“购房款”。

因在2010年5月就已得知“汉寿雅居”将要开盘的消息，崔艳萍得到的报价要比曲红梅低些，每平方米仅3700元。在与廖宏宇商量之后，同年6月，崔艳萍卖掉了剑阁县城的房子，来到广元市区交上了30万元的“预定金”。

接下来的日子里，彭亮结识了一位小自己一岁的女孩，2011年3月两人确立了恋爱关系；楠楠则告诉同桌，自己就要到市里上初中了。

“影子”楼盘

事实上，认为自己捡到便宜的还不止曲红梅和廖宏宇夫妇。据《民生周刊》记者掌握的一份购房者名单显示，2010年5月至当年年末，广元本地及市辖区县至少有60个家庭向与“汉寿雅居”项目有关的公司或个人交纳了购房款或预定金。

颇为吊诡的是，这期间，60余户家庭彼此间并不熟络，直至2011年6月“汉寿雅居”逾期交房时，购房者们才三三两两聚到了一起。

按照当时的协定，“汉寿雅居”交房时间应为2011年5月中旬。当曲红梅等找到售楼处索要钥匙时，却被告知该项目早已在2010年年末由新的开发商接手。

如此戏剧性的答复，购房人显然不能接受。还好，一位购房者从官员朋友那里探听到了内情。

原来，地震之后，广元中学1-5号教职工宿舍楼（产权为职工私有）受损严重，后被鉴定为D级危房。112户业主依据当时四川省及广元市关于灾后城镇住房恢复重建工作的实施意见，提出了联合开发重建两栋电梯公寓，即“汉寿雅居”项目的实施方案。

为确保项目顺利进行，业主们成立了“广元中学1-5号教职工宿舍楼业主委员会”（下称广中业委会），并以业主大会的方式选定了一家名为广元市众森实业有限公司的房地产开发企业进行联合开发。但因该公司资金链出现了断裂，造成“汉寿雅居”项目建设资金不能及时注入，迫使项目处于停滞状态。

在此背景下，广中业委会在2010年11月与众森公司解除了合作协议，又于同年12月重新选定了广元市顺达房地产开发公司，并由该公司接手“汉寿雅居”项目的后续工程。

消息甫一传出，立即激发了购房者的强烈反应。

在他们看来，“汉寿雅居”虽冠以灾后重建之名，但实际就是一个房地产项目，无论开发商是谁，买房的钱已经交过了，到期交房是不容争辩的。至于中间为何跳出了一个所谓的广中业委会，曲红梅现在回想，当时购房人都认为是两个开发商之间的说辞罢了。

确认是“说辞”的理由还在于，当得知“汉寿雅居”不能按期交房已成事实并确认由顺达公司接手后，有购房者给众森公司法人杜亚清打电话，询问顺达公司与其的关系，对方坚称顺达公司是众森公司的战略伙伴，“汉寿雅居”是两家公司合作的项目。

“我们是最无辜的！”顺达公司董事长张仲平在接受《民生周刊》记者采访时称，虽然“汉寿雅居”项目是由顺达公司接续的，但顺达公司与前期开发企业众森公司并无债权债务关系。所有和该项目有关的报审批手续，都是顺达公司重新申请办理的。

在广元市发改委，《民生周刊》记者查到了有关该项目的两份备案通知书，项目单位为众森公司的那一张已被标记“作废”，而顺达公司则在2011年9月21日获得该项目的立项批文。

“我们也是后来才知道众森收了购房款的，但这笔资金并没有转移至顺达的名下。”张仲平说。

“水花”乍起

就在曲红梅等购房人在项目开发商亦真亦假的答复中继续追索属于自己的“房产”时，另一个与该项目相关的利益主体波澜再起。

广中业委会在解除了与众森公司的合作合同之后，转而找到顺达公司作为“汉寿雅居”项目下家继续开发建设。尽管广中业委会寄望于顺达公司能够快速保质地推进“汉寿雅居”项目，但实际上进度并无明显推进。

“除了申请办理各种建设手续需要一定时间外，资金有缺口也是主要原因。”张仲平说，在接手“汉寿雅居”项目时，他手中还有一个在建项目。

业内人士认为，现金流不足是房地产行业普遍存在的问题，加之“汉寿雅居”项目工程造价接近亿元，想要短期内周转，注入这样一笔庞大的资金，对于顺达公司这样的民营企业来说确实难度不小。

“工程进展迟缓，老师们当时确实有情绪，也有怨言。” 广中业委会一位代表坦言，在112名身份为教职工的业主中，当时有通过网络表达对“汉寿雅居”项目现状不满的，也有向校方施压或者直接走信访渠道的。

问题的“后坐力”还不仅于此。因资金缺位，使得施工方欠发雇用的农民工工资，导致部分农民工将矛头转向广元中学，甚至还发生了干扰学校正常教学秩序的事件。

如同投向平静水面的两块巨石，当教职工的网络宣泄与农民工“闹校”炸开两朵巨大的水花之后，“汉寿雅居”项目引起了广元市有关方面的注意。

2011年9月22日，广元市教育局牵头组织市住建局、广元中学、顺达公司、施工方以及广中业委会代表召开了一次闭门协调会。经过讨论，会议建议应迅速将“汉寿雅居”项目存在的问题及隐患向广元市委市政府报告，并成立一个由多单位参与的协调机构。

很快，一个由市委常委、政法委书记牵头推进，相关部门参与的“‘汉寿雅居’协调工作小组”（以下简称工作组）宣布成立。

作为成员单位之一的负责人，广元中学纪委书记陈长江告诉《民生周刊》记者，工作组成立的初始目的是“督促工程顺利进行，确保广元中学112户业主的合法权益不受损失”。

换言之，至少在这个工作组宣布成立之时，曲红梅、廖宏宇夫妇等60余名购房人所遇到的问题并未进入官方视野。

“救市”之手

尽管如此，多位购房人称，在他们这个购房群体中，有少数系当地政府职能部门的工作人员。或因为此，工作组成立之后，“汉寿雅居”项目社会购房业主的问题被列入解决范围。

巧合的是，据广元官方提供的材料载明：在2011年10月工作组成立之前，广元市住建局并未收到关于众森公司以及“汉寿雅居”项目相关负责人违规销售住房的举报和投诉。

而为了摸清項目存在的主要问题，工作组成立后首先召集业主方、开发方、施工方和责任单位就项目建设存在的问题进行梳理，同时对众森公司违法违规售房情况进行调查，除此之外，还对已存在的问题制定了依法依政策处置方案。

在广元市住建局房管处处长殴昌福看来，之所以认定众森公司和相关人员违法违规售房，原因是工作组在调查中发现，涉事企业及个人没有按照相关规定办理《商品房预销售许可证》，一些不具备售房主体资格的自然人也在参与售房。

为尽快统计“汉寿雅居”房源在未获许可的前提下流入市场的真实数量，2011年10月11日，工作组会同有关部门按照众森公司提供的当年购房人留存的手机号码，通过短信群发的方式，要求购房人到“汉寿雅居”售房部进行登记确认。后来同样的内容又在广元当地的媒体进行了发布。

事后《民生周刊》记者了解到，曲红梅等60余名购房人是借助3个不同渠道支付的购房款或预定金。他们中有拿到众森公司出具的盖有财务公章收据的，有拿到收款人的签字确认协议的，有拿到以借款为名义的借条的。

经确认，众森公司法人代表杜亚清累计违规售房25套，收取资金400余万元；“汉寿雅居”项目部负责人张培军违规售房20套，收取资金455万元。该项目前期进场施工的负责人邓国荣，违法售房14套，当地司法机关最终确认的违法所得为500万元。

再说“汉寿雅居”项目的另一个利益主体。

在工作组的协调下，广元市相关部门以特事特办的方式为顺达公司补齐了工程建设所需的一系列审批手续后，该公司自筹资金8000万元用于保障项目顺利推进。

“教职工的问题不是小事，如果解决不好会影响学校的名誉和教学。”陈长江说。

2012年的最后一天，这项延迟18个月的灾后重建项目终于得以交付。广元中学112户业主中的108户以及32户优惠购房户拿到了新房的钥匙。

几家欢喜几家愁。

在得知广元中学教职工即将住进新房后，部分社会购房业主开始向顺达公司、工作组提出“抗议”。

顺达公司的态度很坚定：公司的购房花名册上从来就没有过曲红梅等购房者的名字。钱交给谁了，就应该去找谁。

工作组的态度也很明确：社会购房业主由于缺少购房法律法规方面的知识，通过熟人介绍，追求价格便宜，未查看项目相关证件特别是未查看《商品房预售许可证》是否已经取得，其购房行为不慎。按照最高人民法院的司法解释，购房合同是无效的。

上访、跳楼、发帖子。在已经过去2013年里，这些被隔离在“汉寿雅居”小区之外的购房者们，用了他们认为行之有效、结果却无效的“办法”继续抗议着。

“我们也很同情这部分群众，但他们应该依靠法律武器来维护自己的权益。”作为工作组领导成员之一，广元市政府副秘书长罗长生称，因存在违法售房行为，邓国荣已领刑，下一步有关方面还将加大对众森公司的调查力度，涉及违法犯罪的将予以依法打击。

而根据工作组的工作方案，罗长生表示，将会协调有关方面，为参与社会购房群众提供法律援助。

广元教训

事已至此，这场持续了近4年的房屋买卖纠纷被牵引至略显冰冷的法治轨道。可绕到“汉寿雅居”项目背后，去窥探这个从广元本土生长起来的灾后重建项目，或许还会找到另一个值得思考的空间。

《民生周刊》记者了解到，众森公司在当地房地产开发企业中，属于实力中等偏上。该公司在“汉寿雅居”项目上之所以资金链断裂，官方给出的说法是，该公司之前开发的“瑾瑞逸城” 项目因债务纠纷被多个法院查封，故难以注水解渴“汉寿雅居”。

但也有来自坊间的说法，认为众森公司之所以热衷开发“汉寿雅居”项目，实际上是为了解“瑾瑞逸城”资金困局。

广元市一位房地商透露，2004年之后，民营资本企业由于难以从国有银行获得贷款，转而向地下钱庄求助，以至于2005年前后，广元出现了一批靠放高利贷获利的组织和个人。

他分析，众森公司用于“瑾瑞逸城”的开发资金，不排除源自高利贷的可能。

此前有报道称，2008年年底至2009年年初，因一笔债务纠纷，众森公司被诉至法院。该案的标的额高达3000余万元且原告在诉前就已经提出了财产保全申请，按照司法程序，法院对“瑾瑞逸城” 项目进行了查封。

按照常理，众森公司已经无能力接手一项造价近亿元的地产项目了，况且，“汉寿雅居”又是一个灾后重建项目，利润很薄。这位地产商认为，众森公司选在此时拿下“汉寿雅居”，其用意已经显而易见了。

“老师们教书是行家里手，但搞建筑选开发商肯定没有经验。”

广元市住建局房管处处长殴昌福认为，在當时的特殊背景下，像广中业委会这样选择与开发商合建住房的模式是受到政策鼓励的，在当地也有成功的案例。但广中业委会代表受专业限制以及对房地产行业领域的陌生，很难判别什么样的开发商才是真正有实力的企业。

“至少应该去看看这家企业在银行的信用记录，或者到住建部门查询一下企业有无违法违规行为。” 殴昌福建议。

2013年春节前，即将入住“汉寿雅居” 的广元中学业主们给工作小组领导及成员单位寄去了一封感谢信，信中除了感谢外，也分析了自己在项目建设过程中存在的主观问题，其中就包括“考虑不周全”、“对建筑行业不了解”等因素。

曲红梅说，这么多年来她都是“枕着”压力入睡，然后又被压力叫醒。压力来自对丈夫的自责：毕竟用来给两个儿子买房的84万元钱是她偷偷攒下的私房钱。压力还源于失信带来的亲情裂痕：自从2013年春节女朋友提出分手后，彭亮便独自一人去了重庆。

即将参加中考的楠楠安慰着崔艳萍：在哪所学校读书并不重要，“房子在哪，咱家就在哪”。

采访结束后，曲红梅给《民生周刊》记者发来一条短信说，她已经和崔艳萍商量好了，决定起诉众森公司。

“不抛弃，不放弃，哪里有阳光哪里就有希望！”

（应部分受访者要求，文中曲红梅、彭亮、崔艳萍、廖宏宇均为化名）