我国房地产企业融资存在的问题及对策

陈兰艳

（南京航空航天大学金城学院，江苏南京 211156）

0 引言

房地产业是高风险、高投资、高回报的资金密集型行业，它的发展必然离不开大量资金的支持。随着我国的房地产企业在国民经济中支柱性地位越来越明显，房地产企业的融资、投资、运营及盈利和可持续发展都成为人们普遍关注的问题，其中，融资问题更成为房地产企业健康运转的关键，在国家政策的宏观调控下，特别是当前经济形势下对银根的普遍紧缩，让我国房地产这样主要依靠银行信贷作为融资来源的企业难上加难，所以，分析我国房地产企业融资问题，积极拓宽融资渠道，提出相应的应对策略，未雨绸缪，对我国房地产企业解决融资问题具有十分重要的现实意义。

1 我国房地产企业融资存在的问题

1.1 融资渠道单一，依靠银行贷款方式融资的间接融资所占比重过大

我国房地产企业融资有超过一半的资金是从银行贷款而来的，对这种间接融资方式依赖性很强，这是因为房地产企业发展（获得土地的早期阶段，施工阶段和销售阶段）的3个阶段是与银行资金的支持分不开的。尽管国家进行了一系列的宏观调控，把房地产开发商的贷款门槛降低了，形成多元化的融资模式，但是基于间接融资为主的现状仍不能改变的。这种高度依赖于银行贷款的融资模式，一方面增加银行的信贷风险，但是，一旦企业投资失败，由于这种负债融资的方式使房地产企业的资产负债率大多高达75%以上，银行将为房地产公司担当最大的风险，这样会容易引起整个金融市场的动荡和风险。另一方面，房地产企业主要依靠预售房款方式进行自我融资，在融资渠道上，依靠基金信托等筹资的方式有待进一步开拓。而像上市融资这样债务负担比较轻的间接融资方式，由于房地产企业自身实力和规模有限，只能通过买壳上市的方式，而买壳上市需要企业拥有大量的现金和置换的资本，这样一些中小的房企显然对这种融资方式只能望洋兴叹，造成我国房地产企业的上市融资在资本结构中所占比重比较低。

1.2 政府对房地产行业融资的限制因素太多

融资从本质上来说是一种资源配置过程，通过资金运动过程来表现。房地产行业属于资金密集型行业，它要正常运行需要大量的资金支持，仅仅依靠内部融资是不能满足其资金的需求强劲，还是需要借助外部融资的方式来获得资金。正因为如此，外部融资应该成为房地产行业融资的主要形式；当前的融资渠道可以从银行贷款、发行债券、股权融资、借助融资、产业基金以及房地产信托基金等方式考虑。但是现阶段我国房地产业仍依赖于信贷融资，因为受制于政策、金融体制，发展比较困难，具有很大的局限性。另外，海外资金在我国房地产企业融资政策上得不到支持，目前，为了防止海外资金的过多涌入，2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》《关于外国投资者并购境内企业的规定》《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件，这一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。1.3 融资体系不能满足房地产企业开发周期的需要

从目前来看，未能形成有效完整的融资体系是目前我国房地产企业面临的主要难题，众所周知，房地产企业开发周期长、投资规模大的行业特点迫使其必须具备强劲的资金来源，否则无法更好地运转下去。目前，因为银行没有长期的贷款品种，时限最长的3至5年的房地产企业的几种贷款融资方式几乎都是比较短的周期，这与开发周期时长不相符合，可能效果不太明显。与此同时，我国基金、信托市场等融资方式尚且不成熟，这样造成房地产企业融资体系的单一，开发商只能依靠现有的资金快速开发，造成开发产品的品质得不到保障，形成了房地产市场的恶性循环。这样导致国家对房地产资金的限制政策及金融风险防范举措进一步加深，导致房地产企业巨额资金需求和越来越窄的融资渠道的矛盾更加剧烈，致使房地产企业在这样的夹缝中的生存日渐困难。

2 我国房地产企业融资问题存在的原因

我国房地产企业融资会出现上述问题，其原因是多方面的，但其最根本的原因是我国房地产企业的金融体制还不够完善，还存在诸多亟待解决的问题。

2.1 房地产金融工具创新太少

和一些发达国家相比，不论站在企业的角度还是站在购房者个人的角度，我国房地产金融创新工具总的来说还是非常稀缺的。个人住房贷款仅仅局限于抵押、按揭等原始方式，政府没有根据实际情况去专门为不同的房地产企业购房者的支付能力设计不同的贷款品种。而国外房地产企业的融资渠道就很宽广，比如有房地产信托、房地产抵押贷款证券化、私募股权融资、房地产项目融资、投资基金、海外基因及买房信贷等方式，金融创新工具要拓宽，借鉴国外的融资工具，必须提高房地产企业的信用问题，还有政府层面的法规的进一步健全和相对健全的政府支持体系，这些都是目前房地产金融工具得不到拓宽的障碍。

2.2 房地产融资体系效率较低且不健全

金融体系的首要目标就是合理配置融资需求和投资需求，最大限度地分配好过剩的金融资源，以填补需求方的不足。从当前的一些情形观察到，金融资源的融通情况不容乐观，金融资源之间互相得不到匹配。其原因有两个：一是较大的资金需求得不到满足；二是大量的限制资金找不到合适的投资对象。从上述的分析结果可以看出我国房地产金融的资金融通效率尚且还处在一个低水平上，有待进一步的改进。

由于我国证券市场的发展和改革比较缓慢，金融市场一直处于弱式有效状态，它的某些体制和制度等还存在一些缺陷，比如监管机制还不到位，股权分立缺乏信用保证等，这些势必会使许多金融产品得不到有效利用。除此之外，因为我国证券市场在起步阶段就相差国外一大截，制度和相关的法律法规都不健全，导致的结果就是房地产行业的融资方式发展比较畸形，单一的融资渠道，对银行贷款的依赖性严重等等问题。这大大的增加了房地产企业的财务风险，同时又给经济运行带来巨大的金融风险。所以，国家必须进一步加大证券市场改革的力度，推进资本市场开放和稳定健康的发展。

2.3 与房地产相关的法律法规还不完善

我国房地产市场和房地产金融业没有得到良性的发展，追击其原因，最主要的还是中国房地产市场的法律法规不健全，房地产金融的相关政策和法规还没有形成一个科学的理论体系，缺乏统一和协调，操作比较困难，没有紧跟国际的步伐，直接阻碍了房地产融资渠道的拓展。在房地产市场中，信息不对称，消费者既缺乏信息，又缺乏专业知识，在市场竞争中处于弱势地位。所以，要改变消费者的弱势地位，不仅要从政府角度出发，提高市场运行效率，加强相关法律法规的建设；还要依靠群众，通过他们对房地产企业信息管理者的监督，以便获取更加真实的房产信息动态。此外，尽管房地产证券化的概念也得到了行业专家的认可，但是相关的法律法规还没有出台，从而使金融创新处于无法可依的困境。

3 解决我国房地产企业融资问题的相关对策

通过以上的房地产企业融资存在的问题及成因的分析可以看出，为了改善上市公司的治理，减少银行的风险，从而进一步规避房地产企业融资存在的问题，房地产企业融资可以从下面几个角度来考虑。

3.1 拓宽融资渠道，优化债券融资环境

单独上市房地产公司或者单一银行信贷是很难获得进一步融资发展基金的，短期资金应该是先能够保证企业的正常运转，然后再提高长期负债的资金来源，使公司债务期限结构与房地产开发周期比例相匹配，减少到期无法偿还大额资金的流动性风险。比如，要从银行获取长期按揭贷款，可发行的长期融资债券在证券市场进行融资。此外，近期宏观经济政策放宽了对市场资金的限制，特别是民间贷款在温州的试点开放，这将会给大量的房地产融资创造了一个新的融资平台。

3.2 减少对财务杠杆的依赖，合理控制财务风险

虽然好多学者实证分析得出的结论是资产负债率与公司绩效正相关，但也不应该忽视过高资产负债比率给公司所造成的负面影响。为此，企业应加强对负债率的重视并对此加以严格的控制，以及减少其对金融风险的影响，建立企业范围内的预算管理制度，合理的预测公司短期和长期的资金需求。另外，该公司不仅要加强资产管理，可以利用闲余时间来制定短期理财投资计划，可以适当延长上游企业的长期付款期限，从而使资金有更大的空间进行周转。

3.3 根据公司自身情况，采取适当的逆周期经营策略

反周期经营策略也就是企业为了达到财务稳定状态，减少因为经济的不确定性和波动性带来的影响而主动采取的一种周期管理战略。房地产使用这种策略主要针对蓬勃发展行业的跟风以克制一时冲动买地。在大萧条时期，随着资本开支的增加，尽可能要多购买土地。在这一战略下，企业可以根据自己资金的长期成本并且维持在一个较低的水平上，等到在公司扩大规模时拥有竞争对手没有的成本优势时就能提高公司的经营绩效。通常是规模较大，盈利能力较在同行业较强的企业往往采取逆周期经营战略，因为要抵御恶劣的市场环境不需要具备雄厚的资金实力。

综上分析，可以看出，当前房地产企业存在的主要融资的问题涵盖融资渠道、融资工具的创新及金融体系的完善，只有从当前的问题出发，运用对症下药的相关对策，相信会为房地产企业走出融资困境添砖加瓦，使我国房地产企业在发挥国民经济支柱的过程中更加健康有序，继续发挥新的经济增长点的模范带头作用。

[1]徐慧.我国房地产上市公司融资结构优化问题探析[D].南昌：江西财经大学，2012.

[2]邢姝媛.我国房地产企业融资问题分析[J].网络财富，2010（12）.