对当代油田物业管理中存在的问题与对策初探

2014-08-15凡利辽河石油勘探局于楼公用事业处辽宁盘锦124120

化工管理 2014年8期

凡利（辽河石油勘探局于楼公用事业处辽宁盘锦 124120）

凡利（辽河石油勘探局于楼公用事业处辽宁盘锦 124120）

随着21世纪人类对居住条件的新需求，物业管理也是机遇和挑战并存。在新的历史条件下，积极探索适合油田物业自身发展的管理模式，致力于提高现代经营管理水平与服务质量。本文将主要分析物业管理中存在的问题，就未来管理及发展的对策，对油田的物业管理做一探索。

油田物业；管理改革；服务至上

高标准的物业管理服务，已经是城市服务功能完善的重要标志，也已经引起了社会各界的广泛重视并逐步接纳和完善物业的服务。《物业管理条例》自公布实施以来，对小区的规范化管理提出了量化的标准，物业的服务质量和管理水平也有了依据和标准。然而，在当前的服务转型期间，作为物业管理重要组成部分的油田物业管理，却面临着较大的困境和挑战。

一、关于油田物业管理的困境问题

石油系统由于财力比较雄厚不差钱，对物业管理水平的规范和提高，按说具有得天独厚的优势，然而从计划经济时代延续下来的传统，使得油田各矿区的生产布局都是以生产为中心，对后勤服务普遍重视不够，因而也就普遍落后。对第三产业的发展，虽然大多数人认同和支持，但受旧有思想观念的惯性影响，觉得服务工作无关紧要，而且国营企业的职工去干这个服务工作觉得有些掉价。过去在建设油田的时候，主要立足于满足起码居住的需求，配套方面除学校、医院、幼儿园和老年活动场所外，对改善和提高居住生活质量的其他配套设施重视不够、普遍缺乏，经营用房更不在考虑之列，所以，工作要顺利开展起来困难是多方面的。同时，在政策的配套支持方面，不论是国家还是所在的地方政府都不够具体，缺乏可操作性，像一些生活服务的经营权、空闲房屋与闲置设备的租赁权等都界定不清。改制以后，生产一线人员精简，大量富余人员都压到了服务部门，油田的物业服务企业仅靠微利的日常服务项目，确实难以为继，如果石油主业一旦不支持就几乎无法生存下去。因此，迫切期望尽快增加经营性服务项目，增强企业的造血功能，以期获取更大的收益，形成良性循环。这一部分项目也正是居民日常生活中有需求的，有市场需求，有经营需求，正好形成互补。若此，一方面可满足油田职工的生活所需，另一方面可吸纳更多的家属子女就业，还能更好的促进社会的和谐，使经济效益与社会效益共同提高。

二、有关油田物业经营管理的建议

1.诚信为本，服务至上，咬定管理不放松

居民小区物业，管理的对象虽然是住房及配套设施，但服务的对象是人。21世纪物业管理的中心任务，就是为住户提供一个设计合理、质量优良、环境优美、自然亲和的生活空间。因此，“诚信为本”、提供人性化服务，提高服务质量就成了关系到物业管理企业生存和发展的核心问题。所以，物业管理企业要有新的服务理念，从完善居住者的居住条件出发，提供高质量的服务，以“诚恳、守信、热情、积极”的态度对待业主、尊重业主、关心业主，使服务更加人性化。另外，物业管理还要打好“感情牌”，把“感情投资”作为是物业管理活动的重要组成部分，以取得业主的信任。要想方设法丰富业主的业余生活，提供多样化的文体活动，为业主提供良好的交流平台，来推动业主之间和谐的人际关系与和睦的人文环境，增强业主对社区的归属感。

2.进一步发挥资源优势，尽快达到专业化、标准化的服务规范要求

油田物业管理企业要“牢牢树立为石油人服务”的理念，遵循“为民、服务、诚信”的工作原则，将内外部的资源优势充分利用好，最大限度的满足广大业主的需求，服务要做到“专业、规范、标准”，在此基础上谋求做大做强，使服务向规模化和多元化发展。首先，要根据实际情况做好规划工作，选择好的项目。其次，再讲究规模，充分发挥项目的规模优势，使其具有较强的抗风险能力。再次，就是使项目具有互补性，服务能相互匹配，拉长服务链。第四，要积极争取政策的支持并实行专业化管理，严格规章制度。由于油田的居住区相对来说比较独立，因此，油田物业在管理上要与主业实行“同步经营、单独运作、专业管理。”服务中心可设立在消费能力较强的中心区域，对服务项目实行统一规划、系列服务、连锁经营、独立运作的方式；而服务站点可设立在比较偏远的区域，或委托基层物业管理分公司代管，或采取职工承包等。对于油田矿区的物业公司来说，拓展服务项目还有一层重要任务，那就是为企业分忧，分流一线冗员、实现再就业，因此，应采取内部承包为主的模式，严格控制效益外流，只有在内部职工无能力承包前提下，方可采取对外租赁经营或合作联营的方式。在物业公司的内部经营管理上，可采取市场运作的模式：一、在用人方面，引入竞争机制，能者上庸着下，为人才提供一个施展才能的舞台，在招聘方式上，要通过内部公开招标方式择优录用，禁止暗箱操作、任人唯亲，对于特殊管理人才和岗位用工可面向社会公开招聘；二、在经营管理方面，要打破常规，按承包经营责任制的办法，实行个人承包，包盈不包亏，定额上缴，亏损自负，余额自留，承包方式可采用两种：1、采用风险承包；2、抵押承包。以最大限度地调动从业人员的积极性，保证综合经营服务的质量和效益。

3.要大力推行内部模拟市场化，努力提高服务水平

所谓的内部模拟市场，就是内部的一切运作，完全按照市场的运营模式运作，练好内功，为真正市场化运作打好基础，最终使物业管理与市场化接轨。具体运作过程中，要按照“管理区域化，服务专业化”的标准，在物业管理系统搞好组织结构调整，运作框架以小区物管理站为基本单元建立，成本费用通过测算、切块包干到各小区物业管理站，像物业管理站和环卫、绿化、维修等专业化队伍要依据实际工作量和服务质量来结算其劳务费用。内部模拟市场培育建立之后，需要建立五种机制:1、纵向上建立自上而下、层层承包的经营机制；2、将经济指标、服务满意率作为主要的考核监督内容；3、在横向上物业管理站与专业化队伍之间建立竞争机制，实行择优聘用、有偿服务的经济运行机制；4、各专业化队伍之间靠服务赢得市场与客户；5、各小单位内部划小核算单位，建立起科学的核算机制。模拟市场运行的目的，就是为了提高市场竞争能力和应变能力。