英国土地法基本概念之历史解读

洪 荞

(中国人民大学 法学院，北京 100872)

英国土地法①英国位于欧洲大陆西北面，由英格兰、苏格兰、威尔士和北爱尔兰四个部分组成。四个部分中英格兰国土面积最大、其次依次为苏格兰、威尔士、北爱尔兰。由于历史原因，现行英国法中苏格兰实行与其它三个王国不相同的法律制度，但英国法律的主体还是归属普通法法系。苏格兰法相对独立，基于苏格兰土地法的相对独立性，本文中英国土地法主要指的是适用于英格兰、威尔士和北爱尔兰的土地法。是英国整个财产法的核心，在英美法律体系中，占据着非常重要的位置。然而，即便是对土地问题高度关注的当代中国，学者们对英国土地法的研究并不那么充分。中国学者相对来说更为关注英国法中财产权的研究，这可能与法律部门的划分有一定关系:中国并没有专门意义上的土地法②在中国，土地法的全部内容大体可划分作两部分，一是土地管理方面，另一部分是关于土地权利的内容。土地管理法律受国家土地政策影响变动较大，而土地权利的内容则相对稳定，这一部分是由物权法来规定。中国有关土地方面的法律共有16个，行政法规87个，专项司法解释34条，除此以外，还有若干地方性法规、规章等共10171个规范性文件共同组成了我国土地法的全部内容。，土地是被看作是民法不动产物权的客体，土地的所有、使用、转移、收益以及侵害补偿都适用民法一般原理，纳入民事法律中一体规定，而除此以外对土地的有关开发、利用和保护，都归属不同法律部门进行调整。大陆法系的物权法和英美法系的财产法在法律范畴上更为接近，因而吸引了更多的关注目光。另一方面，这与英国土地法本身的研究难度也有很大关系。英国土地法是在历史沿革中逐渐积累的结果，法律结构和渊源都异常复杂，要展开全面的研究难度很大。

然而，英国土地法的研究却是不可忽略之领域。英国是世界上最早进入资本主义的国家，由此，现代世界的经济和主体文明在相当长的时间内都由其来主导。然而，一方面是经济的飞速发展和社会改革，另一方面作为调整社会最基础财产关系的土地法，直到1925年以前仍然维持着封建法制的面貌。法律滞后于经济并非稀有现象，但是一个封建法律却能够实现对近代资本主义经济发展最为迅速国家基础法律关系的调整，这是非常奇怪的现象。虽然1925年议会颁布六部法律集中对财产法进行改革，英国土地权利体系规则基本奠定，但之后的英国土地法也长期被诟病为落后于社会发展。现阶段，我国一样面临着在社会经济高速发展背景下，如何加强土地法律制度建设的问题。除了土地法在社会变迁中的面临的问题有类似的部分，就是具体法律规则设计方面，如英国的土地法没有严格意义上的绝对所有权，有关的土地权益都以保有的形式以一种权利束的方式进行分割。英国土地法的弹性制度设计模式以及重视土地的实际效用，将土地权益在时间轴上加以切割，极大提高了土地利用的效率等，都可以给我们当下的土地法律建设提供有益的启发。

在英国土地法有关的研究中，基本概念的界定非常重要。与英国土地法有关的研究应从概念开始，一方面，英国土地法有一些与大陆法系截然不同的概念，即使有我们已建立的概念体系对应的语词，其内涵或外延却不完全一致，这容易导致概念的误读;另一方面，英国土地法有非常复杂的演进历史，一些古老的土地法律概念和其推演方式已经在现行法律中难觅踪迹，但其推演结论在现行法律中依然存在，这给理解和运用现行规则带来很大困难，必须回溯英国土地法演进的历史，知晓那些已经消失的概念含义以及现行规则如何由其推导而来，只有这样才可以理解英国土地法的众多复杂而奇怪的规定。而这些都是顺利开展土地法研究的基础。

一、英国土地法的核心概念

1.土地——法律意义上的四维存在

英国1925年财产法至今还在适用，其中对法律意义上的土地有明确界定:“法律上的土地包括任何保有形式的土地，矿藏及矿物、建筑物或建筑物的任何部分以及其他有形的可继承地产(corporeal hereditament)①“有形的可继承地产”是一种指称土地及其附属物的古老说法，而“无形的可继承地产”则指土地上的无形利益，例如抵押权与地役权(如道路通行权)。;同时也包括地租和其他无形的可继承地产(incorporeal hereditament)，以及地役权、特别权益或者来自土地或土地之上的利益。”②Law of Property Act 1925，s205(1)(ix)从这个界定中至少可以看出，英国法中“土地”不仅指物理形态的土地本身及其附属物，还包括土地之上的任何权益。

这个概念与别国法律中的“土地”相比有所不同。从大陆法系国家来看，土地法中的核心内容大都渊源于罗马法中的土地物权，而在罗马法中，土地是作为不动产所涵盖的三类有体物中最基本的一种，即“土地包括耕作地、住宅地、意大利土地、外省土地、公地和私地等”[1]307。从这个界定可以看出，罗马法中的“土地”内涵较为单纯，其本身并不包含土地之上的权益。事实上，土地之上的权益在罗马法中是被更上位的概念“不动产”所涵盖了。大陆法系各国对土地的界定与罗马法相比，基本不出其右。

从以上对比可以看出，英国法上的土地内涵相比大陆法系更为复杂。事实上，英国土地法中的“土地”是四维的。长与宽之维外，第三维是空间之维，即土地在高度和深度上可以一直延伸，直到法律有另外的限制，著名的“土地所有人的权利上至天空，下至地心”[2]20传递的就是这样一种理念。除了长、宽、深之外，在“土地”的概念界定背后(以及其它与土地有关的利益)，隐藏着“土地”的第四维，即“时间”，这正是英国土地法上若干精巧设计的来源。在英国土地法上，某人对土地的权利在时间上可以是终身享有、可以是某个时段持续享有，也可以是未来某种条件成就后享有。在未来享有的权利虽然未到期限但也可以被估价并在市场交易。购买这种未到期的权利者，从某种意义上讲，购买的是时间，是一种现在去获得一个人可能需要等待很长时间的权利。对时间因素的正确把握关系到对英国土地法许多基本问题、基本权利类型的理解。

2.动产与不动产——源于诉讼形式的划分

现有对动产和不动产的认识基本都来源于大陆法系民法对物的基本分类。即以物能否移动和移动后是否会损害物的价值为标准划分为动产和不动产。能移动并且不会因为移动而损害其价值的物称为动产，而不能够移动或虽然可以移动但却会因为移动而损害其价值的物称之为不动产。在大陆法系，“不动产”包括“土地”，是土地的上位概念，但并不等同于“土地”。罗马法将不动产分为三类:(1)土地;(2)动产附着于不动产而成为不动产;(3)按标的性质区分的地上权、永租权、地役权和不移转占有的不动产抵押权等无体物。

英国财产法中也分不动产和动产，但其指称和大陆法系不动产和动产的具体含义有所不同。英国财产法中的动产和不动产划分源于中世纪普通法诉讼形式之分。不动产通常称为realty，其来自于对物诉讼，意即这种诉讼要求收回实体的、特定的物，其范围主要指土地上的权益，但不包括租赁保有地;动产通常称为personalty或chattels，其来自于对人诉讼，意即这种诉讼要求特定人归还原物或赔偿损失，其范围是指可移动的财产以及不可移动的租赁保有地。租赁保有地常被称为chattel real，即属物动产或准不动产，而所有其他动产则被称为chattel personal即属人动产。[3]155

在英国法中，动产与不动产的划分是基于历史原因作出的，其也是英国法古老的程序先于权利原则的一个具体例证。现在，动产与不动产的区分已经不太能感觉得到了，租赁保有制现在基本是放在不动产部分进行论述。但在分门别类地论述动产和不动产的专著中许多还明确有着动产与不动产的划分。了解这一点，可以避免进行土地法的研究时陷入概念内涵和外延的混乱。

3.保有——土地法之核心概念

保有是英美法上独有的概念，至今仍在使用，并成为英国土地法最为核心和重要的概念。从字面上理解，保有(tenure)包含时间的意味，可以理解为长时间持有，其既是一种制度，也是一种土地权益，即一般多在保有制或保有权意义上使用。在英国土地法上，虽然土地保有权是土地保有制关系下的土地权益(在保有制关系的制约下，土地保有权的内涵需要结合土地保有制关系的性质才能理解，保有制的类型和性质不同，那么当事人所享有的保有权的具体内容也不同)，但土地保有制和土地保有权并非同时产生，土地保有制的产生早于保有权。

保有在拉丁语中为 tenure或 tenor investiture，本义是指领主封授土地时为领有土地设立的条件。其由1066年诺曼征服的征服者将诺曼底地区业已确立的土地保有制引入英格兰并加以发展。在英国土地法上，保有表示保有人(tenant)以某种义务为条件向领主(lord)持有土地。土地保有制创立之初它可以说既是一种土地利益的分配方式，在某种程度上也是一种体现分配者身份地位的社会关系模式，但因为此种土地利益的分配是与保有人对领主的人身依附关系密切联系的，因而土地保有制对土地利益的分配结果，还没有被放到一个统一的框架下加以认识和规范，不具有上升到法律层面上形成为土地权利的基本制度条件。到中世纪初期，土地保有制作为一种基本的社会关系模式，不仅具有分配土地利益的功能，还决定人们在社会生活中的地位，因而具有公法上某种司法行政管理的意义。随着保有制中人身依附关系的衰落，自由保有制当事人基于土地保有制关系享有的权益上升到法律层面上，形成了普通法上的土地保有权。[4]46

4.占有——二元权益保护机制之基础

在英国法上，乃至于在其他国家法中，占有是最不容易理解的概念之一。理解这一概念的部分困难来自于这样的事实:即该术语的法律意义并非完全与其通常的非法律上的意义相吻合。占有大概含义是指有意图的实际控制，但这只是非法律意义上一般人的认识。在英国财产法上，占有的法律内涵通过法官解释法律的过程不断得以丰富，法官赋予占有人特定的权利，以区别于实施占有的权利，而实施占有的权利只是从这种特定权利中推衍出来的。这种特定权利还包括占有人对侵害其占有的人的侵害行为请求损害赔偿的权利以及其他权利。事实上，当占有与财产法联系在一起时，这种特定权利的真实含义是指一系列占有权利的集合，这种集合总称为占有权。在英国土地法上，除了财产法上占有权利集合的普遍意义外，占有还有其特殊的意义。

早期英格兰土地法的基本概念是占有。如果有人强占(即非法占有)土地，那么依法占有土地的人有权在法院将其收回。起先，占有描述的是一个人和他工作、生活所依靠的土地之间的密切关系，即依法占有土地的人就是明显占有该土地的人，即‘居住’在该土地上的人。几个世纪以来，这个简单的概念被不断地完善、修改和阐述，并为保有权和占有权所取代。保有权和占有权在一些法律内容上有重合，但在英国土地法上，占有(possession)和保有(seisin)是有区分的[5]351，这种区分的意义并不在于区别本身，而是基于这种区分，英国土地法的一整套权益保护机制得以建立。

英国土地法上的保有是以占有为基础的，根据普通法的基本规则，保有人对土地的占有既是他享有权利承担义务的基础，也是领主获取保有制权益的依据。但后世出现了保有人转移占有的情况，如保有人将土地交给第三人占有并由自己享有或支配土地的收益，他的土地权益就成为了一种不包含占有的权益，对领主而言，由于保有人不占有土地，因此，当保有人不履行义务时，领主也不能通过扣押其土地的方式迫使其履行义务，也就是说，此时领主的权益也变成了一种没有占有的权益，这种不包含占有的土地权益，无法适用普通法土地保有权制度加以规范，为了保护和规范这些不包含占有的权益，大法官适时地进行干预和调整，最终在普通法土地保有权之外将用益权作为一种新型的土地权益确认下来。这样本质上不包含土地占有的一种土地权益即用益权得以确立，用益的确立对英国土地法的发展产生了重要影响。大法官在规范和保护土地用益制时，并没有完全脱离普通法上的土地保有权，而是在一定程度上遵循着普通法土地保有权的制度模式，从而将普通法上的土地保有权制度模式应用到衡平法之上，最终建立起了保有权模式的衡平法土地权利制度。这样，在保有与占有相分离的基础上，英国土地法建构了自己的二元权益机制。

5.地产——地产权益之权利束

地产主要是普通法上的概念。地产一词由来已久，该概念的产生要晚于保有。从13世纪中叶开始，在英国土地法上出现了一个专门的术语“地产”(estate)[6]11。这个词的本义为地位(status)，最初被用来表示一个人在保有制结构中所处的法律身份和地位，但同时也用来指称当事人依该身份地位所享有的土地权益，以表示在保有制下该土地权益的身份性、时间性等特征。一直到13世纪末，随着身份依附关系的衰落和土地保有制的变革，estate一词的含义发生了变化，以前指代的土地权益在保有制下身份性的特征，主要变化为被用于指代各种保有权益在时间延续性方面的特征，“它不是指一块土地，而是指一个人能享用土地的时间”。

在后续的发展中，地产一般在权利的意义上使用，表明某人享有的特定地产所具有的权利属性，即是指相关权利主体拥有的设定于土地之上具有特定存续期限的权益。地产权好比一个“权利束”，集合了各种土地权益，成为了各种土地权益的上位概念。每一块土地都可能分割为无限多份权益，地产权揭示出相关主体的权利义务并非是人身性的或合同性的，这些权利义务同土地紧密相连，并可以自动地转移到购买或继承土地的人身上，而购买或继承土地的人可以将有关权利义务转让给他人并对第三人产生约束力。地产权制度的一物多权多主形式无疑有利于土地财产权利的流转。在律师看来地产权实际上就是“财产权”。现在存在有自由保有地产权、租赁保有权这两种地产权以及第三种共同保有权。

在大陆法系，也有使用地产的概念，但其界定和使用都不是十分规范，另外，其在整个大陆法系中也难以取得英国土地法中这种核心的地位。以我国为例，我国的地产概念有广义和狭义之分。根据《经济大辞典》上的界定，广义的地产等同于土地财产的含义，指有明确法律权属关系，由纯自然土地和全部土地资本构成的土地;而在法律上有明确的权属关系，可以由所有者、经营者和使用者进行土地开发和经营，并能够带来相应经济效益的建设用地为狭义的地产。[7]662从这个界定可以看出，我国的地产概念与英国土地法上的地产相差甚远。

6.所有权——非与大陆法系对应的概念

土地所有权是大陆法系的概念，在英国，提及土地所有权严格说来是不正确的。英国所有的土地名义上都属于国王，个人无法拥有土地本身，而只能拥有土地的财产权。既然是财产权就是可以分割、转让，既然是财产权就要注重收益性，这就注定了英国土地法重视土地收益的特性。有学者指出，大陆法的“所有权”概念，作为绝对、排他、永续的权利，好比一个盒子。所有人可以将原本放在盒子里的使用、收益等权利转让给他人，但是，只要盒子还是他的，即使已经完全空了，他也仍然享有所有权。

大陆法的所有权概念在英国土地法上没有完全对应的权利类型。在普通法中，没有盒子，只有权利束(bundle of rights)。普通法中取代“所有权”的概念是“地产权”(estate)，意指法律所认可的最完整、最具有优先性的权利束。在英国，私人对土地拥有的权利可用地产权来概括，而土地保有权则是地产权中重要和核心的一种权益类型。

根据密尔松在《普通法的历史基础》一书中的观点，所有权是统一的法制社会的概念。在统一的法制社会中，国家决定了包括土地在内人们的所有财产权利。在这样的法制社会中，人们的财产权利要受一般规则的调整，而这些规则创制出来主要是为了对交易进行规范并解决法律地位平等的当事人间的争议。而保有权是产生于比较小的社会的概念，在这个比较小的社会中，没有必要也无余地容纳象所有权这样的抽象概念，对领地具有完全控制权的领主就可以决定人们的各种所谓“权利”。保有人受领主支配，除了领主对他的接纳或承认他的继承人具有某种义务外，保有人并没有任何可以称为权利的东西。[8]102密尔松的这个观点除了对所有权和保有权的产生的社会发展阶段进行了分析，也从某种程度上说明了英国土地法上一个重要特征即重视实用，不注重抽象思维。这与整个英国法的特质相关。

二、英国土地法的调整对象和法律渊源

1.英国土地法的调整对象

对土地有关的法律关系，各国都有相关法律进行调整，但大陆法系和英美法系有较大差异。在大陆法系，土地被看作是民法不动产物权的客体，对作为物权客体的土地的所有、使用、转移、收益以及侵害补偿都适用民法一般原理，纳入民事法律中一体规定。此外，有关土地的合理开发和利用，以及土地保护、土地治理以及土地管理方面等都归属不同法律部门进行调整。以我国为例，我国并没有同英国土地法这种意义上的专门的土地法，有关土地的法律规定涉及民法、经济法、环境资源法等多部法律，一般是由在开发和利用，以及保护改善土地和土地市场所发生的社会关系方面产生的各种法律规范和法律渊源的总和。

在大陆法系和英美法系，土地都是财产权的客体，都需要对土地财产法律关系进行调整，但具体调整方式不同。大陆法系财产权包含两个不同方面，一是所谓“产权”问题，即所有者的所有权是无可争议的，并且没有人分享他的所有权;二是指产权及所有权的内容，即只有该所有者而非任何其他人，才对该物享有所有权，这种权益是排他的和完全的，或者用否定的说法，其他任何人均不能对该物主张产权，任何他人也不能实施降低其效用及减少其价值的行为。在英国财产法上，所谓财产权只具有大陆法系第一层涵义，即财产权主要规定所谓产权问题;在所有权内容这一部分相当大部分是由合同法和侵权行为法来调整的。此外，英国财产法并没有规定我们因对物的所有而应承担义务，这些义务属于债法(尤其是侵权行为法)和类似于大陆法系公法的内容。英国财产法只赋予人们对物的法律权利，这些权利主要内容是:对物的实际所有权;获取物之收益的权利;实施管理的权力，包括转让物的权力。可以说，财产法的主要内容并非对付业已发生的争议，作为财产法重要部分的土地法也并非是引导人们如何买卖和转移土地的法律，而是围绕土地权益，以服务土地购买者需要出发的相关法律。

从英国土地法对土地的定义来看，土地不仅包括可感知的物质财产，比如土地、房屋、土壤，而且还应包括不可感知的土地上的权利。土地上可转让权利是土地法调整对象，土地法的内容就是对土地上这些权利的创设、转移、运用、期限，以及如何运用这些权利来影响土地使用以及收益的规则。[9]2简言之，从某种角度而言，土地法就是对土地上可转让权利的创设、收益、转移规则。英国土地法规则本质上不同于合同法以及侵权法规则，这种不同主要在于:首先是否具有财产性，如一项土地上的权利可以转让，它就是一种财产，就是土地法规制的对象，土地法的财产性本质非常不同于普通合同关系中的那些个人义务;其次权利内容不同，对于土地上可转让权利的所有、权利的收益、权利的转让由土地法来进行规制，而对于这些权利的具体内容以及因对权利的享有而应承担的义务则属合同法和侵权法规制的内容;再次是权利当事人范围不同，虽然许多有关土地或者土地权益的交易事实上是通过合同作为媒介来完成的，土地也是通过合同被转卖，土地租赁也通过土地拥有者和承租者之间订立合同来实现，但是需要双方一致同意才能达成合同，并需要履行一定的行为，合同的效力也只影响到合同当事人双方，而土地法权利却与合同法权利不同，不管某项土地法权利是否通过合同来设立，但它都会影响到权利创设者之外的其他人。事实上，任何对土地法是什么的描述都是关于对创立、利用土地上财产权利的研究，这些权利表现为一种权利束的形式并且与土地本身密不可分。

作为财产法最重要部分的土地法而言，从实现所有这些财产内容的权利束中分离出一些权利的内容而将其分配给不同的人，对发挥土地效用是非常需要的。英国法在对待与土地有关权利方面的态度首要的是，原则上，对所有权的分割是不会发生什么障碍的。这一过程是通过运用诸如地产和保有这样高度抽象的几种制度设计来进行的。

2.英国土地法的法律渊源

现代英国土地法，从法律渊源上看，主要是由一系列制定法、历史形成的法令、法院判例、甚至是权威著作等共同组成。在普通法体系中，判例法为主是其主要特征，但也包含大量制定法、习惯法。就英国土地法而言，从制定法来看，从1066－2010年，联合王国效力范围内与土地有关的法令非常之多，达到534个，但绝大多数都是1925年之后制定的。这些制定法构成了英国土地法的主要内容，但是在这些制定法之外，还存在着大量的土地习惯、土地权威著作等等，都共同组成了英国土地法的重要内容。制定法的主体来源一般指1925年颁布，1926年1月1日正式实施的涉及土地的一系列财产法案。这主要是包括1922年财产法案的部分内容(该部分内容在1924年财产法案修正案中被修正);1924财产法修正案;1925财产法案;1925土地交易法案;1925定居土地法案;1925信托法案;1925遗产管理法案;1925土地登记法案;1925大学与学院地产法案。在制定法范围外，历史上大量存在众多有关土地的法令以及判例、权威著作等至今仍在继续保持着效力。

从历史上看，英国的土地法制文明可以追溯到盎格鲁－萨克森时期，但当时还不具有形成统一土地法的条件。1066年诺曼征服以后，宣布全国土地归自己所有，自己是全国土地的唯一所有者。1086年威廉一世的索尔兹伯里盟誓在法律上正式确立了所有土地都最终向国王持有原则，同年进行的广泛土地调查将全国土地登记在册。由于国王是全国土地唯一所有者，领主必须从国王手中领有土地，并负担相应义务，土地只能以保有的形式被国王以外的领主持有，这样大陆法所有权在英国出现的可能性就被排除了。这一系列的措施在土地上形成了“国王—居间领主—土地保有人”的社会等级结构，其结果个人的社会地位要视其在土地关系中的地位而定。

中世纪中期到19世纪末，是英国土地法发生重要变化的主要历史阶段。在19世纪以前，英国土地法的基本框架、基本概念、权利的基本分类都已经形成并确立。19世纪，英国社会开始发生变化，近代工业革命对土地法提出了新的要求，而土地产权不清、高昂的交易成本以及土地利用的多重限制已日益不能满足近代工业革命的要求，从19世纪30年代开始，英国进行了一系列的土地法改革，议会立法十分活跃，虽然改革未能从根本上改变英国土地法的面貌，但为20世纪初期系统改革财产法积累了宝贵的经验。

1925年，英国颁布了《土地授予法》、《信托法》、《财产法》、《土地登记法》、《土地特殊权益法》、《遗产管理法》六项财产立法，最终完成了对封建土地法的资本主义改造，废除许多封建土地制度，地产权仅剩下完全保有地产权和租借地产权两种。经过改革，完全保有地产权事实上已与真正的所有权无多大区别。租借地产权的封建性也大为减轻，地产拥有人及租借人除交纳税款或租金外，无须承担封建义务。同时，土地转让手续也大大减轻，并规定土地登记制度，将土地使用和转让置于政府管理和监督之下。

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