松绑之后的济南楼市

王欣芳

“特价房”变相降价，好房子价格岿然不动

从7月2日网传济南要取消限购之后，陈显廷一直处于半焦虑状态。作为购房观望族成员，陈显廷对上半年济南楼市的走势图如数家珍，一、二月销售淡季，成交冰点；金三银四名不副实，颓势衰迷；红五月变成黑五月，六月更是持续走低。陈显廷准备出手时，偏偏“限购松绑”：“济南在实行了3年4个月零9天的限购政策，怎么一到我买房就松绑？”陈显廷担心这一消息会令房价报复性上涨，自己一年的观望连写进神话做望房石的资格都没有。

不过很快，陈显廷发现自己的担心似乎有些多余。

自7月10日至今，“限购松绑”的消息一直置顶于济南住建委的官网，调整后的政策尚未公布。虽然官方没有明说，但目前济南的开发商以及售楼处都已经悄悄地取消了限购，不少楼盘打出优惠牌。

位于小清河附近的天鸿置业推出 “特价房源”，“在总价上，特价房源能比普通房源优惠大约8万”。置业顾问告诉记者，特价房的均价大约在8200元/平至8400元/平之间，而9月份要开盘的新盘均价则在8700元/平左右。位于市中区二环南路附近的中海国际社区目前最低价为6800元/平方米，预付1000元现金可以参与优惠活动，送购房基金。在绿城百合花园的售楼中心，置业顾问称该楼盘的均价在10000元/平方米以上，跟上个月的出入不大。地处济南西客站周边的荣宝御园均价为6900元/平方米，限购政策出台后也推出了一系列的优惠活动。

当然，这些楼盘的置业顾问都告诉陈显廷要尽快出手，因为“限购政策一放开，今后可能会涨价”，而涨价幅度被预测为500元到1000元不等。

“据我个人观察，上半年只有5%左右的开盘商完成了既定任务，即便限购松绑，优惠活动也会继续保持力度和幅度，为完成下半年任务做铺垫。”山东中原投资顾问部总监薄夫利说。

借用这次限购松绑的东风，有不少楼盘顺势推出了特价销售的策略来挽回颓势。截至7月20日，济南市内在售楼盘总数约为134家，以优惠促销为卖点的楼盘为58家，占总数的43%，其中历下区6家、市中区7家、天桥区3家、槐荫区有19家、历城区12家、长清区3家、高新区8家。以槐荫区为例，槐荫区共有41家在售楼盘，其中优惠销售的楼盘19家，占槐荫区总数的46%。

相比之下，许多人们印象中的好房子价格兀自岿然不动。南部某生态大盘的花园洋房正在热销，虽然置业顾问也表示有优惠政策，但“能买得起的客户并不怎么在乎优惠”。同样位于二环西路沿线的华润仰山项目更是端足了架子，看房需要提前一天预约，当天看除非有老客户介绍，否则很难“通融”。在售的新派独院别墅配以负一层下沉式庭院，价格区间为580-2000万/套，购房享受全款98折，按揭99折优惠：这种数字，只能说是象征性的优惠了。

限购松绑引不起房价飞涨

据统计，在限购松绑后的7月14日至7月20日，济南新建商品房市场共成交了4213套，相比前一周的3005套增加了1208套，环比前一周上涨40.2%。其中，最高成交量在7月15日出现，为911套；最低成交额出现在7月20日，为263套。

据统计，7月1日—17日，济南市共销售商品住宅57.4万平米，这一数字比2013年1月以来的大多数月份整月成交量都要高，如果这样的走势继续下去，本月住宅成交量恐突破100万平米的大关，成为两年来成交住宅最多的月份。

但在不少业内人士看来， 仅一个限购政策的放开虽然给市场带来利好， 但作用是有限的。

“这与济南楼市限购松绑有很大关系。”薄夫利说，从7月10日济南市解除限购以来，住宅成交量便以接近“90度”的速度瞬间爬升到今年的最高状态。“成交量的大幅增长不太可能出现，反而是以前买了房子没有网签的可能集中网签，再就是许多改善型购房者的入市。”薄夫利认为短期内楼市有可能出现活跃气氛，但不会有长期的影响。

针对解除限购对房地产市场的影响，山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授认为不会引起房价大幅波动。他解释，这一轮全国性的楼市低迷，是多重因素“共振”的结果，包括经济增速减缓、前几年房价上涨过快、不动产统一登记带来的房产税与反腐预期等。取消限购，只能解决购房资格限制问题，其他的因素还是存在的。

近日，记者走访发现，限购解禁近两周的时间内，二手房市场并未出现明显上涨趋势。

“限购松绑了，前几天就有卖主打电话问改价的事儿，人还没来得及现身，现在买最合适。”在位于富翔天地商业区的两家房产中介，工作人员这样告诉记者。在他们看来，之前交易时房主便宜几万元是比较正常的，现在卖房者虽然没有在价格上明显加价，但是基本不接受议价。而能一把付清房款且拥有三套房以上的刚需购房者仍是少数。

同时，限购松绑也没有带给家居市场太多人气。“正常情况下，家居建材行业对楼市政策的变化反应都会滞后一些，时间大约要半年以上，具体时长要根据市场情况而定。”据业内人士称，楼市成交量会直接影响到家居建材行业，从长远看，限购令的取消对于本行业的发展有促进作用。

缓解楼市低迷关键“不在调控在金融”

“整体而言，2014年下半年如果没有政策出台的话，房地产市场依然走下行趋势。今年以来房地产开发投资增速的回落是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，根据市场的周期性来看，缓和比较难，继续下滑的可能性比较大。”在RET睿意德高级董事王玉珂看来，下半年房地产市场销售状况将主要取决于金融信贷等政策。“最大的问题不在调控，而在金融。购房交易中两大主体都需要金融支持。”

近期，信贷及公贷政策小的波动也引发了市民的关注。调查发现，部分股份制银行对于首套房的贷款利率回归到基准。也有银行对外来购房者的贷款门槛下调，山东省内的客户不用提供社保证明也可商贷。

北京银行济南分行个贷部有关人士说，目前首套房贷款利率基本上是基准，但具体情况要按照客户的个人信用度来决定，如果信用度较差的客户申请，贷款利率将会上浮。华夏银行济南分行表示，现在他们首套房贷款是基本利率。

此外，济南公积金贷款政策也出现松绑。此前住宅楼要求全面封顶后才可公贷，现在只要工程进度完成主体的2/3以上，办理完商品房预购抵押手续以后，就可以办理公积金贷款业务。“利率回归，公贷调整都是对市场的良性刺激。”世联怡高山东区域董事、总经理朱江认为，但是目前差异化的信贷政策仍然没有放开，二套房仍是六成首付，三套房停贷，资金流还是偏紧，这仍是影响市场的关键因素。

据了解，为了解决资金问题，目前有楼盘“借钱”给购房者当首付，最多可借30万，需在两个月内还清，但是逾期罚息每天需要万分之五，转化为年息高达18.25%。

这家位于历下区的楼盘销售均价在10000元/平方米，置业顾问向记者推荐一百平的三居室和九十平的两居室，当记者表示想买三居室但首付一时凑不够时，置业顾问主动提出“借钱”给我，数额则根据户型大小分为不同等级，大户型最高30万，但90平左右的户型最高只能借20万。“这个钱是没有利息的，只要两个月内还清就行。”置业顾问坦陈，如果逾期是要罚息的，“每天万分之五”。

记者计算了一下，其所说的逾期罚息换算成年息为18.25%，远超现在的银行贷款。以年利率6%的六个月至一年（含1年）期的银行贷款计算，该楼盘借款的逾期罚息高达银行贷款的三倍。

记者了解到，虽然银行借给购房者的钱在两个月内不收取利息，但这部分购房者却享受不到应有的优惠了。以该楼盘93平米的两室户型为例，一般购房者可以享受按揭99折和交5000抵20000元的优惠，但是借款后却享受不到这部分优惠了。以每平米1万元计算，一般购房者需要缴纳90.57万的购房款，但优惠取消后却需要93万，多了近两万五千元。endprint