绿色建筑主体博弈市场约束及治理路径

作者简介：廖欢（1990—），男,安徽六安人,华东师范大学商学院在读硕士研究生。中图分类号：S611文献标识码：A文章编号：16749944(2014)05026909

1引言

随着生态环境的逐渐恶化,特别是全球气候不断变暖,节能减排与环境保护成为了世界各国共同关注的热点话题。全社会的能源消耗主要由产业、交通和建筑三大部门产生。从世界平均水平来看,能源消耗结构中建筑占32.8%,发达国家的建筑消耗平均水平达到40%左右,而当前我国建筑能耗占26%［1］。经验表明,建筑能耗在总能耗中的比重随着经济的发展逐渐上升,加之我国经济结构调整以及人民生活质量的提高,工业能耗占比将随着经济社会发展下降到1/3左右,而建筑和交通能耗将会进一步上升。另一方面,相比其他节能方式,建筑节能具有潜力大、节能减排效益好、成本收益比较高等优势。因此,发展绿色建筑、推行建筑节能是实现我国节能减排目标的重要手段之一。

在我国,绿色建筑的概念虽然被炒得沸沸扬扬,但其发展效果却不如人意。目前我国400亿m2建筑总量中,95%左右是高能耗建筑,达到绿色建筑标准的建筑面积约2000万m2,仅占总建筑面积的005%［2］。我国绿色建筑推广过程中,强制性、行政性的手段运用较多,效果并不理想。绿色建筑的推行需要依靠市场的力量,但绿色建筑自身的属性阻碍了绿色建筑市场的发展,信息不对称问题就是其中一个重要的方面。

2绿色建筑市场主体博弈分析

绿色建筑市场包含诸多参与主体,最主要的市场主体是政府、开发商和消费者。绿色建筑的信息不对称主要存在于开发商与消费者之间。开发商作为供应方,是具有信息优势的一方。消费者作为需求者,是信息劣势的一方。

假定市场上的所有建筑被分为绿色建筑和普通建筑两种类型。消费者购买绿色建筑的目的或用于投资(出租或卖出)或用于自用,绿色建筑相比于普通建筑拥有更高的价值,投资获得租金或售价也会更高,而自用绿色建筑会在使用阶段节省运行费用,同样会给消费者带来收益。因此消费者愿意支付更高的价格购买真实的绿色建筑。以普通建筑作为基准,消费者购买绿色建筑会获得额外的收益,假定这个收益额的现值为rc,同时付出额外的成本rd。开发商开发绿色建筑会获取高于普通建筑的收益,这个额外收益等于消费者付出的额外成本rd,开发绿色建筑的额外成本假定为c。只有在购买绿色建筑获取的额外收益大于购买绿色建筑付出的额外成本时,消费者才愿意购买绿色建筑。同样,开发商开发绿色建筑的必要条件是额外收入大于额外开发成本,因此,绿色建筑市场要满足以下条件:rc>rd>c。

由于绿色建筑能给开发商带来更高的收益,借助信息优势,开发商有隐瞒建筑真实节能信息的激励,消费者购买绿色建筑获取的额外收益取决于建筑节能的真实状况而不是开发商的宣传的状况。由于信息劣势,他们只能选择相信或不相信开发商的宣传,于是建筑市场开发商和消费者的支付矩阵便可以表示如下。

消费者

开发商

ngn(0,0)(rd,-rd)g(-c,rc)(rd-c,rc-rd)

以上的支付矩阵中,开发商有两种选择,即开发绿色建筑(g)和开发普通建筑(n);消费者选择相信开发商开发绿色建筑(g)和认为开发商提供的只是普通建筑(n)。不同的策略组合对应不同的得益,括号中前一个值对应开发商的得益,后一个值则是消费者的得益。

观察这一矩阵容易发现,(g,g)组合是开发商和消费者的最优决策组合,在这一组合下,消费者和开发商都获得正的额外收益,即都比开发普通建筑的收益高,全社会的总收益也达到最高。但是当给定任意一个主体的选择时,另一主体都会选择n:

如果开发商预期到消费者不会相信他们开发绿色建筑,他们便不会开发绿色建筑,虽然没能获得收益,但是避免了开发成本的c的损失;

如果开发商预期到消费者相信他们开发的是绿色建筑,他们也不会选择开发绿色建筑,以此获取更多的收益rd;

如果消费者面临一个宣称其产品是普通建筑的开发商,他们选择相信其产品是普通建筑,此时不获取额外收益,避免了rd的损失;

如果消费者面对一个宣称其产品是绿色建筑的开发商,他们选择相信其产品是普通建筑,以获取rc而非更少的rc-rd的收益。

于是,此博弈的均衡结果是(n,n)的策略选择,这是一个典型的囚徒困境,参与博弈的双方从自身利益最大化的动机出发,最后博弈的结果不仅导致个体得益没有达到最优,而且使整体得益最小。尽管双方都承认绿色建筑的价值,知道绿色建筑能给自己带来额外的收益,但是市场上的结果是开发商选择不开发绿色建筑,消费者也不相信开发商开发绿色建筑而只愿意支付普通建筑的价格,绿色建筑市场难以形成,市场被普通建筑完全占据。

3绿色建筑市场发展的约束条件

在上述分析中说明了在未加任何干预的绿色建筑市场开发商和消费者会陷入囚徒困境,开发商不会开发绿色建筑,消费者也不会相信开发商所宣称的绿色建筑是真实的,绿色建筑市场难以形成和发展。因此,需要在前面分析的基础上探寻绿色建筑市场存在和发展的必要条件。

假定市场上已经存在一定数量的绿色建筑,其占建筑总量的比例的为θ,这一比例由开发商前期决定,这里假定θ给定,则普通建筑所占的比例为1-θ。消费者对于绿色建筑拥有不完全信息,在自由市场中,他们的获取信息完全来源于发商,由开发商告知他们市场上的建筑是高质量的绿色建筑(h)还是一般的普通建筑(l)。这里的h和l是消费者从开发商处获取的关于建筑质量的信息,前文所用的g和n这里代表建筑的真实质量信息,g代表建筑为真实的绿色建筑,n代表建筑为普通建筑。同时,假设开发商谎称普通建筑为绿色建筑的概率P(h|n)=p,那么开发商如实告知消费者普通建筑的概率P(l|n)=1-p,当然,由于绿色建筑比普通建筑更高的价值,开发商不会谎称绿色建筑为普通建筑,必然会真实的告知绿色建筑的真实信息。上述事实可以表述为:

P(g)=θ,

P(h)=1-θ,

P(l|g)=0,

P(h|g)=1。

由此,可以算出当消费者被告知某一建筑为绿色建筑或普通建筑时,其为真实的绿色建筑的条件概率:

P(g|h)=(P(h|g)P(g))(P(h|g)P(g)+P(h|n)P(n))=θθ+(1-θ)p,

P(g|l)=P(l|g)P(g)P(l|g)P(g)+P(l|n)P(n)=0。

同样,消费者被告知某种建筑质量时该建筑为普通建筑的概率:

P(n|h)=p(1-θ)θ+(1-θ)p

P(n|l)=1。

在这种情况下,消费者获得额外收入的期望是:

E(rc)=P(g|h)rc。

令φ代替P(g|h),于是,前文所述的绿色建筑市场存在的约束条件变为:

φrc>rd>c。

这一条件便是开发商和消费者进入绿色建筑市场的参与约束。如果不满足这一条件,消费者为购买绿色建筑付出的额外成本得不到补偿,他们将不愿以购买绿色建筑,开发商开发绿色建筑的额外成本也难以收回,市场交易将不会发生,绿色建筑市场难以形成。在这一条件中,系数φ对绿色建筑市场具有关键的作用。一般来说,系数φ越小,绿色建筑市场越难以形成,当φ=0时,绿色建筑市场不存在,因为c>0无法满足上式。

φ由θ和p决定,因此这里对φ和θ、p的关系做进一步的分析。将系数φ对p求偏导数:

φp=θ(1-θ)［θ+(1-θ)p］2。

由于0<θ<1,因此φp<0,这一结果表明,在绿色建筑在总建筑中占一定比例的情况下,开发商隐瞒真实信息的倾向越高,消费者投资绿色建筑的收益越低,他们对绿色建筑购买的欲望也就越低,绿色建筑市场的发展越困难。

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而φ对p的二阶偏导数:

2φp2=2θ(1-θ)2［θ+(1-θ)p］3。

易知2φp2>0,因此在θ一定时,p越小,φ对p越敏感。开发商的诚信度越低,消费者受到负面激励越大。

同样,如果将φ对θ求偏导数,得到:

φθ=θ［θ+(1-θ)p］2。

φθ>0,φ是关于θ的增函数,对于一个既定的p,θ值越小,φ也越小,市场中绿色建筑的占比越少,市场发展的困难就越大。

通过以上信息不对称条件下市场上开发商和消费者行为的理论分析,我们发现,即使出于某种原因,市场上存在一定数量绿色建筑,这亦不足以支撑绿色建筑市场的发展,消费者信息的缺乏导致他们不愿意为绿色建筑支付充分的价格。而在绿色建筑占比较少的市场中,开发商隐瞒或提供不实信息会造成更为严重的后果,这会导致已经兴起的市场逐渐走向消亡。

4绿色建筑市场的治理路径

根据前面推导出的绿色建筑市场的约束条件,要促进绿色建筑市场的发展,必须使系数φ,消费者的额外成本和开发商的额外收益rc、开发商的额外成本c满足φrc>rd>c,同时我们还分析得出,在绿色建筑在市场上占比一定的条件下,要满足以上条件,必须降低开发商隐瞒或虚报信息的概率p,因此可以就此着眼采取相应措施推动绿色建筑市场发展。

4.1降低p值的途径

4.1.1绿色建筑标识

绿色建筑市场上开发商的不诚信行为源于绿色建筑市场的信息不对称,为了遏制这种行为,政府需要做的是向信息劣势的消费者提供信息,一个有效的方法是实行绿色建筑节能标识。绿色建筑节能标识使建筑的节能属性通过一目了然,为绿色建筑消费者提供了重要的信息,使得开发商的宣传难以影响到消费者,有效遏制开发商欺诈行为,阻止市场的逆向选择行为。

绿色建筑能效标识是发达国家推行绿色建筑的一个重要手段,在许多国家发展已相当成熟,比较有代表性的如美国的“能源之星”。1998年,美国能源部和环保局开始实施能源之星计划——建筑标识,其主要对象是商用建筑和新建住宅建筑。除了美国的能源之星外,国际上的建筑能源标识还有丹麦的EM和ELO;荷兰的EPA-W(既有住宅),EPA-U(既有非住宅),EPC(新建建筑);英国SAP(住宅),SBEM (其他建筑),BREEAM(所有建筑);法国的DPE(新建建筑)［3］。我国目前编制了《绿色建筑评价标准》,采用节地、节能、节水、节材、室内环境质量和运营管理六个指标对我国住宅和公共建筑进行评价,对评价结果划分为三个等级,依次为一星、二星和三星建筑,三星建筑要求最高,对于同一星级的建筑,用分数区别,在标志和证书中予以体现。

2014年5月绿色科技第5期推广绿色建筑评价标识需要两个方面的重要保障。一是需要有一个完善可行的绿色建筑评价标准,二是需要有认证监督的专业组织。我国目前绿色建筑的国家标准是《绿色建筑评级标准》。该标准实施后,我国绿色建筑的发展取得了一定的成绩,截至2012年3月,全国已评出379项绿色建筑评价标识项目,总建筑面积达到3800 多万m2［4］。但我国绿色建筑评价标准还存在一些不足,需要在实践中加以完善:

(1)注重事前评价,忽视运行能效。绿色建筑节能减排效果产生在全生命周内,我国建筑节能标识注重设计阶段,一些设计标识项目的实际运行效果不得而知,有失推广绿色建筑的初衷。绿色建筑评价标准应形成包括项目后续使用阶段在内的完全评价体系,同时在项目评价之后,相关部门、评价机构乃至咨询单位都可对其开展一些调查回访、跟踪落实、分析比较、反馈与进一步指导方面的工作,以此激励和引导绿色建筑理念在施工、运行等后续环节得到贯彻执行。

(2)可量化和可行性较差。我国评价标准是定性和定量相结合,先定性再定量。以达到要求的项数确定绿色建筑的等级,同一等级以得到的分数区分高低,这种方法存在较大的主观性,一些技术发展比较成熟的国家,是以定量评价为主。同时我国绿色建筑评价标准一些项目执行较为困难,要求不符合实际,在目前我国绿色建筑的技术设备水平相对滞后和资金瓶颈下,设计执行成为难点。

(3)标准适应性较差。我国幅员辽阔,北方寒地建筑与冬冷夏热地区建筑在供热、取暖、热水等系统上存在很大差别,建筑结构也不相同,不同建筑要有不同的节能减排标准,因此如何制定适应各地区的标准评价体系也尤为重要。

在建筑标识的组织保障上,我国住建部负责指导和监督评价标识工作,住建部科技发展促进中心负责评价标识具体组织实施。而国外的标识项目多是自愿性项目,采用独立的评估方式,由获得相关政府部门授权的独立第三方进行评估,评估结果经有关部门核准后颁发认证证书。随着绿色建筑市场的发展,仅仅依靠政府部门对绿色建筑实行认证是不现实的,我国必须大力发展绿色建筑评估、认证等第三方机构。绿色建筑第三方机构对绿色建筑市场的发展尤为重要,它不仅能够为绿色建筑市场提供相关服务,还能促进市场信息的传播,对于克服市场信息的不对称有重要作用。

4.1.2制定法律法规

遏制信息优势方利用信息优势获取额外收益的另一种方法是加大对市场不诚信行为的惩罚,提高欺诈的成本,从而改变优势方在与劣势方博弈过程中的得益。这种方法就是要完善绿色建筑相关法律法规,对违法行为给予严厉处罚。强制性政策是通过各类法律法规和行业标准的制定与强制执行来达到一定的目标,相比于激励,这种政策应用于绿色建筑的推广,目标明确,可以直接管制企业的行为,效果往往迅速而明显,但也存在不灵活和执行成本过大等问题［5］。

我国目前没有绿色建筑相关的法律,建筑的节能环保方面的相关规定仅在《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国节约能源法》等相关法律中有所提及［6］,且存在以下不足。

(1)国家级法律具有很高的权威性,其中虽然涉及建筑节能,但对建筑节能的表述多为“支持”、“鼓励”和“提倡”,缺乏强制性规定。另外,《建筑法》没有关于绿色建筑方面的规定,更无从提起具体的约束条款。

(2)有法不依、执法不严的现象严重,配套法规不完善,操作性上有待改进,能耗管理存在很大漏洞,缺乏相应的实施细则和强制措施予以保障。

要发展绿色建筑,必须在现有上位法中明确绿色建筑的条款,并出台专门关于“绿色建筑”的法规,法规必须明晰且具有可操作性,对建筑节能各相关主体的责、权、利要有明确的规定,对违背相关规定而应该受到的处罚有定性和定量的说明,确保法律法规对绿色建筑发展的实质性作用。

4.2降低成本c的途径

推动绿色建筑发展的另一个思路是降低成本,在上述约束式中成本c的降低也是满足约束条件的一个重要途径,成本的降低能够使得消费者的成本rd降低,从而使得消费者的额外收益rc相对提高,即使系数φ保持不变,该约束条件也更容易实现。

4.2.1完善激励机制

现阶段,实施激励机制是降低成本的主要途径。激励机制的内容包括税收、财政补贴、专项基金、信贷政策等。激励对象选择上可以选择针对消费者的需求端拉动,也可选择针开发商的供给端推动,需求端拉动具有较强的渗透作用,具有快速有效的优势,应该成为我国当前激励政策选择的方向。在低碳建筑发展到一定程度之后,要特别重视对消费者低碳意识的培养,以保障低碳建筑长期的发展。

4.2.2加大研发投入

大力发展绿色建筑技术是降低成本的一项重要途径。由于绿色建筑是新兴事物,还处于发展的初级阶段,绿色建筑技术的成本较高,绿色建筑相对于普通建筑的额外成本c的绝大部分来源于绿色建筑技术的运用。因此,大力发展建筑节能技术,形成技术的规模效益,降低技术成本,是降低绿色建筑成本的重要途径。绿色建筑技术发展的初始阶段需要政府加大研发投入,整合绿色技术研发机构、企业及高校等社会资源。由于研发的周期可能较长,在短期内,考虑采取技术引进与技术研发并行,利用“清洁发展机制”(Clean Development Mechanism;CDM)在短时间内以较低成本获得发达国家的先进技术,但核心技术往往难以获得,并容易形成对发达国家的依赖。政府的技术投入应以培育技术市场为目标,待技术市场成熟后,竞争格局形成,规模效应产生,价格逐渐下降,创新不断涌现,政府职能转为引导和监督为主。

降低绿色建筑技术成本的另一有效途径是建筑设计。绿色建筑优先考虑被动式节能设计,因地制宜,通过自然化、效率化、适应性、智能化和循环化的设计,,依据当地的各项气候条件合理规划建筑物总体布局、朝向、体形系数和窗墙比以达到建筑运行过程中的节能减排,以最小的投入撬动最大的收益。

4.3绿色建筑市场的自我完善

政府通过各种措施激励绿色建筑的发展,激励机制、认证制度等弥补了绿色建筑市场的缺陷,绿色建筑市场得以培育,绿色建筑的数量提高,即θ的值上升。前述分析证明过φ是θ的增函数,θ的上升会进一步促进绿色建筑市场的发展,市场的发展又提升绿色建筑的份额θ。因此,绿色建筑市场发展的内在机制会形成一种自我完善和自我推动的良性循环。

参考文献：

［1］ 仇保兴.我国绿色建筑发展前景及对策建议［J］.建设科技,2011(4):10~12.

［2］ Qian Q K,Chan E H W,Choy L H T.How transaction costs affect real estate developers entering into the building energy efficiency (BEE) market?［J］.Habitat International,2013(37):138~147.

［3］ 吕晓辰,邹瑜,徐伟,等.国内外建筑能效标识方法比较［J］.建设科技,2009(12):21~23.

［4］ 仇保兴.我国绿色建筑发展和建筑节能的形势与任务［J］.城市发展研究,2012(5):1~7.

［5］ 李学征.中国绿色建筑的政策研究［D］.重庆:重庆大学,2006.

［6］ 周珂,尹兵.我国低碳建筑发展的政策与法律分析［J］.

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