个人住房抵押贷款提前还款风险探究

赵阳

摘要：伴随着我国当前经济的发展，我国金融行业贷款利率有了较大的变化，新时期广大贷款人在利率的影响下纷纷加快了对个人住房低压贷款的提前还款，这种社会现象给我国金融贷款方面带来了巨大的发展隐患，如若问题处理的不当或不及时甚至可能引起我国的新一轮贷款金融危机，给我国社会带来巨大危害，本文就个人住房低压贷款提前还款所造成的社会影响及金融银行应执行避免金融风险的控制策略做了简单的讨论。

关键词：个人住房抵押贷款；提前还款；风险个人住房抵押贷款隶属于个人消费信贷业务，其占据个人消费信贷比例很大，在个人消费信贷总额中占据着非常重要的地位，它是连接金融贷款行业与广大社会个体的重要纽带，可以直接对消费者的住房消费提供金融支持，另一方面在进行贷款还款的同时也给我国的金融市场带来了新的生机，在无形之中促进了我国金融市场的发展。在我国个人住房抵押贷款业务进行的同时，伴随着市场经济的发展我国银行利率的调整，近年时间我国广大人民还贷提前，这给我国现在的银行金融业带来了巨大的影响甚至埋下了不安全的隐患，就当前我国个人住房抵押贷款还贷现状以及对我国金融业的影响，本文做了简单的论述，归纳为以下几点。

一、 我国个人住房抵押贷款提前还款的影响

近年时间我国银行个人住房抵押贷款业务增长迅猛，尤其是不少商业银行的加入更是将住房抵押贷款项目的金融业务推上了一个新的高潮，其中不少银行的个人房贷业务以年平均40%的速度增长，各大国有商业银行纷纷大肆争夺市场份额，不惜大家的抢占市场，一些银行甚至将发放个人住房贷款的任务具体到各个分行一线工作人员身上，以此来提高该方面的银行业绩。但是当前我国个人住房贷款由于长期贷款利率由低升高，贷款还款增加等因素的影响，广大贷款人员纷纷加快了自己的还贷速度，使金融市场上出现了提前还贷的社会现象。这种社会现象是由我国当前利率变化影响的，对广大金融业而言，这是一个可能会造成金融风险危机的隐患，个人住房贷款作为一项长期的贷款业务一般而言要在贷款发放3—8年后完成，个人住房抵押贷款的对金融业的风险才会在长的时间内慢慢降低，但是现阶段大量提前还贷现象的出现，却给我国银行金融借贷行业带来了危害，一方面表现在商业银行个人贷款业务受到重大影响，直接造成部分商业银行个人住房贷款业务发展构成重大影响，直接造成部分商业银行个人住房贷款的余额出现负增长，银行利润下降；另一方面，商业银行在提前还款过程中投入的大量管理成本和服务成本没有得到对应的回报，直接影响了贷款的正常收益，影响了银行的正常收益损害了银行的利益。

二、 我国金融行业对此的控制策略探究

我国社会经济发展起步较晚无法和一些发达国家相比，因此当我国银行金融业遇到个人住房贷款提前还款的社会现象的时候，更多的是通过各种渠道积极的向外国银行金融业学习，学习他们先进的金融业控制管理手段，借用先进的控制管理手段来遏制这种社会现象，从而最大程度的减少银行利益的损失。就当前我国金融业控制手段中主要的几种做了以下简单论述，第一、通过设立违约金来进行价格补偿。这条控制预防提前还贷行为的政策是由美国金融机构率先施行的，美国金融机构有着较强的前瞻意识在很早的时候就预测到了个人住房贷款金融业务容易受到时局利率的影响，因此在施行该业务的时候就对个人住房抵押贷款的提前还贷行为收取一定的价格补偿，这些补偿包括：禁止提前还款、固定违约金、递减违约金三个方面，在我国通过对该项策略手段的积极吸收，我国金融机构发现，不同前提还款期对个人住房贷款的发放机构而言，所带来的风险是不一样的，一般来说，越早的提前还款，风险越大，因此出现了违约金递减的第三个方面的政策。第二、通过签订收益保障条款来限制提前还贷行为。在进行违约金防止还贷行为提前出现的同时，美国金融机构发现，无论是固定比例的违约金还是递减比例的违约金，在未考虑到贷款人实际是否盈利或者亏损的情况，在利率降低的市场环境下，完全有可能根据无法完全弥补贷款人需要重新投资所带来的实际损失，因而违约金的方法不能很好的起到阻止贷款人提前还贷的社会现象，因而近年来更多的银行机构开始实行了通过签订收益保障条款来代替违约金，这种收益保障条款收取借款人一次性的费用，该费用在等于提前还款乘以合同利率与市场利率之差来进行计算，从而更好的维护金融银行的本身正常收益。

第三、 通过衍生工具管理提前还贷风险。衍生的工具主要指的是金融银行衍生出来的利率互换、调期期限、利率上限等等，通过利率交换将短期债券转换为长期债券从而有效地将一次性偿还债券或者不可赎回债券转换为可赎回债券，从而达到管理提前还贷行为的功能，进一步的降低银行在提前还贷行动中受到的危害。此外通过衍生工具管理提前还贷风险还可以将还款风险移给投资人，通过利用个人住房抵押贷款二级市场转嫁业务，从而将更多的住房贷款转嫁到了投资人的身上，减少了银行和金融业本身的借贷款压力，间接的通过投资人的贷款行为来弥补提前还款而带来的损失，进而在一定程度上控制了个人住房贷款提前偿还的社会现象。具体的操作过程分为简单和复杂两种，其中最为常见的个人住房抵押贷款证券转手抵押贷款证券，它是最基本的MBS，转手贷款证券是在一系列期限、利率和质量上相似的贷款几何的基础上发行的正确，该正确以及由证券担保的个人住房抵押贷款的所有权从贷款发放人的手中完全的转移到了投资人的手中，从而实现了简单结构的通过二级证券市场实现了业务的再嫁接，降低了银行金融业的风险。降低了银行本身的金融风险维护了政策的收益。

总结，当前我国个人住房抵押贷款提前出现的行为并非唯一的社会金融现象，在国外皆有发生新的形势下我国银行金融业要积极汲取国外先进的金融管理理念，根据我国的现实国情设立合理有效的控制性手段，在控制个人住房贷款提前还贷社会现象的同时确保自身的正常收益，从而降低金融风险促进经济的发展。

参考文献：

[1]个人住房抵押贷款提前还款风险实证研究.刘疆[J].西南财经大学.2007（3）

[2]我国个人住房抵押贷款提前还款风险管理研究.马钦玉[J].湖南大学.2008（9）

[3]我国个人住房抵押贷款提前还款预测模型及违约金制度设计.周丛丛[J]. 西南财经大学.2011（1)