沈阳市养老地产发展对策建议

作者简介：何红（1973-）,沈阳工程学院，讲师，注册房地产估价师，研究方向：房地产税费改革。

摘要：从沈阳市养老地产发展存在的问题分析入手，提出了完善沈阳市养老地产发展的对策和建议。

关键词：沈阳市；养老地产；发展

中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：16723198（2014）13002301

1沈阳市养老地产的发展现状

目前沈阳市养老地产的发展尚处于探索发展阶段，养老地产项目并不多，主要有浑南的听雨观澜林溪公馆、盛世园田居、于洪的五彩阳光城等项目。但是随着沈阳人口老龄化问题突出，沈阳市养老地产作为一个新型房地产品类型越来越受到重视，2011年12月29日，沈阳土地交易中心公开拍卖两块居住用地，这两块土地的规划用途被特别注明“老年社区”。这也是沈阳第一次出让明确规划用途为建设老年社区的土地。2012年冬，在沈阳土地拍卖中心拍出了19宗地块，这19宗地块全部位于棋盘山，多为养老居住用地。目前沈阳市政府正在利用东陵棋盘山风景区、沈北等区域得天独厚的自然资源优势，大力发展养老地产。

2沈阳市养老地产发展存在的问题

2.1传统观念较深，较难接受新的养老方式

养老地产是一种新颖的养老方式，其提倡和引导的生活方式、服务项目都以新面孔出现在社会和老人面前，他们是否接受或者多久才能够在心理上认同，对于养老地产来说，都是影响其发展的重要因素，在某种程度上说是养老地产发展机遇，同时更是一种挑战。由于政府资源的缺乏，所以依然比较强调传统的养老观念，这对于社会化养老的发展是非常不利的。

2.2“以房养老”金融业务存在风险

“以房养老”也称倒按揭，它指的是老人可以将自己的产权房抵押给银行、保险公司等金融机构，定期获得一定数额养老金或者接受老年公寓服务模式，在国内尚不成熟，金融公司和保险公司在操作过程中存在潜在风险。另外，倒按揭和正按揭相反，随着时间的推移金融机构的风险会逐渐增大的。

2.3住宅结构缺乏科学合理的设计

为了能满足老年人身心上的需求，其住宅结构等配套设施的设计应考虑公共厕所、防滑道路、休憩小亭等基本设施的建造，房屋走向应向阳通风，并尽可能设置亲人接待室以方便老年人亲情的沟通。另外，应配套小型医院、疗养院、娱乐设施、健身设施、学习场所等。然而，满足这些条件的地产项目在沈阳市目前非常少。

2.4政策扶持力度不够

在我国，目前建设老年福利机构基本上是由政府部门主管，由开发商开发运营养老地产项目非常少，目前国家还没有相应的政策，没有政策的利导很难吸引开发商介入。另外，由于老年人容易发生意外的特殊性，国家还应制定相应政策吸引保险公司提供担保，以分担开发商在建设和运营中的风险，从而促进养老地产的发展。

3完善沈阳市养老地产发展的对策和建议

3.1加强养老地产宣传，更新公众养老观念

政府应联合企业及社会团体，加大宣传，注重引导，帮助老年人及其子女尽快转变养老观念，在全社会范围内尽快形成有利于老年人入住养老地产的舆论环境，增加社会各界对养老地产的接受程度。

3.2创新养地产发展和经营方式

沈阳市养老地产的发展模式不仅要适合中国的国情，更要适合沈阳市的基本情况。可以利用现代的连锁经营手段和经营模式，将养老地产做成多模式的规模化产业。例如，在全沈阳市建立服务网络，将会员制与产权制有机结合，根据不同的经济状况，采用不同的经营方式等。

3.3完善促进养老地产发展的土地、税收和金融等相关政策

沈阳市应根据实际情况应制定出台更具有吸引力和推动力的优惠政策，才能够实现养老地产的发展。例如在土地政策上，明确养老用地的出让划拨政策；信贷方面，出台相应的政策性贷款支持规定，对政策性银行针对养老地产的贷款给出明确指标；税收方面，免除养老机构的企业所得税等一些税款可以很大程度地促进养老地产的发展。另外，在个人所得税方面，针对个人所得税和未来有可能出台的遗产税，可以将资产注入养老基金和减免一定比例的遗产税，同时要尽快出台多种具体养老地产管理法规，以规范和指导养老产业和养老房地产的发展。

3.4制定科学的养老地产设计、建造和管理标准

对于养老社区和养老地产的评估标准主要有：住区设施认定、养老服务认定、安全保护认定、运营管理认定四个认定。因此，沈阳市政府有关部门应尽快研究和制定出适合沈阳市养老地产的标准，包括建设的设计标准、建造标准、管理标准，使得沈阳市在发展养老地产时有据可依，有章可循，能有计划有步骤的促进养老地产的发展。对养老地产的管理进行规范，制定标准，划分级别，包括设备标准、收费标准和职业资格标准等，并且定期检查评审。

3.5制定养老地产发展中长期规划，满足不同老年群体要求

沈阳市养老地产尚处于起步阶段，尽管政府对人口老龄化以及由此所产生的养老问题有所认识，但由于认识得不够深入以及由于缺乏对养老事业发展的深入研究，所以对于养老事业的发展缺乏比较全面与整体的规划，现有的一些政策通常只是简单的优惠支持，非常零星并带有很多修补的性质，而非系统地对老年产业发展的支持。所以应设立产业发展中长期规划，通过政策引导和激励机制促使产业发展。

参考文献

［1］夏卫英，我国养老房地产产业发展研究［J］.决策探索，2013,（11）.

［2］王仁涛，中国房地产金融制度创新研究［M］.上海:复旦大学出版社，2009,（7）.

［3］潘彤，对商业养老房产项目开发的几点建议［J］.北方经贸，2012,（6）.