中小城市房地产发展问题探究

王鹏　惠佩瑶

摘 要：改革开放以来，随着经济的快速发展，我国城市数量大幅增长，其中大多数为中小城市。中小城市房地产发展起来是经济增长和宏观调控的必然结果，为了城市化进程的健康持续发展，做好中小城市房地产开发工作至关重要。为此，对我国中小城市房地产业的现状做了简要分析，并提出发展对策。

关键词：中小城市；房地产开发；城镇化；城市规划

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：16723198（2014）12002401

随着我国经济的发展和城市化进程的加快，中心城市不仅发挥集聚效应，其扩散效应也在逐步增强，单个中心城市的膨胀已退出主流，都市群和都市圈的成长成为主要发展模式，中国将逐步进入中小城市扩张向大城市发展的阶段，中小城市面临着快速发展的机遇。

1 中小城市房地产发展的机遇和风险

我国有八成人口是农村人口，他们的主要居住地是农村，但农村人口城市化是不可阻挡的趋势。美国的农村人口为7%，我国如此高的比例，其对城市发展的潜在需求是不容低估的，房地产业有着极大的发展空间，但房地产业的扩张主要集中在大城市，中小城市房地产业落后的局面亟待改善。

1.1 房地产业发展所面临的机遇

城市化加快了中小城市的发展，大城市的房地产业一定程度上较为饱和，发展空间越来越狭窄，“地荒”成为许多房地产企业生存发展的难题，它们不得不将目光向还未开发起来的中小城市转移。中小城市不发达，竞争不激烈，大城市的房地产开发公司所拥有的新的理念和管理模式在中小城市占有优势，有利于开发商尽快建立市场，因此发展潜力巨大，蕴藏着极大的机遇。

与此同时，中小城市的客观条件也适宜房地产业的发展。中小城市的建设成本较低，在土地成本、建安成本、人力成本等方面都较为低廉，并且中小城市政府为了本地的发展，给予了房地产开发商许多土地政策、税收政策等优惠政策，为房地产业的发展助力。

1.2 房地产业发展所面临的挑战

中小城市房地产开发同样存在着困难和风险。中小城市与大城市相比，许多小区规划规划不合理的问题严重，住宅的规划较为老套，正规的小区物业管理的概念也没有形成，其城市的多样性和复杂性导致合理规划的难度加大，给房地产开发商的业务的施展形成了不小的阻力。

在中小城市发展房地产业，也要充分注意其劣势。中小城市的市场容量小，消费能力有限，开发大的项目必须小心谨慎；中小城市的风俗习惯强，风土人情的力量需要引起重视；中小城市的政策虽有优惠，但政府的政策稳定性不强，也易成为开发商的困扰。

2 中小城市房地产市场发展对策

2.1 科学制定城市发展规划

在城市化进程中，中小城市的规模扩张速度较快，但在追求速度的同时不能放弃质量的提升，盲目扩张是不可取的，更科学的建设城市需要有合理的规划来引导。在规划时应注意经济、社会、环境的协调发展，通过土地的合理利用，降低运作成本，合理配置社会资源，并通过对农地和森林等自然资源的保护来实现房地产业的健康可持续发展。

在制定城市群空间规划时要进一步深入研究规划，对区域内的产业定位和区域间的增长态势进行分析，明确自身在城市群的定位。我国的城市交通规划通常以本地为主，在城市群的发展过程中要考虑城市之间的交通网络格局进行调整适应，重视公共交通规划，使居住地紧凑起来，发挥资源的最大效应。

2.2 提升开发商的竞争实力

房地产开发商应该在政府的规划下找准定位，借势使自己快速成长。开发商要提高房地产业的水平，首先需要塑造项目的品牌形象。每座建筑楼盘都代表了城市的形象，开发商将楼盘做精做好，也是提升城市的品质。以前开发商考虑的是如何减少绿化面积，增加销售面积，现在考虑的是如何增加绿化面积，把房子建设得更为宜居。环境、品质提高了，销量自然会提高，这样将有利于房地产业的发展。

其次，在中小城市中房地产处于快速发展的时期，其运作不规范的情况时有发生，这对于开发商的负面影响是极大的，会导致开发商的信誉度和整体形象的下滑。房地产开发商应规范自身市场经营行为，合法与他人竞争，树立诚信的企业形象，自觉维护行业的有序发展。

2.3 规范房地产市场秩序

房地产业的发展与其所处的环境是分不开的，政府应建立健全房地产业的法律法规，为房地产开发商的公平竞争提供良好的法律和市场环境。虽然目前对于土地权出让、房地产开发、住宅区物业管理等出台了一系列的政策法规，但随着房地产业的迅速发展，现行的法律法规需要进行不断地完善才能与市场的发展相适应，才能为房地产业的成长提供有效的法律保障。

在有法律法规的基础上，对其的切实实施也是必不可少的，政府应进一步规范行业管理，加强对房地产开发建设全过程的监管，根据相关的政策法规，对未进行建设和正在进行建设的项目都要进行审查，对不符合要求的项目予以查处，营造规范的市场环境。

参考文献

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