绿地借壳：剑指房企龙头

高敏　王豫刚

政府生意和“造城模式”，能否让绿地借地产业“拐点”之机攀上顶峰？

堪称“蛇吞象”的绿地集团借壳金丰投资上市案，终于尘埃落定。

6月13日，金丰投资召开第二次董事会，绿地的上市路径、估值等问题得以确定。按重组预案中绿地113.26亿股的总股本计算，其当前市值已高达954.78亿元。截至6月22日收盘，万科A股总市值为894.42亿元，保利为534.28亿元，金地为394.88亿元，相比，绿地目前的潜在估值要比地产龙头万科还要高出60.36亿，这也意味着绿地上市后，很有可能高居房产行业市值首位。

双雄争霸未完结

继2013年绿地收购盛高置地完成香港资本市场布局后，又借壳金丰投资，打算完成国内A股的上市，逆势扩张，绿地是否会顶替万科成为新的行业老大？

有关数据显示，2013年万科实现营业收入1354.2亿元，净利润151.2亿元；而绿地主营业务收入已达到2503亿元，净利润200亿元以上。绿地净利润总额近三年来每年增长近三分之一。地产咨询公司亿翰智库分析师张化东认为，绿地的上市给了万科一定的压力，万科近期治理结构上的创新，与百度合作尝试新产业等做法，都是对市场当前情况的应对。

两相比较，绿地营业收入、利润及近三年开工面积略高于万科，但万科在销售规模和销售单价上仍领先于绿地。两家公司都致力于全球化，万科先后进入美国、新加坡市场；而绿地继波罗的海明珠项目投资建设之后，又先后进军韩国、美国、泰国、澳大利亚、西班牙以及英国等国家。

“绿地目前累计在海外投资已经超过200亿美元，今年海外业务收入将超200亿元人民币，明年目标超400亿元”，绿地集团董事长张玉良透露。

从外界来看，与万科相比，绿地发展略好。但是，绿地提出2014年2400亿的销售目标时，万科仍然报出了2000亿的目标，这是稳操胜券的低调，还是无能为力的无奈？

据了解，绿地商业地产开发占40%以上，万科非住宅业务不超过20%。万科集团董事会主席王石曾表示，万科目前仍专注住宅开发，未来也将提高商业配套能力。万科似乎已经意识到绿地多元商业模式的优势，以及这种模式带来的挑战。业内人士预测，万科商业模式未来必将转型。

世联地产华东区域总经理袁鸿昌表示：“随着绿地的上市，两家一流房企在融资渠道上的差距得到弥补。两家公司的资金周转都很快；万科住宅比例较大，而绿地有更多的综合体。两者如果要加以比较，将是长期的、全方位的”。

商业模式不寻常

在2013《财富》世界企业500强中，绿地集团已位列第359位，其业务规模近年不断提升，而这又与它别具一格的商业模式密切相关。

绿地自称“最懂政府的开发商”。房地产开发的地域性很强，而绿地却能够走出上海，扎根当地。用张玉良的话来说，“绿地是做当地政府想做，而当地企业又做不了或者不容易做的事，在服务全国的过程中发展壮大自己。”当地政府看中绿地的差异化竞争优势和较强的产品实力，给与一定政策优惠与照顾。政府支持的最大化成就了绿地的高效益。

多元化产业发展方向证实了绿地做大做强的目标。绿地以房地产开发为主业，能源、金融相继为第二、三产业，房地产中又以住宅为主，商业为辅。张玉良认为，“仅靠一个产业做到营收500亿甚至1000亿元的企业稳定性很差，受市场波动影响大，必须找到一个能与之相平衡的产业使企业‘两轮驱动。”地产融资资本量比较大，如果没有可靠的支撑，规模会受到很大的影响。形成“三足鼎立”的产业局面，提高集团整体的稳定性，才能为主业提供充足的资金流，解决后顾之忧。

从“新城战略”、“超高层战略”到“智慧城镇计划”，绿地在政策导向和城市需求中，发掘竞争优势。地价低、风险好控制的“新城模式”广泛地应用在绿地大本营——上海。绿地又凭借着这样的策略，在二三线城市获取了大批廉价的土地储备。其后又以先机之势，通过“超高层战略”的策略，提升了在同行业的竞争力。

另辟新径的“智慧城计划”打造面向未来的科技智能建筑、构建智慧城市产业生态合作圈。不仅给人居环境带来更为高效舒适的体验，更发挥了自身资源整合能力，将“智慧城市”从畅想变为现实。

绿地集团董事长张玉良也表示：“绿地的‘造城模式一直与时俱进。我们不再满足于‘造住宅、造城市功能，而是要求自己立足城市建设的前沿，将最现代的规划概念、最先进的智能技术及绿色节能技术运用到项目中，推动城市走差异化、特色新型城镇化道路，提高城市价值和品质。”

未来前景仍存疑

张化东分析认为：“绿地今年内实现上市问题不大。”但，上市之后的路怎么走，对于绿地而言，是一个巨大的挑战。

“一家公司的大发展要经历三个步骤，全国化、资本化、国际化。”张玉良曾在绿地内部表示。在他看来，绿地的全国化无疑已经进入高峰期，现在要走资本化，同时进行的则是国际化。作为一家千亿房企，资本化是必须的选择，通过这种机制才能得到更好地发展。

绿地集团对外宣称，上市后将仍坚持多元化的商业模式。虽然多元化的商业模式可以解决后顾之忧，但绿地商业地产项目仍以开发销售模式运作，这种模式并不是商业地产未来主流发展的方向，有一定的先天缺陷。由于绿地目前很多商业项目位置还比较好，散卖之后还没看到比较大的问题，但是未来情况就很难保证了。

今年2400亿的销售目标，无形中也对绿地增加了压力。如果无法达到目标，对绿地的士气影响较大；最终达到目标，也可能会像万科某高管说的会付出比较大的代价。此外，绿地还试图进入上海足球产业。尽管绿地原本就是一家典型的多元化运作的企业，涉足金融、能源等产业，但足球是一项十分“烧钱”的投资，能否给绿地带来利益，还是一个疑问。

一位不愿具名的业内专家对《中国经济信息》记者表示：“综合其相关投资项目及运行模式来看，绿地上市后到底能否更好地发展，目前还是无法下定论的。”endprint