房产税的征法

房产税在国外运营经验丰富，考察他们的征收原则与效果，有助于找到中国的方向。

《中国经济信息》综合报道

上海、重庆等地的房产税试点已经开展2年，但房价依然在上涨，北京的房价还拿下了全国冠军的宝座。当初呼吁通过征收房产税抑制投机炒房的专家学者们要么不见踪影，要么呼吁加大征收力度。

房产税作为一个舶来品，在国外的运行机制如何？在房地产市场起到了怎样的作用？能否抑制房价的上涨？这些都是中国房产税开征工作的前提。

韩国

韩国从1961年起就征收财产税。为了抑制1997年亚洲金融危机后产生的房地产泡沫，韩国政府2005年出台了综合不动产税，后来，韩国政府又出台了更为严厉的房产转让所得税。

【征税对象】综合不动产税征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元（1美元约合1144韩元）的家庭，并根据房产总价值的不同，税率为每年0.75%—2%之间。房产转让所得税，即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳50%的房产转让所得税，以此类推。

【征收效果】综合不动产持有税是针对高价房地产的额外税收，主要用来遏制房地产投机炒作及大量购置行为。此外，征收房产转让所得税再加上之前的综合不动产税，韩国房地产投机现象得到了很好地控制，房价也基本得到了稳定。

德国

【征税对象】在德国，只要有房产，一般需缴纳房产税，只有当房产是文物，而且维护费用超过房产收益时，可以提出免税申请。

在德国要购置一栋房屋，首先要缴纳评估价值1%至1.5%的不动产税，房屋买卖还要缴3.5%的交易税，买卖盈利缴纳15%的差价盈利税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。在德国要购置一栋房屋，首先要缴纳评估价值1%至1.5%的不动产税，房屋买卖还要缴3.5%的交易税，买卖盈利缴纳15%的差价盈利税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。在德国迟缴房产税不管是有意，还是处于争议期，都是要缴纳罚金。就算是子承父产也不可免税。

【征收效果】德国一直把房地产视之为重要的刚性需求与民生要求。由于德国以严厉的税收政策抑制房地产投资者，向土地与房地产征收浮动税率，这使得德国房价长期维持稳定。

新加坡

【征税对象】新加坡的房产税是按照房屋的年产值计算，而年产值是房屋每年可赚取租金的净收入，也就是年租金减去物业管理、家具、维修的费用。

新加坡坚持小户型、低房价原则，对购买自用房者实行税收优惠，对10%的最困难群体，政府提供补贴或廉租房。政府严格控制高价商品房的比例，对于超过100平方米的“富人住房”，一律收取高倍的土地出让金及高倍的物业费。

自住房产的房产税率是4%，其他类型的房产税率是10%。而对于小户型的业主，政府会在4%基础上再进行折扣。从2011年开始，政府对房产税进行了改革，更加倾向于弱势群体。

【征收效果】新加坡模式的优点是政府主导住房供应，满足大部分住房需求，并且对富人住房征收重税，最大限度压缩投机者炒房空间。不过，新加坡的房价并未因房产税停止上涨的步伐。

美国

【征税对象】全美50个州都征收房产税，房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区。这一税目是地方政府的主要收入来源。美国房产税的纳税人为拥有房地产的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。

星条置业统计，目前税率大致介于1%-3%之间，房产税作为房产永久持有的最基本保证。

房产税的税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定，而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化，因此房产税税率每年都相应变化。房产估值一般由持有证书的专业评估师给出市场公平价。确定税率的具体程序是：市、镇委员会通过预算，各级政府根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房产税的数额，再根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。税率的计算公式为：预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额=房产税税率。

【征收效果】美国在建国初期就开始征收房产税，早在1792年就有4个州征收房地产税，1798年通过的财产税法律就包含对房产和土地分别征税的规定。到了20世纪初，美国每个州都制定了征收房地产税的法规。美国征收房地产税是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持，并不以此为主要手段来调控房地产市场，因此，房价也并没有直接受到房产税的影响。

英国

【征税对象】英国房产税是地方政府征收的用于支持地方性公共服务的地方税，是地方政府重要的财政来源。房产税按房产用途不同分为居住房屋税（Council Tax）和营业房产税（business rates）。

居住房屋税课税对象为居住房屋，包括自用住房和租用住房。纳税人为年满18周岁的住房所有人或承租人（包括地方政府房屋的承租人）。例如，大学生承租的宿舍也要交纳居住房屋税，但对于每周平均课时21小时以上，每年超过24周的“全日制”学生，可以免交。

课税依据是房屋的评估价值。房屋价值的评估由国税与海关总署（HMRC）下属的评估办公室负责。征收管理上，先由纳税人向地方政府申报，并提供与住房有关的资料。地方政府对住房进行评估后在每年的4月1日向纳税人发出税单，通知纳税人应缴纳的税额，并且允许纳税人在10个月内分期支付。英格兰平均每年每一房产的征收额约为2000英镑。居住房屋税约占地方政府财政收入的25%左右。

营业房产税依1988年《地方政府财政法》设立的税种。课税对象为不用于居住的房屋，包括法人营业用房和自然人营业用房，如工厂、商店、仓库、写字楼等。课税依据为房屋租金收益。该税种虽然由地方政府征收，但地方政府无权直接处置，征收的税款全额上交中央政府，再由中央政府根据各地人口等情况按一定标准返还给地方，这部分返税也是地方政府的一项重要收入来源。

【征收效果】居住房屋税又称议会税、市政税或家庭税，其前身是1988年《地方政府财政法》设立的社区费，又称“人头税”。因为人头税很不公平，住豪宅与住棚屋享受的公共服务显然是不同的，许多地方出现了抵制人头税的抗税活动， 1992年《地方政府财政法》废止了人头税，代之以针对居民住房按照房产价值开征居住房屋税。

英国从1993年4月开始收房产税。但英国的房价除在上世纪90年代初及2007年底两次金融危机经历调整外，基本处于稳步增长态势。endprint