我国房地产投资信托基金的发展探讨

杨景芝

摘要：随着中信证券推出国内首单投资优质不动产资产的专项资产管理计划产品—中信启航，房地产投资信托基金在我国的发展模式和路径也引起广泛关注。本文回顾了房地产投资信托基金的发展历程，对其现行政策进行分析，并提出发展REITs存在的问题和解决之道。

关键词：房地产投资信托基金 融资 税收优惠

一、房地产投资信托基金简介

房地产投资信托基金（REITs）即通过发行收益凭证的方式汇集特定多种投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。通过REITs投资的方式，普通投资者能够参与大规模收入型房地产组合投资，获得与直接投资房地产类似的投资收益，其本质属于资产证券化的一种。

REITs可分为三类：股本房地产投资信托基金、按揭房地产投资信托基金、混合房地产投资信托基金，其中股本房地产投资信托基金占市场总规模近90%，主要负责经营发地产项目，其收入来源于租金。REITs具备资产质量高、流动性好、分红稳定、享受税收优惠等特点，在成熟市场上被视为股票、债券、现金之外的第四类资产。

二、REITs的发展历程

REITs最早产生于20世纪60年代初的美国，由美国国会通过的《1960年房地产投资信托法》通过，给予REITs税收优惠，并允许其上市交易；之后，REITs市场得到发展，于20世纪70年代达到顶峰； 20世纪80年代，美国大批银行由于房地产行业的呆账坏账而破产，REITs开始走向低谷；1986年，美国国会通过了《税收改革法案》，该法案对REITs进行改革，使REITs的避税优势得以发挥，逐渐向公众资本支撑的大众投资产业发展过渡。截至2013年底，美国共有202只REITs公募基金，资产规模大约6703.34亿元。

三、我国房地产融资现状与REITs政策

2012年，我国房地产开发投资总额为71804亿元，同比上涨16.2%。然而，房地产开发企业融资渠道的多样性并没有得到较大改善：房地产开发企业资金来源达96538亿元，同比增长12.7%，其中国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金占比分别为15.3%、0.4%、40.5%、43.8%。在其他资金来源中，定金及预售款总额为26558亿元，个人按揭贷款总额为10524亿元。

房地产业传统的融资方式主要为企业自筹、银行贷款以及部分定金和预售款项，信托、上市、基金等其他融资渠道发展较为缓慢、多元化的融资体系尚未形成。随着近些年房地产调控的不断升级，传统的融资渠道不断受阻，房地产企业为了更好的发展，积极尝试一些“新兴”方式，REITs作为其中一种，其证券化的产业投资方式将在未来中国商业房地产融资市场大有可为。

我国REITs的方案设计主要有两种：“央行版”的债券型REITs和“证监会版”的股权型REITs。2009年，央行颁布《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿，其方案为偏债券型，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。到期由委托人或者第三方按照合同要求收购受益券。而证监会版REITs则是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者通过持有REITs份额间接持有物业所有权，REITs在交易所公开交易。“央行版”和“证监会版”代表着REITs的两个方向，从国际经验来看，股权型REITs代表了未来的发展方向。

四、我国REITs模式存在的问题及建议

虽然国内对REITs做了大量的本土化尝试，但其作为一种崭新的融资手段，必然会经历一个艰难的起步阶段。其面临的问题主要有：

（一）政策协调问题

我国REITs模式可采取信托计划、房地产公司或封闭式基金的模式，但具体可以采用哪些形式没有明确的法律规定，不同行业的分业监管使得REITs市场更加混乱。

（二）基础资产问题

不论零售商业、工业仓储、办公楼还是公寓，REITs投资资产都必须满足核心资产的要求。然而，目前我国物业形态比较复杂，尤其是二三线城市的商业地产，往往租售并举，开发商无法拥有一栋楼的完整产权，基础资产的不规范往往导致投资风险的增大。

（三）税收环境的障碍

由于REITs要求的投资回报率较高，如果没有免税政策，则其很难得到规模化发展。

基于以上问题，我国创造必要的法律环境。对REITs立法应该从以下几个方面考虑：对REITs的募集规则、募集规模、公司型REITs的股东人数、公司职位设置、相关资产管理人、受托人资格等方面做出明确规定；鉴于国外REITs的收入基本上来源于物业租金，收益90%以上须分配给股东，以换取免于双重征税的优惠待遇，国内也应当设立相关的REITs法规，明确规定收入来源及分配、给予税收方面的优惠。

REITs将为企业提供一个高效、灵活、成本低的融资渠道，也将为广大投资者提供一个收益稳定、回报丰厚、抗通胀性强的投资良机，若能得到企业、社会以及政府等多方面的支持，将呈现蓬勃发展之势，但考虑到我国房地产市场的现状，我国推行REITs应循序渐进，并及时完善相关配套设施。

参考文献：

[1]宗乐.REITs在投资组合中的作用[R].招商证券，2012

[2]胡立刚.第四类资产—REITs的前世与今生[R].华宝证券，2013

[3]肖肖，赵若琼.REITs或随长效机制推出，调控更趋市场化[R].民生证券，2014endprint