论商业综合体物业消防先行把关审批的可行性

叶沁

(苏州市消防支队,江苏苏州 215021)

论商业综合体物业消防先行把关审批的可行性

叶沁

(苏州市消防支队,江苏苏州 215021)

分析了小场所消防行政许可的现状和物业消防安全自行把关审批的优势和劣势,探讨了物业自行审批应把持的原则和方法。

商业综合体 物业消防安全自行审批 消防管理

城市商业综合体又叫“SHOPPING MALL”，是指汇集了购物中心、公共空间、文化娱乐、休闲设施的商业性综合建筑，一般建筑面积在十万平方米到五十万平方米之间。综合体里面布满了店铺、柜台，相对来说火灾危险性也较大，如果物业管理不到位，消防行政审批跟不上，极易造成管理失控的局面，为群死群伤火灾的发生埋下隐患。本文系统地分析了商业综合体的行政审批现状，总结出物业自行把关审批的优劣势并提出了物业消防安全管理的方法。

1 苏州商业综合体现状

近几年来，随着社会经济高速发展、“城乡一体化”进一步实施，苏州市的服务业规模持续扩大。仅2011年服务业就实现增加值4470亿元，占地区生产总值的比重达到42.6%。苏州政府加强了城市商圈和和特色商业街建设，在三年时间内苏州市区就规划好10亿元以上的重点商业项目20个，城市商业综合体25个。据不完全统计，仅2009年苏州投资额在5000万元以上的商业在建项目117个，总投资额超过525亿元，其中集多种业态的综合性商业项目投资额占到50%以上。

2 目前商业小场所消防行政许可的现状

2.1 综合体内审批项目多、消防警力少,导致监督员花费大量时间在审批发证上

按照《中华人民共和国消防法》的定义，理论上无论面积多少，所有的公众聚集场所均应办理开业前消防安全检查手续。商业综合体、SHOPPING MALL的建筑面积大多在十万平方米以上，苏州今年甚至出现了45万平方米的大型商业综合体，里面的店铺、柜台少则一百多个、多则三四百个。从装修进度分析，各个商业综合体里的小店铺、小柜台由于装修进度、规模大小的不同，完全不可能在综合体验收的同时一起申报消防安全许可手续，因此按照这个现状，消防部门每年对商业、商业内的小场所的行政许可审批数量非常大。据不完全统计，苏州市仅2009年1月份至2013年9月份一共受理了公众聚集场所开业前安全检查项目9326个，其中属于商业项目的7282个，占78%；属于商业综合体内的小场所的2044个，占所有项目的22 %。另一方面由于商业经营的特点，每年春、秋两季必经的装修、改造以及柜台、铺面的更新淘汰，势必造成商业小场所、小店铺、小柜台申报消防安全手续发生井喷现象。现在小场所行政许可项目的经办人一般都是综合体的监管消防监督员，有限的消防警力把时间大量花在了审批发证上而不是监督检查、督促消除火灾隐患上，执法成效不高。

2.2 工程数量多,实际申报数量少,给消防监管带来难度

从商业经营者的角度考虑，由于项目总投资额太小，有的柜台装修既不改动吊顶、也不改动地面，仅仅更改一下门头和“道具”(指展示衣服饰品的架子和桌子)，工程总价仅有几千元；或者项目面积过小，有的仅有几个平方；许多超小面积的场所或者不涉及大工程的场所为了回避消防行政审批手续繁琐、时间长、检测花钱多的弊端，经营者宁愿采取不申报消防审批手续，而选择逃避行政执法的方式浑水摸鱼经营，常常发生监管人员半个月不去现场检查，商业铺位又改头换面了，给消防监管部门的监督执法增加了难度。

3 物业自行审批的优势

3.1 物业公司全面掌握自己综合体内部的项目,底数清、情况明

商业综合体的物业管理部门一般内设安全管理部门和招商部门，有的招商部门直接归商业公司的总部管理，有的直属物业公司自己管理。对于综合体内的柜台、铺位何时进、何时出，招商部门是最清楚不过的；而对柜台、铺位何时进场装修、何时装修完毕可以开业，保安部门最了解透彻。2011年至2012年期间，苏州曾经在苏州欧尚超市、环球188等几家商业综合体进行过物业自行把关审批小场所试点工作。笔者经过一年时间的实施跟踪、统计，发现2011年5月至2012年11月，欧尚超市的保安部和招商部一共自行把关审、验了65个装修工程，审核率100%、验收为100%。事实证明单位的物业公司掌握的店铺动态情况远远比消防执法部门所掌握的快速、全面，因此物业公司自己进行小场所把关审批是能够督促小场所100%全面合法化的最及时有利的抓手。

3.2 审批关口前移,有效解决老百姓快速开店的诉求

综合体内的几百家店铺有的是物业公司代报手续，有的是小场所小商业自己申报手续；有的项目安全检查是一次通过，但也有的几次检查存在隐患也不能开业。申报材料多、检测时间长、审批结果不及时掌握等问题完全不能解决经营者在极短的时间内装修工程结束后立即开店经营的诉求，势必造成经营者违法开业在先，审批手续滞后的社会现状，也为物业公司的管理带来难度。

综上所述，笔者认为推行商业场所内部物业消防安全自行把关审批是一种高速、高效的管理新方式，它能够通过物业公司的便利，根据商业项目装修改造的进度及时跟进消防审批手续，在监督警力有限的情况下，是全面掌控社会面商业场所现状的有效的新手段。

4 物业自行审批的劣势

当然任何一个事物均有双面性，物业自行把关审批如果缺乏监督也会有不利的地方。

4.1 物业公司的把关人员的技术力量有限,造成验收合格率为100%

物业公司的审验把关人员一般是保安部经理，如果仅仅依靠工作经验而不能完全吃透并依照国家法律技术规范约束装修工程，则势必会造成工程存在小隐患但依然100%通过审、验现象的发生。

4.2 招商、保安部门出发点一致,导致会有店铺隐患未完全整改完毕就提前开业的情况

以欧尚超市为例，欧尚超市虽然总部管理章程上明确有在小店铺进场施工前必须经过总部、门店保安部审核施工方案、在竣工开业前必须经过保安部和招商部两个部门主管签字认可才能开店经营的管理制度，但是由于某些店铺与超市同步开业，店铺的利益与欧尚超市的利益一致、租户的利益与房东的利益一致，保安部门约束安全的能力在招商部门面前就显得势单力薄，共同的利益出发点往往导致会有店铺的隐尚患未完全整改完毕就提前营业的情况发生。

5 物业自行审批应把持的原则和方法

综上所述，在认清物业自行审批把关的优势和劣势的情况下，只要严格把握好以下几个原则和方法，商业场所内部物业消防安全自行审批小场所的管理方式还是可行的。

5.1 应严格遵循消防部门审批的原则进行审批

物业自行审批虽然简化了老百姓办事的手续、缩短了时间，但是对于消防安全性能的要求却一点儿也不能降低。在法律上物业自行审批不具备法律效益，但是通过物业现行把关可以帮助消防部门更加掌握、了解综合体内小项目的实际情况，因此物业把关审批的原则必须遵循消防部门审批原则，一是物业公司受理小场所的审批材料必须完整；二是装修材料检测报告必须齐全；三是必须严格执行国家相应的法律法规及技术规范。

5.2 应严格遵循物业信用制度的管理方式

物业自行审批有前提，就是信用。众所周知，招商和保安两个部门之间的矛盾就是利益和安全之间的博弈，物业自行审批制度既需要安全管理部门签字又需要招商部门签字，缺一不可。消防监管部门一但发现物业虚假审批，在工程未完工之前就同意开业或者抽查发现小场所内存在严重消防隐患，消防监管部门应立即停止物业公司的审批权，视为物业公司降低了信用，同时对违法行为加大监管处罚力度。

5.3 应物业逐级确认、严格落实审批责任

在实行把关审批前应首先制定一套行之有效的审批流程，并明确小场所项目审批应该经过保安部和招商部两个部门的负责人签字许可，并有物业公司法人的签字和公司印章，具有严肃性，为将来追责奠定基础。

5.4 应定期向消防执法部门主动提交内部审批资料并进行报备,消防监管部门也应不定期抽查物业审批场所实际情况确认安全

物业自行审批到一定周期，物业公司应有规律地主动向消防审批部门递交自行把关审批文件给消防部门备案。备案材料中应同时提交审批签字表原件、检测报告、审批结果、现场照片等等。消防监督员也应不定期抽查分管单位物业审批小场所的实际情况以确认安全。

5.5 有规律地汇合小项目一并申办消防审批手续

实现物业自行审批并不是说小场所消防部门不再审批了，而是通过一定时间的积累，比如一个月或两个月，让综合体的物业公司以综合体的名义或形式收集了近期所有的物业自行审批项目，并将资料一并提交消防行政服务中心窗口，进行正式的消防行政审批，消防部门现场消安全检查应实地检查申报的所有店铺，并测试消防设施功能，最终确定合法与否。以欧尚超市为例，2011年5月至2012年11月，欧尚超市的保安部和招商部一共自行把关审、验了65个装修工程，加上陆陆续续新开店，约有80个小店铺面临申办消防安全检查手续，欧尚超市在先行把关审批的基础上，按照工程进度，分三个批次，每次30家左右，由欧尚超市集中向消防机构申请开业前消防安全检查手续，这样一来，小店铺浪费在跑手续上的时间少了。

笔者相信，通过物业自行审批，一方面可以提高小场所的消防审批效率、一方面在提高物业公司的管理者的消防业务能力的同时也为消防部门全面掌控社会面的商业综合体装修工程的现状铺平道路，进而可以提高消防监督员的管理效率、减少误报、瞒报项目的情况发生、从而彻底降低城市商业综合体的火灾隐患总量。

[1]王英.苏州城市综合体 商业新模式[N].苏州日报,2010.08.

叶沁,女,苏州市消防支队防火处工程师,主要从事消防监督管理工作。