土地增值税清算对房价及房地产开发企业的影响分析

李珍玲

摘要：国家税务总局于2007年1月实施了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），紧接着又在2010年5月25日发布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》国税发[2010]53号、2013年6月20日发布《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发〔2013〕67号）。政府出台的这些政策都是为了更好地促进房地产开发企业土地增值税清算的管理工作，达到强化土地增值税清算工作的目标，清算以往长期积压的项目，力求做到完全彻底地执行这项政策。

关键词：土地增值税 清算 房价 房地产 影响

土地增值税清算政策针对的是部分从事房地产行业的房地产商获得的高额利润而出台的，这项政策是一种政府对房地产市场进行宏观调控的手段。然而在当前，由于增值税的计算方法十分繁杂，并且一般开发房地产的周期较长，相关部门也没有办法a具体的进行清算等等原因， 部分企业还在利用这些短板来获得相应的利润，但从长远的发展角度来说，企业应当正确的对待税收政策，以合理的正当的方式来获取利润，才能更好的不断加强的土地增值税清算工作，获得更好的发展。

一、土地增值税清算对房价的影响分析

房价的变化一方面受到市场需求的影响，另一方面也受到房地产商定价的影响。有的房地产商囤积土地，恶意抬高价格，把房价抬的很高，从而获得很高的利润，而这样做会导致房地产市场的混乱，土地增值税清算政策出台之后，房地产商的利润受到重大的冲击而产生下滑，因为获得的收益利润越多，所需交纳的税款就越多，所以提高售价就不会再与提高整体的利润关联。得出了这一结论后，我们就很容易发现，这项增值税清算政策的出台势必会影响当前的房价，至少让高居不下的房价有一定的回落，同时我们也能看到，这样一项税收措施，对于一些房价较低、较为合理的房地产产生的影响是比较小的，因此一段时间内一直居高不下的房价会产生下跌，让越来越多的居民受到实惠，让群众能够买得起自己喜欢的居所，提高居民的生活质量和幸福度。而对于房地产开发商来说，为了保障企业的效益，迎合市场的发展，很有可能会顺应市场需求，开发出一些价格合理，更多百姓买得起的住宅，只有能让大部分百姓都能接受的房产，才会有市场。除此之外，房地产商因为受到土地增值税清算方法的影响，就会在定价时考虑到增值税的问题，在定价时应当根据增值税的政策制定一个合适的价格区间，对房地产的价格进行评估，并且可以利用普通住宅增值率不超过20%时免土地增值税的政策，开发一些增值率较低的房子，这样一来不仅保证了开发商的利润，也能够使消费者获益。因此，在长期的发展中，越来越多的低价房会逐步出现，高价房产无人问津，也会逐渐淡出房地产市场。短期来说，土地增值税清算政策一经出台，必定会对整个房地产市场产生冷却作用，使房地产市场瞬间降温，房价也会有一定的回落，但在发展一段时间以后，在这样的调整之下，整个市场的房价无疑会逐渐趋向合理，并且逐步回落最终达到一定的平稳状态，所以我们能够看到未来的趋势，能够看到土地增值税清算政策对调整房价产生的重要作用。

显然，我们不仅能够看到房产增值税清算政策出台后短期内对房地产市场带来的影响，也能够看到这项举措在未来的房价的发展中能够起到的积极意义，正因为这样，我们更应该在贯彻落实层面上把这项政策做好，保证它能够起到应有的效果，不让房产增值税的成果昙花一现。

二、土地增值税清算对房地产开发企业的影响分析

土地增值税清算政策的出台在给百姓带来好处的同时，也是对房地产开发企业发展的一项挑战，而面对这样的现状，房地产开发企业必须第一时间作出迅速的调整，想要获得稳定长远的发展，就必须有一个精确合理的规划，而在计划之前，首要的，则是如何去面对这场房地产行业的改革。

（一）土地增值税清算对房地产开发企业的冲击

在土地增值税清算政策出台以后，房地产开发企业肯定会在第一时间受到冲击，企业的利润会受到影响产生回落，土地增值税所采用的超额累进税对房地产开发企业来说就是说获得的利润越大，所需要缴纳的税就越多。

（二）土地增值税清算对房地产开发企业调整与选优

土地增值税清算政策的出台，也是对房地产开发企业内部的一次调整和选优。大浪淘沙，只有在面对改革的冲击下能够生存下来的企业，才是具有雄厚资本和竞争力的企业，而被淘汰的，则往往是无法面对风险的企业，这样的企业存在本身就是房地产行业的隐患，政策的出台正式在房地产行业内进行了一次筛选，留下来的企业往往也是有能力的企业，而这样的企业会带动整个行业的提升，是整个行业的水平得到进步。从这一方面来说，房产增值税清算的出台也能够改变房地产行业发展中存在的混乱现象。在这样的优胜劣汰的过程之后，留下的房地产开发企业也会主动转变经营策略，来适应整个房地产行业发展的需要，而使得整个行业能健康有序地发展。因此，在这些企业的带动下，在政策的监督下，越来越多的平价房会逐渐产生，最终收益的就是最广大的人民群众。从另一方面来说，房产增值税清算政策的出台也是国家宏观调控的一个具体例子，通过政策干预来调整市场经济，为老百姓谋取福利。

（三）寻求新的经营策略和方式

对于房地产开发企业来说，丢掉了旧的经营策略和经营方式，就势必要寻找新的方式，盲目追求企业经济利益已经不能满足一个企业发展壮大的需求，因此，这些企业不但会在价格上竞争，也会在品质上竞争，通过更好的品质和服务来开发市场，提升企业形象，在这样的趋势之下，整个房地产开发行业的风气必定会得到改善，这样一来，百姓心目中的奸商形象就会不再存在，从这一方面来说，房产增值税清算政策的出台也是对房地产开发企业的一次整体提升和净化。

（四）面向市场开发低价、高质的房产

作为房地产开发企业，在面对这样的形式下，应该积极从自身进行改进，首先，在制定房产销售价格的时候，应充分考虑市场的特殊需求，制定相对合理的价格，适当的缩小利润空间，避免交纳过多房产增值税，这样做虽然在短期内收益会受到一定的影响，但从长远的角度考虑，只有这样做才能够适应发展的态势，才能够在这样的市场大环境下生存下来，并且，一个企业的立足，并不是只依赖经济效益，盲目的追求经济效益，终究会有失败的风险，企业只有讲求信誉，与消费者形成良好的关系，才能够在激烈的市场竞争中获得一席之地。因此，开发低价、高质量的房产，才是当前形势下应当做的事，要知道低价房产的市场巨大，从数量上来说，远比高端房产市场有更大的潜力。另外，我国有关部门有着相关规定：在房地产项目开发中，如果是一方出地，另一方出资，则双方属于合作建房，如果所建项目在建成之后是分房自用的，可以暂时免收土地增值税，当建成之后是用于出租或转让的，才需要征收土地增值税。 因此，房地产开发商可以寻找一些有开发土地意图但却不具备开发能力的单位来进行合作，一同进行房地产的开发。这样一来房地产商就无需缴纳土地增值税， 只对自己所分得的房地产按照相关规定纳税就可以了。除此之外房地产开发企业可以通过缩短销售环节，建立自己的销售公司来缩减成本，提高利润。

三、结束语

土地增值税的清算是一种国家干预经济，利用宏观调控来规范市场的手段，这项措施的出台一方面遏制了房地产开发市场中的暴利，另一方面也是房地产企业的一次优胜劣汰，留下了具有竞争力的优秀企业。对于百姓来说，也切实收到了实惠，房价下降满足了许多群众的购房需求，满足了他们住房的愿望，提高了他们的生活水平，是一种实实在在为百姓谋福利的做法。而在这样的大环境下，对于房地产开发企业来说也是机遇和挑战共同存在。

参考文献：

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