限贷政策放松难阻楼市低迷

房地产市场繁荣是内外部多种因素综合作用的结果，其中信贷条件是一个很重要的因素。在利率市场化的时代背景下，放松银行限贷政策能让房地产市场重新繁荣吗？？？毛木子/文

2014年以来，继杭州、常州、秦皇岛等二三线城市大幅降价促销后，北京、广州、深圳等一直被认为不会降价的一线城市部分楼盘也传出降价、打折、零首付等信号，房价出现松动迹象。

房地产是典型的资金密集型产业，而且具有明显的周期性，在市场景气之时，企业能够抓住机遇快速扩张，但市场低迷时期，企业资金压力较大，在财务安全方面可能存在一定风险。每当房地产市场遇冷，销售下滑，房价下降时，就会传来放松调控的呼吁。在2014年楼市不景气之时，限购限贷等调控政策的松绑，被不少地方政府和开发商寄予厚望。

近日，有媒体报道称一些地方政府正在考虑松绑此前制定的限贷限购政策。对楼市松绑可能会吸引一部分购房者入市，从而使楼市重现昔日繁荣。瑞银中国区首席经济学家汪涛预计房地产销售疲弱、市场前景恶化可能会迫使开发商进一步调整开工计划，房地产建设活动仍将是年内增长面临的主要风险。

房地产市场繁荣是内外部多种因素综合作用的结果，房价和信贷环境以及供需失衡都脱不了关系，其中信贷环境是诸多外部因素当中的一个很重要的因素。试想一下，如果没有银行的贷款，开发商拿什么建房？以投资为目的的炒房客拿什么炒房？

货币宽松推动房地产市场繁荣

房地产作为经济的支柱产业之一 ，一直是银行信贷的重要投向之一。得益于宽松信贷环境提供的巨量廉价资金，过去十几年房地产投资，每年增长速度都在20%左右。

自上世纪90年代末实行住房货币化改革以来，房地产需求和房价一路飙升，房企从银行贷款等渠道能够轻松获得贷款，房地产市场的狂欢盛宴也因此一直得以延续。

由于经济对房地产的依赖性正在增大，房地产类贷款在银行资产配置中的重要性不言而喻，目前整体占比为20%左右，其中按揭类贷款占比14%左右，开发类贷款占比5%左右。

数据显示，截至2013年年底，全部贷款余额为72万亿元，房地产类贷款总计14.6万亿元，其中地产开发贷款1.07万亿元，房产开发贷款3.52万亿元，个人按揭住房贷款9.8万亿元，保障性住房贷款0.73万亿元。房产开发贷款和个人住房按揭贷款占大头，占比分别为24%和67%；地产开发贷款和保障性住房贷款占比相对较低，总计不到10%。

从历史来看，中国房价上升、房地产市场繁荣的周期与信贷环境宽松的周期也是重合的。房地产价格会滞后于货币增速，但货币增速较快，房地产也随之到达高峰，这是房地产市场的常态。

目前房地产销量下滑是经济的主要拖累，利率高企是导致地产销量回落的重要原因。

利率市场化促使银行降低

对房贷的倾斜力度

2014年以来，房地产市场持续下行，不仅拖累已经陷入困境的实体经济，更严重影响了地方政府财政。在地方经济增长乏力、楼市成交低迷等多重压力下，目前地方松绑限购限贷的意愿较为强烈。

近年来，利率市场化使得银行负债成本率提高，这就促使银行调整贷款结构，降低对房贷的倾斜力度。相对于小微贷、企业贷等流动资金贷的短周期和高利率，房贷时间较长，而且利率较低，目前对银行来说已经没有过去那样的吸引力。

过去由于利率不能自由浮动，银行更倾向于低风险的房贷业务，但未来随着利率市场化的推进，银行会把更多的资源投入到高利率的业务，这是市场导向的必然结果。

首套按揭住房贷款毫无疑问属于低收益资产，部分银行已经调整信贷投放策略。一方面上浮按揭贷款的贷款利率，另一方面减少按揭贷款的发放。此外，由于不断曝出降价和房企资金断裂的问题，各大银行出于风险考虑也普遍大幅缩减了房企的融资总量，尤其是在三四线城市，几乎已经停止开发贷款。

在这样的时代背景下，即使限贷政策开始放松，但这对部分城市已呈下滑趋势的楼市来说，很可能只是杯水车薪，类似温州楼市跌跌不休的走势难以避免。数据显示，2014年1-3月全国房地产资金来源总量2.87万亿元，同比增长6.6%。其中房地产资金来源中国内贷款1-3月合计6226亿元，同比增长20.4%。1-3月个人按揭贷款3161亿元，同比增长0.1%。相比2013年全年的资金状况均较为紧张。

目前流动性状况偏紧，市场普遍认为这可能会对房地产市场需求造成持续负面影响，从而使行业面临销售额增速放缓的风险。与此同时，开发商面临着融资渠道受限、银行信贷增速放缓、房地产企业取得开发贷款的难度加大等问题，资金压力较大。■endprint