不动产统一登记，要解决什么问题

楼建波



不动产统一登记，要解决什么问题

楼建波

自《物权法》规定实施不动产统一登记制度以来，人们就开始了对不动产统一登记的讨论和期许。2013年11月20日召开的国务院常务会议进一步明确由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。那么，国家为什么要大力推进不动产统一登记制度？建成之后将会主要解决哪些问题？

迄今为止，我国的不动产仍由各部门分散登记。例如，土地权利和矿权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记；房屋权利由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构进行登记，等等。事实上，这种分散登记有其历史上的合理性，但也存在许多弊端。一是由于不同的不动产物权由不同登记机关进行登记，极大地耗费了时间和金钱。二是作为不动产中最重要组成部分的土地和房屋具有天然的粘连性，即房屋不能脱离土地而单独存在。但在我国现行的不动产登记制度下，土地和房屋分别由土地管理部门和房屋管理部门按照不同的规则负责登记。在两部门对需要登记的土地或房屋进行描述时，极易发生表述上的不一致，进而降低了不动产登记的准确性及公示效力。三是不同的法律规范中对同一名词的解释不一致，容易造成理解上的障碍，如《土地登记办法》和《房屋登记办法》中，对“变更登记”和“移转登记”的规定并不一致，前者所称的“变更登记”包括基于自由流转的权利人的变更登记，而《房屋登记办法》所称的“变更登记”则不包括基于自由流转的权利人的变更登记。四是不动产登记资料由不同的登记机关保管，权利人及其他利害关系人要进行查询，成本较大。这次的不动产统一登记，主要解决的也是上述问题。至于房价下跌、征收房产税、反腐等问题，与不动产统一登记的关联并不是那么直接。房价升降主要受供需关系影响，与房屋、土地等产权统一登记没有必然联系。不动产统一登记确实为房地产保有环节的征税创造了条件，但并不意味着一定会对房地产市场产生影响。至于反腐，真正的法治国家要限制公权、保护私权。即使一个公职人员及其家人有很多房产，也不能搞有罪推定，认为这些财产都是通过不合法的手段获取的，而且从目前的制度设计层面上看，即便允许任何人查询不动产登记资料也无法反腐。对普通百姓来说，不动产登记中与自己关系最密切的就是，只有完成了不动产登记这个环节，在法律意义上买方才真正取得了房屋的所有权，其利益才有了稳固的保障，这对于不动产的所有人来说，是非常关键的。

（作者为北京大学法学院房地产法研究中心主任）