我国房地产泡沫的政治经济学分析

王晓燕

中图分类号：F2933 文献标识码：A

摘要：房地产已经成为我国经济的重要组成部分，是我国经济发展的重要支柱之一，受国内外经济发展影响、国内土地流转制度的制约、政策的不对等性，我国房地产出现了一定的泡沫，在房地产泡沫的形成过程中生产成本、国家政策、消费水平等因素对其有着重要的影响。

关键词：房地产；泡沫；政治经济学

前言

随着改革开放的飞速发展，特别是随着国家经济刺激政策的深入，房地产已经成为我国经济的重要组成部分，是我國经济发展的重要支柱之一，为国家经济的发展和地方财政的发展起到了一定的积极作用，但是也带来了一定的危害，目前房产价格远远背离其实际价格，远远超越了普通人的购买能力，但是住房作为人的一种基本生存条件，人们又不得不投入到房地产的购买洪流中来，加上国内外投资基金的进入，于是导致房价越来越高，产生所谓的房地产泡沫，如何正确认识我国目前房价及房地产泡沫的危害，正确引导房地产健康发展是政府部门和经济学家急需解决的问题，因此本研究结合政治经济学基本观点、基本知识对我国房地产进行研究，为我国的房地产泡沫现状的研究以及解决提供一些理论依据。

1.我国房地产泡沫研究现状

随着房价的进一步背离，关于我国房地产泡破研究也越来越多，我国房地产泡沫是否存在也存在一定过的争议，尤明《基于指数合成法的北京市房地产泡沫实证研究》（特区经济2011.5）选取不同的指数对北京市2003-2009年的房地产泡沫进行了分析，王道勋《浅析房地产泡沫的成因与危害》（经济研究导刊2013.26）研究认为随着国内房地产市场持续火热，商品房销售价格呈现较大幅度增长认为只要将房地产泡沫控制在适度的范围内，就可避免或减少房地产泡沫危害，并针对性提出了防止房地产泡沫的措施。叶雷斌等人也以《房地产泡沫成因分析与判定研究》（中国外资 2009.14）分别从土地供给、投机需求、房价上涨的心理预期和银行信贷支持四个方面对房地产泡沫产生的原因进行了分析，本文也正是在这种背景下，利用政治经济学理论和观点对我国房地产泡沫问题进行研究。

2.房地产泡沫概念及我国房地产现状

房地产泡沫是随着住房市场化和资本自由流通而出现的一个新名词。房地产泡沫作为一个概念和最先出现的经济状态最先出现在美国，第一次房地产泡沫是1923年-1926年的美国佛罗里达房地产泡沫（Property Bubbles），这次房地产投机狂潮引发了华尔街股市崩溃，导致20世纪30年代的全球经济大危机。美国著名经济学家查尔斯P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫[1]。

我国的房地产业起步较晚，随着我国住房公有制房分配制度的取消，商品房市场的建立推动了我国房地产产业的发展，改善住房作为生活的基本条件得到广大群众接受，1998年我国住房全面实现商品化，对房地产的市场需求得到了空前的释放，特别是受1998年世界经济危机的影响、2007年美国爆发次贷危机引发了全球性的金融危机，我国采取一定的财政政策刺激国内经济发展，房地产开发投入力度加大，2011年中国房地产开发投资共计61740亿元，比2010年投资增长27. 9%，高于当年国内生产总值9. 2%的增长速度，国内房价保持了长期快速增长，拉动了我国经济的发展，但与此同时也出现了房地产价格超出合理水平，出现投资过热、价格过高、普通民众难以接受、住房空置率上升等问题，2012海南省两会上便出现了楼房空置率达 80%的说法，我国的房地产泡沫现象已经进入公众视野。

3.政治经济学视野下我国房地产现状分析

政治经济学是研究生产、购买及出售、以及法律、社会习俗惯例，以及政府之间的关系的一门独立学科。政治经济学的研究对象是生产关系，换句话说，就是研究一定生产过程中不同经济主体之间的物质利益关系、寻求其变化规律的科学，在此基础上研究各种物质利益关系形成基础或条件、运行规律、运行特征及其在一定社会对于生产力发展的作用等。

3.1房地产价值分析

房地产又被称为不动产，是指房地产开发过程中所拥有的土地、建筑物以及附带利益的总和，本质上来说房地产价值由不变资本、可变资本、利润三者组成，其中不变资本是房地产开发的基础，主要指房地产开发过程中建筑材料、土地、设备的价值组成，不变资本在生产过程中可通过折旧的方式逐渐转移商品中，转移的价值取决于转移的次数和设备寿命。可变资本主要指的是房地产生产过程中劳动力成本，也就是说在房地产生产、销售过程中投入的全部劳动力成本，包括：建筑工人、设计人员、营销人员、管理及其他服务人员等，虽然有些没有直接参与房地产的生产，但是间接的参与了生产过程。利润指的是房地产资本通过生产运动所产生的剩余价值，是超出原有价值的增值价值。对利润的获取和追求是资本投入的最终目的和原始动力，利润也是房地产价值构成和推动房地产快速发展的重要因素之一。从政治经济学角度出发来说房地产价值是其生产成本加上社会平均利润，而不是房地产业的行业平均利润。

3.2我国房地产泡沫本质

理论上产业泡沫的产生在是由于经济主体的物质利益关系的不合理并进一步加剧而产生的，泡沫经济具有两大特点：首先商品供求双方严重失衡，供应量远大于需求量；其次投机交易占较大比重。房地产泡沫是产业泡沫的一种，主要指由于房地产投机所占比例过大而引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者购买能力。从政治经济学的角度讲，房地产作为一种商品，正常生产活动中房地产价格应围绕其价值上下波动，但当生产经营者为了获得“超额利润”，利用各种资源、手段使房地产价格以高于其价值本身形成垄断价格进行销售时，这种违背价值规律而产生的超额利润便是房地产“泡沫”。根据马克思科学的地租理论，房地产泡沫的实质便是由于级差地租和垄断地租的存在而获得的超额利润。针对我国来说就是土地的流通体制问题导致房地产固定投资加大，房地产成本增加，各地“地王”的出现就是典型代表。

3.3我国房地产产生泡沫的原因

房地产市场价格是房地产泡沫表现主要形式。房地产市场价格是由房地产的本身价值、房地产相对稀缺性、市场对房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。从政治经济学的角度来讲，市场经济条件下商品的价格应围绕价值上下波动，符合价值规律，但是由于中国经济发展的特殊性和国际经济的影响，大环境上由于我国经济高速发展、对外贸易上贸易顺差、对内扩大内需、货币流动性过剩，加上国外投资基金的进入，小环境民众的房地产投机因素、从众心理，等一系列因素导致我国房地产价格出现背离价值规律的现象。

4.结论

房地产已经成为我国经济的重要组成部分，是我国经济发展的重要支柱之一，受国内外经济发展影响、国内土地流转制度的制约、政策的不对等性，我国房地产产业中相关经济主体的关系极为复杂，我国房地产出现了一定的泡沫，在房地产泡沫的形成过程中生产成本、国家政策、消费水平等因素对其有着重要的影响。也阻碍着房地产泡沫问题的解决。

参考文献：

[1]http：//baike.baidu.com/view/1119057.htm fr=aladdin

[2]张之倩 房地产泡沫与经济危机[J]. 中国商界，2011，（12）：35-36

[3]叶雷斌等 房地产泡沫成因分析与判定研究[J].中国外资，2009，（014）： 215-215.