时空分析法在财务分析中的运用

骆书鼎

摘 要：时空分析法，具体是指分别从时间（货币时间价值）和空间（销售定价区间）两个方面进行分析，最后将时间和空间进行统一，创建数据模型，寻求最优方案。以房地产为例，根据国家税收政策结合货币的时间价值，测算定价高低（空间）和不同时间点销售（时间）等值的相关信息，为管理层进行开发产品的销售政策制定提供数据支持。

关键词：时空分析法；财务分析；运用

中图分类号：F23

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2014）09-0124-01

1 进行销售额的空间分析

销售额的空间分析也称为静态分析，是对单价变化引起净利润变化进行敏感性分析。

以一套非住宅开发产品为例，测算此开发产品的开发成本、期间费用（管理费用、财务费用、营销费用）。根据当前市场情况，预测此开发产品未来几年的销售价格范围，价格范围内按照一定的价格间距列出拟测算的一组销售价格。由此可根据既定一组销售价格，测算对应的一组相关税费及净利润数据。根据已测得的数据，建立数据模型，对销售单价变化引起净利润变化进行敏感性分析。

举例如下：由于开发成本及期间费用为固定数，在某一价格区间内，销售额的增加可分为相关税费的增加及净利润的增加两部分，测算其中净利润的增加数占销售额增加数的百分比，此百分比反映净利润增加占销售额增加的份额的大小。营业税及附征按固定比例征收，其金额大小与销售价格提高同比例提高。需要说明的是由于土地增值税税率设计基本原则是：增值多的多征，增值少的少征，不增值的不征。采用四级超率累进税率，分别为：30%、40%、50%、60%。所以销售价格越高，上缴的土地增值税适用最高税率就越高。土地增值税税额随着销售价格的增加加速增加。因此净利润增加占销售额增加的比重随着土地增值税适用税率的提高呈现下图1所示阶梯状下降。

第一区间：销售单价低于盈亏临界点价格A时，属于亏损状态。

第二区间：销售单价高于A而低于B时，此区间内净利润的增加数占销售额增加数的70.80%。此区间无需要缴纳土地增值税。

第三区间：销售单价高于B元而低于C元时，净利润的增加数占销售额增加数的49.56%。此区间增加的销售额部分，其土地增值税适用税率30%。

第四区间：销售单价高于C元而低于D时，净利润的增加数占销售额增加数的42.69%。此区间增加的销售额部分，其土地增值税适用税率40%。

第五区间：销售单价高于D而低于E时，净利润的增加数占销售额增加数的36.03%。此区间增加的销售额部分，其土地增值税适用税率50%。

第六区间：销售单价高于E时，净利润的增加数占销售额增加数的29.79%。此区间增加的销售额部分，其土地增值税适用税率60%。

由上分析可见，净利润随着销售单价的增加，增加幅度越来越小，这就是土地增值税的调节作用。因销售额增加引起的各项税费的增加，与净利润变化刚好相反，随着销售价格的增加，应缴土地增值税加速增加，当适用最高税率60%时，净利润的增加占收入额增加的份额不足30%。举例来说，也就是说销售单价高到适用60%土地增值税税率后，每多销售1000元，企业赚到手的不足300元，另700元税费上缴国家。

2 进行销售额的时间分析

销售额的时间分析也称为动态分析，是对不同时间点的现金流量按资本成本率进行折现，比较最优方案。

考虑货币的时间价值因素，年初的1元钱与年末的1元钱价值是不相等的。年初的1元钱和年末的多少钱是等值的呢？这取决于投资者的预期的最低报酬率要求，报酬率要求越高，与年末等值的金额就越大，不同的投资者预期投资报酬率各不相同，同一投资者在不同时期阶段要求报酬率也不一样，即便是同一投资者、同一时期，在不同区域投资预期报酬率也会有所不同。

以一套商业开发产品为例，假设如下：可售面积2000平方，于第一年年初销售，销售当月一次性全部收回款项，各项税费于当月支付。销售单价为每平方5000元，取得销售额1000万元。与此开发产品有关的开发成本500万元，期间费用平均计算分摊50万元，营业税及附征56万元，土地增值税88.2万元，企业所得税76.45万元，净利润229.35万元。与此销售有关的现金流入=销售额1000万元，现金流出=营业税及附征56万元+土地增值税88.2万元+企业所得税76.45万元=220.65万元，现金净流量=现金流入1000-现金流出220.65=779.35万元。从上述计算结果可知第一年年初以每平方5000元价格销售，收入扣减上缴的税费后，净得现金779.35万元。

假设第二年年初以每平方6000元销售，取得销售额1200万元。与此销售有关的现金流入=销售额1200万元，现金流出=营业税及附征67.2万元+土地增值税157.26万元+企业所得税106.39万元=330.85万元，现金净流量=现金流入1200-现金流出330.85=869.16万元。报酬率15%计算，第二年年初销售的现金净流入相当于第一年年初现金净流入755.79万元（869.16/（1+15%）），从上述计算结果可知第一年年初以每平方5000元销售的现金净流入779.35万元大于第二年年初现金净流入755.79万元。

由此可知，在投资报酬率15%情况下，第一年年初以每平方

5000元的价格销售方案优于第二年年初以每平方6000元销售方案。

3 销售额的时间和空间统一分析

将销售额的时间和空间进行统一，计算不同时点销售取得的现金净流量相等的销售额分别是多少，也就是计算不同时点销售等值的销售额，创建数据模型，为决策者提供数据支持。

接第二部分示例，可计算第二年年初销售可要得到与第一年年初销售等值的销售额。先倒推出第二年销售此开发产品要获净得现金净流入896.25万元（779.35*1.15），销售单价需要提高到每平方6，317.38元。此时，销售收入1263.48万元，需缴纳营业税及附征70.76万元、土地增值税率181.05、企业所得税115.42万元，销售此开发产品获得净现金896.25万元（1263.48-70.76-181.05-115.42）。

这种情况下，我们称第一年年初以每平方5000元销售与第二年年初以每平方6，317.38元销售在经济上是等值的。

通过以上示例可以看出，第二年度此开发产品销售额增加26.34%（（1263.48-1000）/1000）时，销售获得的现金净流入才增加15%，其中原因主要是因为适用土地增值税税率提高了。作为决策层，希望知道不同的时点，以不同的价格销售，在经济上哪此方案可使投资获得最高的报酬，这就需要我们结合时间和空间分析，建立数据模型获得多组数据信息。

现仍以上述基本资料为例，未来五年按15%报酬率要求，经过模型测算可得如下一组数据指标。

由表1可知，要保证每年15%的报酬率，第五年房价要从当前的每平方5000元提高到每平方12，797.30元，涨幅为156%。

未来五年按5%报酬率要求，经过模型测算可得如下一组数据指标。由表2可知，要保证每年5%的报酬率，第五年房价要从当前的每平方5000元提高到每平方6，915.32元，涨幅38%。

对比以上两组数据可知，投资者要求的最低报酬率不同，对房价需要涨幅也不同。