基于区域资源优势的贵州旅游地产开发研究

徐刚

摘 要：随着人们收入水平的增长，居民外出旅游模式由传统的观光型向参与型、休闲度假型、体验型等模式转变，有着广阔前景的新兴旅游地产因此得到快速发展。贵州区域特色资源丰富，有着开发旅游地产的优势。先介绍旅游地产开发的模式，接着分析贵州开发旅游地产的优势条件、开发现状及存在问题，在此基础上提出利用区域资源优势开发贵州旅游地产的对策，以期为贵州旅游地产健康有序发展提供建议。

关键词：区域资源优势；贵州；旅游地产

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2014）09-0011-03

1 引言

随着人们收入的快速增长，外出旅游已经从过去的“奢侈品”变成了人们日常生活的必需品，根据世界度假经济发展规律表明：当人均GDP达到5000美元时，旅游形态完全进入了度假经济阶段。而国家统计局统计报告显示，2012年我国人均GDP为6094美元，充分表明我国以休闲为主的旅游形态更加成熟，加之国家“十二五”规划中把旅游业作为重点加快发展的领域之一，在《服务业“十二五”发展规划》中明确指出要加强旅游业基础设施建设力度，而休闲为主的旅游形态下旅游基础设施必将与房地产业密不可分，于是旅游产业和房地产业结合形成的新业态——旅游房地产业迅速发展起来。

贵州作为旅游资源丰富而发展落后于全国平均水平的省份，对旅游资源的开发，将带动地产项目的快速增值，有利于改善旅游基础设施、改善人居环境、增加就业岗位、促进区域经济发展、增加财税收入等。本文以区域资源优势的视觉来研究贵州旅游地开发，具有较强的现实意义和一定的参考价值。

2 旅游地产概念的由来

旅游与房地产的结合应始于20世纪初的法国地中海沿岸，大量开发的海滨别墅吸引欧洲和北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，使得地中海成为世界和欧洲的休闲度假中心。进入20世纪中叶，欧洲战后经济得到了快速发展，中等收入人群占据了整个社会的主流，旅游度假业比较发达，但由于别墅价格过高和利用率不高与收入水平的矛盾，导致别墅之类的休闲设施个人购买力不强。1964年法国阿尔卑斯山地区以酒店为主的物业使用，按时间段出售的形式来招揽客户，这被称之为分时销售（time share）的模式标志着旅游地产的形成。这种模式后来风靡了整个欧美。上世纪九十年代，随着我国改革开放的深入，海南省也出现了分时销售度假酒店的萌芽，随后在沿海一带逐渐延伸，当时大量的投资者涌入炒着，最终酿成了我国改革开放以后的第一次房地产危机，但同时也为我国旅游地产业的开放积累了不少经验。

到目前为止，旅游房地产概念如何界定，学术界和业界都存在不少分歧。专家学者多从其旅游功能性原则、房地产属性原则出发，对这一新生事物下定义。从功能角度讲，旅游房地产是旅游者在旅游过程中需要消费的一种旅游商品，它必须能够实现全部或部分旅游功能；从房地产属性讲，作为一类特殊功用的房地产，旅游房地产具有房地产的一般属性。通过对比国内外专家学者对旅游房地产业概念的不同定义，结合本文研究的具体对象，可以从两个不同的侧重点对旅游地产进行理解：一是“旅游+房地产”，即以度假旅游、体验旅游或者依托其他旅游业而逐步发展房地产业，其中旅游业是主业（主体），而房地产业是旅游业的延伸，房地产业的开发起到完善旅游设施，提升旅游质量的作用；二是“房地产+旅游”，即先开发房地产，然后为了吸引消费者，在开发过程中融入旅游元素，这其中房地产开发是核心，旅游仅起到辅助作用，主要是用旅游规划的理念来进行开发经营，提高房地产的价值，满足人们对人居环境更高的要求。

3 贵州旅游地产开发分类

旅游地产根据不同的标准，可以划分成不同的种类，结合贵州独特的喀斯特地质地貌、浓郁的民族风情、丰富的自然景观资源，为了进一步实现产品多样化，满足消费者对旅游地产的不同需求。贵州要充分利用自身优势，开发有鲜明地方特色的旅游地产项目，具体开发类型可以分为以下类别：

3.1 城市特色商业街

全省每个县以上城市，深入挖掘整理本地区具有代表性的特色文化产品，并通过开发特色文化产品商业街的形式，带动城市休闲娱乐业、旅游业、地产业快速发展，逐步形成相应的城市名片，提高城市旅游地产的价值。

3.2 大型城市综合体

随着城市房地产土地出让金的逐年攀升，为了提高土地使用效率，贵州的单体楼盘逐年变得更大，楼层更高，像花果园这样的全国头号大型城市综合体，完善相应设施，融入现代都市旅游的相关元素，形成集商住和旅游为一体的新型旅游地产，提高大型城市综合的吸引力。

3.3 民族风情小镇

贵州是一个少数民族聚居的省份，气候宜人，历史悠久，民族文化特色鲜明。以历史或者少数民族文化较为突出的小镇为中心，沿着周边合理的进行住宅地产、休闲地产、商业地产等开发，并完善相应的功能设施，形成独具特色的复合型旅游度假区，带动小镇发展。目前，旅游地产比较发达的海南省已经形成了多个成熟的民族风情小镇。贵州的青岩古镇、花溪的镇山及天河潭区域、安顺的屯堡也都可以加快这一模式的开发。

3.4 温泉系列型

贵州有温泉资源丰富，开采价值高，开发难度小，且温泉周边空气清新，景色迷人，民风民俗浓厚。特别是省会城市贵阳除了有全国八大温泉之一的息烽温泉外，还有开阳、乌当、云岩等地的温泉，可以开发温泉+民俗民风、温泉+新型农家乐、温泉+生态旅游（或观光旅游）等产品，形成温泉体验为主体，融入相应旅游形式的复合模式，拓展贵州旅游地产的发展领域。

3.5 新型农家乐

随着城市空气质量的下降，城市上班族休息时一方面为了缓解工作压力，另一方面也为了吸收新鲜空气，城市近郊的农家乐成为了大多数空余时间不多的上班族首选项目。但由于传统的农家乐项目卫生较差，规模较小，产品不够丰富，服务质量较低，已经很难适应现代都市人的需求。贵州城乡二元化问题比较突出，完全可以依据贵州的现状，由当地政府引导，通过招商引资，在各级城市近郊开设特色农场、现代特色农业科技园，积极发展城市近郊集观光、住宿、餐饮一体的小型新型农家乐，提供可以满足高、中、低层次需求的服务，增加城郊居民收入，解决城乡一体化，同时也为新的旅游地产提供发展空间。

3.6 养身养老型

随着国民经济的发展，人们生活质量越来越高，收入大幅度上涨，加之随着老龄社会的提前到来，催生了人们对居住环境、附属设施有了更高的品质要求和需求。作为人类社会经济水平发展到一定阶段出现结果，养生养老旅游地产逐步形成。

就目前来看，我国养老保健体制机制不够健全，配套设施不够完善，尤其是向在贵州这样一个贫穷落后的内陆省份，养老配套设施缺口更大。贵州空气质量好，可以选择医疗条件较好，环境优美的城市近郊开发横跨养生养老和服务的旅游地产，完善相应设施，提高服务质量，前提做好集养生保健和旅游一体化的新型地产资源开发。

3.7 山地特色资源旅游地产

贵州是典型的以山地为主的省份，山地旅游资源丰富，但目前的开发都没有很好的利用山地特色资源，认为破坏山地特征比较普遍，省内很多地方都是把山地移为平地之后再进行开发，不但山地的特色资源没有了，而且工程的成本也增加了不少。

因此，贵州省应该在统筹交通、供水、供电、供气等综合要素下，合理利用山地特色资源，开发具有喀斯特特色山地旅游地产项目，不断延伸旅游产业链，发挥旅游产业关联互动性强的效应，有序推进山地旅游与城镇化、山地旅游与房地产业、山地旅游与现代农业、山地旅游与地方社会经济协调发展的良好局面。

4 贵州发展旅游地产的区域资源优势

4.1 得天独厚的气候条件

贵州属于亚热带湿润性季风气候，气候温暖湿润，四季分明。省内大部分地区年平均气温在14℃—16℃之间，省内各地区最高温度为每年的7月，7月的平均温度介于22℃—26℃，每年的一月为气温最低的月份，一月的平均温度介于3℃—6℃之间，气候非常宜人。据有关资料统计，贵州偶尔出现的短时极端气温分别是：极端高温为34℃—36℃，极端低温为-6℃—-9℃。当前“爽爽的贵阳，避暑的天堂”，有着“中国避暑之都”和全国最适合人居的城市之一的贵阳，正以其得天独厚的气候条件吸引大量国内外游客到贵州旅游、度假、置业和居住。

4.2 特色鲜明的民族文化

贵州是一个有着17个世居少数民族的多民族聚居省份。在第六次全国人口普查中，少数民族占贵州登记的常住人口的36.11%，各少数民族在贵州生活历史悠久，民族文化底蕴丰厚，民族习俗独特，每年大小的民族节日加起来超过1000个，这些是进行旅游地产开发的重要资源。位于黔东南州雷山县的泰穆塞尔产权式五星酒店就是集民族风情与地产业的典范之一。

4.3 奇特丰富的自然景观

顾名思义，旅游地产的发展离不开既有的旅游资源，贵州境内以喀斯特地质地貌为主，自然景观奇特丰富，有国家地质公园6个，历史文化名城2个，国家级重点风景名胜区13个，国家自然保护区5个，国家级文物保护单位8个。位于中国南方喀斯特世界自然遗产地——荔波的“漳江·部落”，以及位于世界喀斯特地区最大瀑布——黄果树瀑布边上推出的“瀑韵天城”旅游地产项目，都是依靠景区的品牌效应而建立。

4.4 工业化、城镇化、农业现代化的政策机遇

当前，贵州正在实施“工业强省”战略，举全省之力推进工业化、城镇化和农业现代化建设，2012年1月12日中共中央专门为贵州省的发展下发了国发2号文件，文件明确提出要在贵州建设“文化旅游发展创新区”的战略定位，贵州省的第十一次党代会进一步明确了要“加快建设旅游大省、旅游强省”的发展目标，第十一次党代会把100个旅游景区建设、100个城市综合体建设等5个“100”旅游发展项目以文件的形式给予落实。2012年的7月贵州省政府发布了《贵州生态文化旅游产业发展规划》，规划指出将在未来10年贵州将投资30000亿人民币打造旅游强省。以上这些项目的实施，将为贵州旅游地产带来前所未有的机遇。

5 贵州旅游地产开发现状及存在的问题

5.1 开发现状

（1）发展不平衡。目前，贵州旅游地产项目主要集中在省会城市贵阳和遵义市，开发类型集商务地产、产权度假酒店、城市综合体等；其余各地、州（市）规模较小，且以居住为主的全产权房开发。

（2）配套服务有待完善提高。旅游地产由于其与普通地产有着很大区别，必须要充分考虑与其相配套的商业、医疗、保健、公共交通等设施服务，同时还要有经验丰富的专业经营管理队伍。如产权式旅游酒店要有专门的酒店管理公司来经营，制定不同规格的消费标准，才能发展起来。而目前我省酒店管理公司和物业管理水平普遍不高，加之其他配套设施不完善，直接影响旅游地产的发展。

5.2 存在问题

5.2.1 旅游地产开发缺乏系统的产业理念

由于旅游地产进入贵州比较晚，且进入之后恰逢房地产价位快速上升时期，没形成系统的成熟经验，目前尚处于粗放化的高速增长阶段，多部分就是依靠景区来做房地产的延伸，没有综合考虑到旅游业的食、住、行、游、购、娱要素关联起来，产业链较短，收入比较单一。

5.2.2 项目开发缺乏特色、资源浪费，污染景区环境

贵州旅游地产开发也存在“千城一面”的现象，没有很好的深入挖掘贵州本土文化特色，开发出独具贵州特色的项目。有些开发者借此机会大面积圈地，资源利用率不高，一方面造成土地资源的浪费，另一方面则使景区灵感度和美感度下降，生态系统被破坏；加之在景区形成商业化、人工化、城市化，严重污染了景区环境。如前些年张家界的过度开发酿成的苦果。

5.2.3 法律法规的相对滞后

旅游地产还需要相关法律规范的支持。例如分时度假产权酒店等物业就是一个较为敏感的问题。

5.2.4 开发投入不足

贵州是一个欠开发，欠发达的落后内陆省份，然而旅游地产的开发是一项投入大，回收较慢的产业，再加上开发的形式比较粗放，产品形式单一，配套设施不健全，营销手段落后等，导致了贵州旅游地产投资回收更漫长，可见贵州旅游地产总体投入不足。

6 贵州旅游地产开发建议

基于区域资源优势的视觉来促进贵州旅游地产的开发，就是要充分认识的贵州由哪些区域资源优势可以带动旅游地产健康快速发展，同时也要认识到现阶段制约旅游地产发展的因素，尽可能利用利用本区域资源优势来驱动旅游地产业发展。

6.1 全面做好科学规划，不断延伸产业链

旅游地产开发成功与否，很大程度上规划是否科学可行是关键，需要把握好旅游业与地产业或者地产业与旅游业相辅相成的共生特征，要充分考虑到产业之间的联动关系，利用好旅游产业关联性较强的特点，通过对旅游业包装，提升其人气和知名度，不断延伸旅游地产业链，带动交通、商业、餐饮、金融等协调发展，最终实现旅游地产持续升值的目标。

6.2 旅游地产开发与本土文化相融合

贵州有着丰富的自然旅游资源和人文旅游资源，旅游地产的开发要融入贵州本土文化特有元素，形成特色鲜明，有别于其他省（市）的独特旅游地产。尤其是要在设计、开发中整合贵州世居少数民族特色民族文化、民风民俗、生态文化等要素，以此来增强旅游地产吸引力，提供旅游地产品质，推动旅游地产发展。

6.3 因地制宜，促进旅游地产多样化发展

伴随着消费者群体需求的多样化，以及即将要开发的旅游地产所在的区域旅游资源不同，在开发的过程中应该具体问题具体分析，依照具体资源来情况来确定产品类型，避免形成同质化的产品。如都是建立在以温泉为主体的旅游地产开发，但由于温泉所在区域可能是民风民俗较突出，或者是自然风景比较迷人等，这两种不同的情况，在制定开发模式的时候必须要突出相应的特色，选择相应的开发模式。

6.4 准确把握政策，充分利用政策为利用地产开发服务

当前，贵州正在实施工业强省战略，2012国发2号文件专门对贵州旅游产业给予了“文化旅游发展创新区”的战略定位，以及省委省政府制定通过的“贵州生态旅游发展规划”等重要文件精神，充分表明了贵州省委政府将把旅游产业作为战略性支柱产业来精心打造。只有准确把握相关政策，才能正确选择旅游地产投资项目，并获得政府、金融、旅游产业主管部门等机构大力支持，实现投资风险最小化，提高旅游地产投资项目的效益。

6.5 培养提高旅游地产专业人才素质

旅游地产产业是一个复杂的综合性新兴的产业，该产业要求专业人才知识面较广，而贵州高等教育目前还没有开设相应专业，市场上成熟的人才比较少。因此，从事旅游地产开发的公司必须提前安排员工进行专业知识培训，组织相关人员外出考察成功的案例。积极与高校联合培养旅游地产营销、管理、规划等专业人才，为旅游地产开发储备专业人才。出台优惠政策，吸引有经验的旅游地产专业人才到贵州就业。

6.6 借鉴成功的旅游地产开发模式

旅游地产是包括了普通地产、生活、休闲、度假、娱乐等各方面的经济综合体，贵州旅游地产目前还处于起步阶段，存在着设计理念不够先进，配套设施不够完善等问题，在开发和经营模式上还需要进一步摸索。在这种现实背景下，可以考虑到生活形态和区域与我们相式的周边成功省份学习，借鉴成功经验。如云南丽江的束河古镇、大理通感别墅、昆明华侨城、楚雄的彝人古镇等经典旅游地产开发模式，结合贵州实际，快速提升贵州旅游地产的开发品质。

7 结论

目前贵州正在实施工业化、城镇化、农业现代化的重大战略，正在着力打造旅游强省，这将为贵州旅游地产的发展带来前所未有的机遇，但同时也存在诸多挑战。要实现贵州旅游地产的快速健康有序发展，因从以下几个方面入手：一是积极完善旅游地产产业链，实现旅游地产快速增值；二是要处理好开发与资源保护工作；三是要彰显贵州本土特有文化元素，增强项目吸引力；四是各级政府要高度重视，进一步理顺关系，建立健全体制机制，为旅游地产开发营造良好的政策环境；五是要多渠道、多形式培训培养一支高素质的旅游地产专业人才队伍。

参考文献

[1]方玲梅.国内旅游房地产研究述评[J].资源开发与市场，2009，（2）.

[2]蔡云.国际旅游地产发展历史沿革[J].中国商业地产，2009，（1）.

[3]周秋鸿，闭勇华.广西旅游地产存在问题及解决思路分析[J].时代金融，2013，（2）.

[4]黄予，孙铁林，易忠君.防城港市发展旅游地产的SWOT分析[J].轻工科技，2013，（7）.

基金项目：

2013年河南省政府决策招标课题“河南省粮食消费结构的变动情况和趋势分析”（项目编号：2013B241）。

作者简介：

郭立珍，女，河南社旗人，洛阳师范学院副教授，研究方向：消费经济史。