简析影响房地产价格的因素

丁宁

摘 要：房地产价格的变化对政府、开发商和消费者都会产生重大的影响，房地产价格关系到国计民生，是一个十分敏感的问题。影响房地产价格的因素是错综复杂的，众多因素相互交织，共同塑造了房地产价格。影响房地产价格的因素主要有自然因素、成本因素、经济因素、政策因素以及心理预期因素等等。

关键词：房地产；价格；影响因素

中图分类号：F293 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）10-0194-02

随着市场经济体制的不断完善，中国房地产业得到了快速发展。但房价持续上涨也引起了人们的普遍关注。房地產价格是在其效用、相对稀缺性及有效需求等方面的相互影响、相互作用下而形成的。影响房地产价格的因素主要包括自然因素、成本因素、经济因素、政策因素、心理预期因素等。分析影响房地产价格的因素，对经济和社会发展具有重要意义。

1.自然因素。自然因素对房价的影响作用是基础性的，影响房地产价格的自然因素主要是指房地产自身的自然或物理性质，包括位置、地形、地势、土地形状、日照、通风、温度、自然灾害、建筑物的外观、建筑物的朝向及其结构等。对于具有优越自然条件的住房，住房的需求量会增加，房价自然会上涨。在诸多自然因素中，住房的位置又是人们普遍关注的焦点。关于房地产有句名言：“第一是位置，第二是位置，第三还是位置”。尽管位置不能代表房地产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。房屋所处的地理位置不同，房价有着很大差异。东部沿海地区房价明显高于西北内陆房价，位于城市中心地区房价要高于乡镇郊区的房价。简言之位置处于交通便利、人口流量大、城市经济中心位置的房地产，价格一般较高；反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。

2.成本因素。房地产的成本会影响房地产市场的供给进而影响房地产的价格。房地产的成本因素主要包括土地开发费和建筑安装工程费。土地开发费包括土地出让金、征地补偿费、迁移安置补偿费，基础设施建设费、前期工程费等。土地开发费用占房地产成本的比重较大，近年来中国土地开发费用已占到商品房成本的30%左右，土地开发费用不断攀升成为推高房价上涨的一个重要因素。

除土地开发费外，建筑安装工程费占房地产成本的比重也较大，一般来说，建筑安装费用约占房产成本的30%，建筑安装工程费是房产开发企业向建筑施工企业支付的建造房屋建筑的费用，主要由建筑材料、施工和管理费用、投资利息和开发利润等构成。建筑安装费用对房价的影响主要体现在两方面：一方面建筑材料价格的上涨必然推动建筑安装成本的提高，从而导致房价的上涨。另一方面房地产业开始倡导可持续发展，引进了环保、绿色、舒适等理念，很多城市的住房小区增加了小区绿化面积，提供了便利的活动设施，完善了物业管理配套设施，在一定程度上增加了住宅的建筑安装成本，从而引起房价上涨。

3.经济因素。房地产是具有投资与消费双重属性的特殊商品，其价格的高低与经济因素有密切关系。影响房地产价格的经济因素很多，首先是经济发展水平对房价的影响，当经济发展迅速时，消费和投资水平高涨，房地产市场繁荣发展，房价也因此上涨。经济的发展预示着投资、生产活动活跃，对厂房、写字楼、商店的需求增加，由此也会引起房地产价格上涨。其次物价水平也是比较重要的经济因素之一，物价水平与房地产价格成正向关系。当总体物价上涨时，房地产名义价格随之上涨。同时随着中国经济的发展，居民收入对房价的影响逐渐增强。居民实际收入的增加，居民的购买力增强，追求更好生活的居民增加了对住房的需求，也会引起房地产价格上涨。

4.政策因素。房地产作为国民经济支柱产业，关系着国民经济的健康稳定发展。因此房地产业在市场自发调节的基础上，更需要中国政府这只“有形的手”制定一系列的政策来对房地产价格进行宏观调控。影响房地产价格的政策因素有很多，包括房地产价格政策、土地政策、金融政策、税收政策等。

（1）房地产价格政策。房地产价格政策对房地产价格影响最直接，房地产价格政策是指政府对房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施等。政府对房地产价格干预的方式，既有直接制定价格的措施，也有通过其他一些措施或手段来调节价格。一般而言，控制房地产价格的措施有制定最高限价、制定标准价格等措施，这些措施有助于遏制投机炒作行为，进而控制房价过度上涨。

（2）土地政策。土地要素是房地产开发过程中最重要的要素，土地政策对房价的影响较显著。土地政策包括调整土地市场的供应方式、供应数量、供应结构。土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加，房地产企业的投资规模下降，房地产市场的供给减少，最终导致房价下跌。当土地政策对土地供应量进行限制时，抑制了房地产企业过度开发并控制房地产开发规模，进而也会导致房价下跌。

（3）金融政策。金融政策对于中国经济发展发挥着重要作用，需要资金支持的房地产业更离不开金融政策的规范和引导。金融政策对调控房价有很大影响。金融政策包括货币政策、利率政策和银行信贷政策等。货币政策对于稳定物价尤其是控制房价方面都起到了重要作用。货币政策中的货币供应量不仅影响房地产的需求而且影响房地产的供给。中国实施宽松的货币政策时，货币供应量增加，购房者需求较高，会促成房地产价格的上涨。中国实施紧缩的货币政策时，开发商投资不足，住房供给减弱，会引起未来房价的上涨。同时利率作为房地产系统中的一个外生变量，对房地产价格也有着重要影响。利率与房地产价格一般呈负相关，利率下降，房地产价格会上升；利率上升，房地产价格会下降。具体而言，利率政策对房地产业的调节主要包括调整存款利率、贷款利率和存款准备金率。其中贷款利率对房地产价格的影响最大，贷款利率调整既影响房地产的需求又影响房地产的供给，从而综合影响房地产价格。

（4）税收政策。房地产税收政策影响中国房地产价格，对于遏制投机和房地产泡沫具有重要的作用。房地产业的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税等，其中房地产税对房价的影响较大。2011年房产税在上海、重庆两地试点，房产税增加了投资性住房的持有成本，投资回收期延长，加大了投资成本与风险，从而降低投资性需求；同时，闲置房产的持有成本上升，投机者为了降低投资风险而抛售多余的房产，这样会增加总供给，短期内，房产税会使房地产的需求降低而供给增加，开征房产税对中国房价起到了一定控制作用。

5.心理预期因素。在房地产市场中，需求者心理预期是影响房价的又一重要因素，需求者心理预期是指需求者为追求自身利益最大化而根据市场的具体情况，结合历史经验对房价的未来趋势做出预期和判断。由于当前的房地产市场中市场信息是不对称的，需求者并不能做出完全的理性判断，很多情况下需求者只是根据房地产市场过去的情况和自身的经验对未来做出“符合规律”的判断，并且人具有从众心理，这就导致了需求者的非理性预期的产生。在非理性预期的作用下，若需求者感知到目前房价是上涨的，需求者会预期未来房价还会上涨，这就刺激了未来需求的提前释放，使得房地产存量减少，从而导致房价上涨。

总之，影响房价的因素是错综复杂的，在众多因素共同作用下，房价在时间序列上表现出上升或下降。这就要求我们密切关注影响房价变动的因素，有效地对房价进行调控，才能更好地促进房地产业的良性发展。

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[责任编辑 安世友]