陕西省房地产价格波动特点、原因及对策

王婉玲,唐 侠,周 波

(1西安工程大学 思想政治理论课教学研究部,陕西 西安 710048;2西安工程大学 管理学院,陕西 西安 710048; 3.西安工程大学 党委组织部,陕西 西安 710048)

0 引 言

鉴于陕西省房地产业占陕西省房地产开发投资70%左右,商品房销售面积占55%以上,是陕西省房地产业最为重要的组成部分,以及受数据资料限制,本文主要以西安市为例进行分析.住宅是人们最重要的生活消费品之一,过高的住宅价格已经成为影响人民生活、制约城市化进程的最棘手问题之一.近年来,随着房地产市场持续升温,房地产价格成为社会各界普遍关注的社会热点问题.文献[1]通过多元回归分析提出货币供给量超发和城镇化水平的提高是房地产价格上升的基本原因.文献[2]论证了我国地价和房产价格的动态关系,认为短期内土地价格影响房产价格,但长期内房产价格影响地价.文献[3-6]分别以西安市房价变化为例,分析利率政策调控对西安房价影响的有效性并进行了实证检验.本文立足我国城镇化进程不断加快的现实,分析陕西省房地产价格波动特点及其产生原因,提出稳定房地产价格、促进陕西房地产市场持续健康发展的政策建议.

1 陕西省房地产价格走势特征

1.1 新建住宅和新建商品住宅价格呈稳中略扬态势

西安市2012年1月～2013年7月新建住宅价格指数如图1所示.2012年1月～2013年7月新建商品住宅价格指数如图2所示.从图1，2可以看出，2012年西安市新建住宅价格及新建商品住宅价格总体平稳,阶段性特征鲜明,年初价格走低,年中平稳,年底小幅回升.2013年1～7月呈较快增长.2012年年初,新建住宅价格、新建商品住宅价格持续下降.1～3月新建住宅环比价格下降0.3%,同比价格也呈现一路走低态势.4～7月价格逐渐稳定,连续3个月环比价格没有波动,同比价格却持续走低,较上一年小幅下降.8月以后,新建住宅价格开始小幅回升,8～12月出现少见的连续5个月环比、同比双上涨的局面.

2013年在调控政策效力递减、市场刚性需求旺盛、企业运营成本加大等因素影响下,西安市房地产市场持续温和上扬.从2013年1～7月份房价指数来看,无论是新建住宅还是新建商品住宅价格一直在涨,比2012年形势严峻, 与2010年相比,2012年新建住宅及新建商品住宅的价格最高涨幅分别为5.3%和5.7%,而2013年,其最高涨幅分别为14.6%和16.1%.

图1 西安市新建住宅价格指数 图2 西安市新建商品住宅价格指数—◆—环比；—■—同比；—△—定基注:环比以上月价格为100,同比以去年同月价格为100,定基以2010年价格为100.数据来源:http://www.stats.gov.cn/tjsj(国家统计局官网).

1.2 二手住宅价格先抑后扬,涨幅低于新建住宅

图3 西安市二手住宅价格指数

2012年西安二手住宅价格总体低于2011年,二手住宅交易量也比新建住宅小.2012年1月～2013年7月西安市二手住宅价格指数如图3所示.从图3可以看出，2012年,西安市二手住宅价格环比波动不大,上半年稳中略升,7月出现小幅下滑,8月达到谷底,同比价格下降幅度高达2.5%,9月有较明显的上扬,随后保持平稳直至年末.而同比的波动则较为明显,呈下降趋势,全年仅在销售最火的11月份价格才比上年同期上涨0.5%.

2013年同比、定基上升速度加快,环比平稳中略有波动.2013年二手房20%契税使得二手房交易难度增加,推动资金流向新房.3月,受个人所得税按差额的20%征收政策影响预期,西安与全国其他城市一样,二手住宅交易迎来小高峰.调查数据显示,进入3月份,西安二手住宅成交量4 444套,是2月份的6.9倍,占1～9月成交量的28.3%.1～9月西安二手住宅销售价格同比上涨2.2%,较上半年累计涨幅高出0.9个百分点,比上年同期累计涨幅高出3.6个百分点.1～9月全国15个副省级城市二手住宅,销售价格同比均上涨,西安列第10位.

1.3 中等户型价格涨幅快于其他户型

图4 西安市新建商品住宅分类价格指数

2012年1月～2013年8月西安市新建商品住宅分类价格指数如图4所示.从图4可以看出，从户型看,大中小3种户型价格走势基本一致,大户型(144m2以上)价格总体稳定,中户型(90～144m2)和小户型(90m2以下)价格波动较大,价格涨跌大于大户型(见图4).近年来,国家倡导中小户型建设,市场对中小户型的需求也大于大户型,小户型成为年轻人的首选.中户型大多设计为三居室,房屋功能性更强,因此普遍受到欢迎,销售价格水平也略高于其他户型.2012年,西安市二手住宅市场中90m2及以下户型价格涨幅较快.90～144m2户型价格在5月以小幅上扬后便一路下滑,8月降到谷底,至年底呈稳中略升态势.144m2以上户型价格上半年在波动中呈下降趋势,下半年则稳中趋升.2012年总体来看,西安市新建商品住宅中90～144m2户型的价格涨幅要高于其他两种户型.2013年,3种户型均呈快速增长,尤其是90m2及以下户型涨幅最快.统计数据显示,2013年1～8月,西安新建商品住宅3种类型房屋销售价格全面上涨,涨幅均超过5%,刚需小户型房屋价格涨幅最高.具体为90m2以下刚需小户型上涨7.1%,90～144m2住宅上涨5.4%,144m2以上住宅上涨5.9%.二手住宅交易市场中,90m2以下和144m2以上住宅交易更加活跃,销售价格累计同比分别上涨3.9%和3.5%.

1.4 住宅租赁价格涨势减弱,物业服务价格涨势平稳

租赁市场因为少有政策法规出台,以市场调节为主,房屋租赁市场相对稳定和比较成熟,承租者也大多是真正有“自租自住”需求的群体,因此在整体租赁市场上,市场变动主要受季节、城市建设、区域发展、住宅销售价格等外力影响因素较多.房价上涨带动房租租金上涨,2012年西安市房屋出租价格与求租价格始终处在稳步上升的态势中.出租价格从期初的26.52元/月·m2上涨到期末的34.65元/月·m2,涨幅30.7%,但与2010年1月份到2011年11月这一涨幅65.8%相比还是较为温和.2013年上半年全省房屋租赁价格平均上涨4.3%,涨幅比上年同期高2.3个百分点.其中,商品住宅租赁价格同比上涨4.6%.普通住宅租赁价格涨幅高于高档住宅,同比分别上涨4.8%和4.0%，物业服务价格上涨0.6%.房租上涨对进城务工人员和新就业大学毕业生生活形成压力,也对新一轮物价上涨构成潜在推力.

1.5 不同区域市场表现分化进一步加剧

2013年1～10月陕西省11个城市中有7个城市待售面积增幅明显.其中咸阳市增幅高达3 701.1%,商洛市增长415.4%,铜川市增长324.2%,渭南市增长279.7%,汉中市增长79.5%,延安市增长70.9%,宝鸡市增长66.2%.增幅下降的杨凌市(-55.4%)、榆林市(-57.6%)、安康市(-19.6%)、西安市(-17.1%),都是2012年待售面积增幅最高的几个城市.延安市2012年待售面积增长5 680.2%,2013年1～10月又增长70.9%,这表明陕西中小城市商品房过剩、市场出现分化,需要引起高度重视.西安市待售面积明显下降,反映了资金向大城市回流的趋势.

2 影响房地产价格变动因素

2.1 宏观调控政策是影响房地产价格变化的主要因素

2010年以来的调控政策,如差别化的信贷税收政策、地方政府在一定时期内采取的限购政策和审批商品房预售环节采取的限价措施、双向调控的思路(既增加保障性住房和支持自住性购房,又抑制投机性购房)等,是影响陕西省房地产价格变化的主要因素,也是近两年房价平稳的一个重要原因.在中央政策、地方政府、金融机构等多方力量的作用下,陕西和全国一样,房地产市场呈现出趋冷、反弹、微涨3个阶段,总体保持稳中微涨的运行态势,市场由低迷、观望趋于理性.2012年,陕西省出台楼市调控新政,要求商品房利润须控制在10%左右,这是全国首个限利政策,超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案,也无法取得预售证,同时实行“一房一价、明码标价”.调控政策的常抓不懈,“限制、限购、限贷”等多种政令的实施,稳定了房地产市场价格,房价涨幅明显低于GDP涨幅和城镇居民人均可支配收入的涨幅,从而推动了陕西房地产市场的平稳和健康发展,把商品住房价格引到满足自住型和改善型住房需求的轨道上来.

2.2 保障房建设

保障房建设释放了中低收入人群在商品房市场的需求.2010年以来持续几年的保障房建设,不仅释放了一部分中低收入人群对商品房的需求,而且对商品房市场中低价位、中小套型的供求失衡,也起到了一定的缓解作用.2008～2012年,陕西通过新建、改建、购买、长期租赁等形式,多渠道筹建各类保障性住房122.69万套,累计发放租赁补贴44.03万户,总计解决了66.6万户城市低收入家庭的住房困难.2013年陕西省共开工建设各类保障性安居工程35.58万套,基本建成各类保障性安居工程26.93万套,发放新增租赁补贴2.39万户,完成投资686.95亿元,提前2个月超额完成了全年的目标任务.据测算,2009～2011年陕西省商品房价格分别上涨9.2%、16.6%和31.6%,房价出现了较快增长.而2012年～2013年,陕西省房地产市场总体运行平稳,2012年前8 个月,陕西省商品房平均价格5 184 元/m2,同比上涨5.7%,不但低于GDP和城镇居民可支配收入增速,也较前三年大幅下降,2013年商品房价格上涨幅度也得到有效控制.保障性住房逐步入市,对于促使房价增速合理回归,有效遏制投资投机性需求起到了关键作用,成为拉动房地产市场健康发展的重要力量.

2.3.土地供给加大

土地交易价格是房价的“上游产品”,与市场房价的预期互为因果.为稳定房地产市场健康、有序发展,抑制房价反弹,陕西省采取了多项措施,主要是加大住宅用地供应量,减少高档住宅用地供应,保证保障性安居工程任务用地的落实.2012年陕西省住宅用地面积5 901.103万m2.其中,保障性安居工程用地面积为2 644.487万m2,占住宅用地的44.73%.普通商品住房用地面积为3 256.615万m2,占住宅用地的55.94%.2013年陕西省住房用地仍然主要面向安居工程和中小套型商品房.全省住房用地为4 271.996万m2,其中保障性安居工程用地2 191.347万m2,商品住房用地2 080.648万m2(其中中小套型商品房用地1 437.36万m2),在这个计划中,保障性安居工程和中小套型商品房用地占总供应计划的84.6%.土地供给增大引起房地产供给的增加,缓解了房地产市场的供需矛盾,平稳了价格.

2.4 建造成本及城镇化率的提高

2012年陕西各地市土地成交价款情况,从土地出让单价来看,住宅用地平均单价最高,为1 710.76元/m2; 与2011年相比,住宅用地增幅为24.15%.2012年,陕西省固定资产投资价格总水平上涨2.6%,比全国平均水平高1.5个百分点.其中，建筑安装、装饰工程价格同比上升3.4%;设备、工器具购置价格下降0.9%;其他费用上涨2.7%.人工费继续高位运行,2012年,人工费同比上涨12.1%,其中工程管理人员工资上涨9.4%;工程技术人员工资上涨12%;涨幅最大的是普通工人工资,上涨12.7%.机械使用费涨幅较大,2012年,机械使用费比上年同期上涨5.2%.建造成本的上升是导致房价上升的原因之一.2012年,陕西省推进重点示范镇建设和避灾扶贫搬迁等民生工程建设,城镇化率提升到50.02%,比上年提高2.72%,城镇人口首次超过农村人口,从而带动城镇购房需求,抬高了房价.

3 政策建议

3.1 坚持现有调控政策的同时,逐渐向市场化调控方向稳妥过渡

调控政策有效控制房地产市场过度投资和投机性需求,抑制了房地产价格过快上涨,但也对正常市场供求造成政策误伤.在长期严厉的“限购、限贷、限外”等调控政策作用下,陕西2012～2013年房地产市场相对稳定,但并不代表房地产市场已经实现了供需平衡,而可能造成 “供需平衡”的假象.一旦调控政策松动,市场难以维持平衡,必将导致房地产市场大幅波动,对整体经济稳定发展造成巨大危害.宏观调控的主要任务是保持经济总量平衡,稳定市场预期,保持住房供求总量的基本平衡和结构的基本合理.为实现房地产市场供需真正平衡,应当充分释放正常供给与需求,发挥市场自身调控能力.尽管针对房地产市场现状,限购政策短期内不会松动,但为保持调控政策连续性和避免限购政策退市后“政策断层”导致的巨大危害,应注意将现行调控政策和中长期制度相结合,提前应对政策过渡问题,以保持政策连续性.此外,随着不同区域市场表现分化进一步加剧,调控政策取向应进一步差异化.

3.2 加快住房保障和供应体系建设

大力建设保障房增加了房屋供给,有效改变了房地产市场供求关系,对平抑房价起到了积极作用.陕西正处在工业化和城市化加速发展时期,住房短缺及住房保障是未来面临的重要任务.十八届三中全会提出要“健全符合国情的住房保障和供应体系”.习近平总书记提出加快推进住房保障和供应体系建设,要处理好4方面的关系:即处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系.贯彻习近平总书记的讲话精神,要求陕西省应立足省情,着眼未来,制定长远规划,确保保障性住房建设的战略性和长期性,尽快建立完善陕西住房保障和供应体系,一是要处理好政府与市场的关系,为市场竞争创造良好环境,为企业发展提供优质服务,既激发市场活力,又弥补市场调节之不足；二是要处理好保障房建设规模与保障对象数量的关系,既防止困难户无房住,又防止过度扩大保障范围,给政府增加不必要的财政负担,甚至资源浪费；三是要处理好住房增量和存量的关系,变存量为增量,通过税收等政策改革降低存量空置率；四是要处理好大城市规模和小城市发展的关系,控制好财政收支平衡和政府负债规模,保障陕西经济社会全面发展.

3.3 探索住房财政金融支持政策

从国内外经验看,住房金融条件的变化是房价波动的重要原因之一.尤其是利率和首付款比例变化对房地产市场短期波动影响最大,房地产金融政策稳定是房地产市场稳定的重要前提.对低收入居民来说,资金短缺是造成住房问题的根本原因,财政金融政策的支持,是解决低收入居民住房紧张的必要举措.我国正筹建住房政策性金融机构,为城市普通居民的首次购房和改善居住条件提供资金扶持.所谓政策性金融机构是指由政府或政府机构发起、出资创立、参股或保证的,不以利润最大化为经营目的,在特定的业务领域内从事政策性融资活动,以贯彻和配合政府的社会经济政策或意图的金融机构.针对陕西的具体情况,建议继续健全并实施差别化住房信贷政策,将信贷使用范围与住房属性相结合,将首付比例与住房面积相结合,通过利率、首付比例以及贷款渠道的综合搭配,切实合理满足支付能力不足家庭的自主性、改善型住房要求.

3.4 建立城乡统一的建设用地市场

随着土地制度改革,允许进入城市的农民将农村宅基地流转,城乡用地增减挂钩等措施,将为城市建设用地增加供应.地方政府应结合自身情况,根据各自的城镇化进程、产业发展和百姓的住房状况,制定住房发展规划,保障土地供应,保持总量平衡.同时,不光要考虑新建住房,还要规范发展二手房市场和租赁市场,通过租售和保障等渠道解决好百姓的住有所居问题.加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应.在城市建设用地中,通过调整用地结构来适当增加住宅用地.在城镇化方面,健全城乡发展一体化体制机制,包括赋予农民更多财产权利,探索进城农民工将宅基地与房产作为资产流转,这将有利于提高进城农民工购房和承租住房的能力.

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